Рыночная и кадастровая оценка земли

 

1. Теоретические основы оценки земли

1.1. Земля как объект  недвижимости

 

В соответствии с ГК РФ к  недвижимым вещам относят земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Земельный участок - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.¹ Иными словами земля относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

Согласно Земельному кодексу  РФ все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим разрешенное использование.

В РФ определены следующие  категории земель:

1. сельскохозяйственного назначения;

2. населенных пунктов;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых природных территорий и объектов;

5. лесного фонда;

6. водного фонда;

7.земли запаса.

Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету.

__________________

^{1. ст. 11.1 Земельного кодекса  РФ /  комментарий Е.Ю. Сафаровой. – М.: ООО «Рид Групп», 2010. – с.39}

 

 

Моментом возникновения  или прекращения существования  земельного участка как объекта  кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - основной документ земельного кадастра.¹

Он содержит такие сведения, как:²

1. вид объекта недвижимости;

2. кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3. описание местоположения границ объекта недвижимости;

4. описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке;

5. площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований.

В государственный кадастр  недвижимости вносятся также следующие  дополнительные сведения об объекте  недвижимости:

1. ранее присвоенный государственный учетный номер, если такой номер был присвоен до присвоения кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

2. кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

3. кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;

__________________

^{1.  п.5 ст.4 ФЗ «о государственном кадастре недвижимости»: ФЗ от 24 июля 2007г. №221-ФЗ (с изм. и доп.) // Консультант плюс: Законодательство.}

^{2. см. там же.}

 

4. сведения о вещных правах на объект недвижимости в объеме сведений.

5. сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости недвижимости, а также сведения о границах охранной зоны, установленных в отношении объекта недвижимости;

6. сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав;

7. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

8. сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;

9. категория земель, к которой отнесен земельный участок;

10. разрешенное использование.

Существует несколько  форм права на землю, а именно:

- право собственности  (Гл.3 ЗК РФ);

- право постоянного (бессрочного)  пользования (ст.20 ЗК РФ);

- право пожизненного наследуемого  владения (ст.21 ЗК РФ);

- аренда (ст.22 ЗК РФ);

- сервитут (ст.23 ЗК РФ);

- безвозмездное срочное  пользование (ст.24 ЗК РФ).

Субъектами частной собственности  на землю являются граждане и юридические  лица Российской Федерации. Помимо них владельцами земли могут быть иностранные юридические лица и граждане, а также лица без гражданства, но они не имеют права приобретать земли в приграничных территориях, участки из категории земель сельскохозяйственного назначения.¹ Данные субъекты вправе получить участок или долю в общей собственности на него только на правах аренды. Если упомянутые лица на

___________________

^{1. ст.20  ФЗ «о государственном кадастре недвижимости»: ФЗ от 24 июля 2007г. №221-ФЗ (с изм. и доп.) // Консультант плюс: Законодательство.}

законных основаниях, например, в порядке наследования, оказались владельцами таких участков или доли в праве общей собственности, то такое недвижимое имущество должно быть отчуждено.

Собственник земельного участка  может владеть, пользоваться и распоряжаться  имуществом по своему усмотрению (сдавать  в аренду, предоставлять в безвозмездное  срочное пользование и т. д.).

Что касается постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения, то после 30.10.2001 г. такого права  на земельные участки граждан  лишили. Оно сохранено лишь за теми, кто владел наделом до введения в  действие ЗК РФ (ст.20 ЗК РФ).

Согласно ст.44 ЗК РФ, право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Отчуждение земли владельцем другим лицам оформляют путем заключения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, аренда с выкупом).

Отказ от права собственности  на участок на практике встречается  редко, когда приобретение земли, как  правило, означает немалые финансовые затраты. И все же данный вопрос также  урегулирован законодательством. Гражданин  или организация могут отказаться от права собственности на земельный  участок, объявив о том либо совершив другие действия, свидетельствующие  об устранении от владения, пользования  или распоряжения землей. Следует  учесть, что отказ от собственности  на землю не влечет прекращения прав и обязанностей владельцев в отношении  имущества до приобретения его другим лицом. Все это время владелец земельного участка обязан нести бремя содержания своего имущества, например: платить налоги.

 

1.2. Понятие и принципы оценки земли

 

Оценка стоимости  земельного участка является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта (юридических прав на него). Сроки и стоимость оценочных услуг зависят от сложности работы.¹

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для следующих целей:²

1.совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды;

2.получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения;

3.разрешение имущественных споров;

4. подготовка пакета документов для судебных приставов;

5. проведение приватизации имущества;

6.оценка инвестиционных проектов;

7. проведение страхования;

8. привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

9.проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода;

10.оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;

11.определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами;

12.определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.

При оценке земли учитывают:

1.местоположение, количественный и качественный состав

__________________

^{1. В.И. Петров // Оценка стоимости земельных участков – М.: Изд-во КноРус, 2008, с.130.}

^{2.. О.М. Ванданимаева // Оценка стоимости земельных участков  - М.: Московская финансово-промышленная академия - 2005, с. 56.}

 

коммуникаций;

2.возможность присоединения к существующим коммуникационным

сетям, в случае если на земельном  участке планируется строительство;

3.данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него);

4.данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него);

5.конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей);

6.ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земли  со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию  на конкретную дату. При изменении  целевого назначения участка его  рыночная стоимость также изменяется.¹

Оценка земли населенных пунктов осуществляется на основании:

• анализа рыночных данных о сделках купли-продажи;
• ставки арендной платы;
• цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки);
• сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре;
• сведений об объектах социально-бытового обслуживания;
• сведений о состоянии окружающей среды;
• исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта;

__________________

^{1. О.М. Ванданимаева // Оценка стоимости земельных участков  - М.: Московская финансово-промышленная академия - 2005, с. 59}

• ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка сельскохозяйственных земель определяется исходя из:

• цен сделок купли-продажи или цены предложения на земельные участки;
• интенсивности транспортного сообщения;
• наличия коммуникаций на участке;
• удаленности от основных центров инфраструктуры;
• экологической обстановки в районе;
• фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур;
• сенокосов;
• продуктивности пастбищ, многолетних насаждений;
• структуры посевных площадей;
• цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе;
• необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка дачных участков проводится на основании анализа:

• цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам;
• интенсивности транспортного сообщения;
• наличия электрификации, газоснабжения и водоснабжения;
• удаленности от основных центров инфраструктуры;
• экологической обстановки в районе.

Перечень документов и  сведений, необходимых для оценки стоимости земельного участка:¹ 

1. Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.). Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы

__________________

^{1. ст.22  ФЗ «о государственном кадастре недвижимости»: ФЗ от 24 июля 2007г. №221-ФЗ (с изм. и доп.) // Консультант плюс: Законодательство.}

на текущий год;

2. Кадастровый паспорт на участок;

3. Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию;

4. Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.