Контрольная работа по "Экономика"

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

1. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости………………..4

2. Понятие рыночной стоимости…………………………………………………8

3. Инвестиционная стоимость…………………………………………………..13

4. Ликвидационная стоимость………………………………………………….16

5.Кадастровая стоимость………………………………………………………..17

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….19

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………….20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

       Тема  моей контрольной работы   «Виды  стоимости недвижимости».  Тема  достаточно актуальна, т.к. для  осуществления каких либо сделок  с недвижимостью необходимо знать  ее стоимость. Недвижимое имущество  находится в свободном гражданском  обороте и является объектом  различных сделок, что порождает  потребность в оценке его стоимости,  т.е. в определении денежного  эквивалента различных видов  недвижимости в конкретный момент  времени.

          Для определения стоимости осуществляется  оценка, целью которой является  определение стоимости объекта  оценки, вид которой определяется  в задании на оценку.  Результатом  оценки является итоговая величина  стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

При использовании понятия  стоимости, при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

Согласно ФСО №2 при  осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости  объекта оценки:

   *  рыночная стоимость;

   *  инвестиционная стоимость;

   *  ликвидационная стоимость;

   *  кадастровая стоимость.

 

1.  Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости

 

        Теория  оценки различает рыночную стоимость  и стоимости, отличные от рыночной. В соответствии с Федеральными стандартами оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату проведения оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     Главной отличительной особенностью любого нерыночного вида стоимости является то, что она не может быть той стоимостью, которая является результатом коллективной работы рынка, т.е. нерыночные виды стоимости не имеют никакого отношения к рынку. С точки зрения методологии оценки нерыночная стоимость отличается от рыночной тем, что при расчете нерыночного вида стоимости в основном игнорируется основной рыночный принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Федеральные стандарты оценки вводят в оборот следующие нерыночные виды стоимости: инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и кадастровая стоимость. При этом под инвестиционной стоимостью объекта понимается стоимость для конкретного покупателя – инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях.

Под ликвидационной стоимостью объекта оценки понимается расчетная  величина, отражающая наиболее вероятную  цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок, меньший  типичного для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Под кадастровой стоимостью объекта оценки понимается рыночная стоимость, определяемая методами массовой оценки. Предполагается, что в ближайшем будущем эта стоимость будет использоваться для целей налогообложения. Международные стандарты оценки в части, касающейся недвижимости, в дополнение к перечисленным признают существование других видов стоимостей, отличных от рыночной стоимости; стоимость в использовании, стоимость имущества с ограниченным рынком, стоимость специализированных объектов имущества, страховая стоимость, утилизационная стоимость и ряд других стоимостей. В международных стандартах есть также такой вид стоимости, как справедливая стоимость. В отличие от рыночной, справедливую стоимость следует определить как наиболее вероятную цену объекта недвижимости, которая может сложиться в процессе сделки между информированным продавцом и покупателем при нетипичных условиях сделки, например сделка между родственниками¹.

Учитывая вышеназванные  свойства недвижимости как товара, оценку недвижимости можно определить как науку прикладного экономического анализа, цель которого заключается  в выявлении наиболее эффективного использования объекта оценки, в  исследовании спроса и предложения  на объект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, которая  прогнозировала бы наиболее вероятную цену объекта оценки.

Также существует другая классификация:

В зависимости от целей  оценки, полноты оцениваемых прав на не движимость различные виды стоимости  могут быть объединены в три основные группы:

•     стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

•     стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости;

•     специальные виды стоимости.

Каждый из перечисленных  видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.

       Первая группа – стоимость в обмене – характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости  в обмене:

•     рыночная;

•     ликвидационная;

•     утилизационная.

      Вторая группа – стоимость в пользовании – обусловлены полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями².

Оценка стоимости в  пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего  профиля его использования и  тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный  период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Формы проявления стоимости  в пользовании:

•     при существующем использовании;

•      инвестиционная;

•      стоимость для целей налогообложения.

         Третья группа стоимости – специальные виды стоимости объектов оценки. В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к приме нению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 года можно выделить специальные виды стоимостей:

      Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

       Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

      Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

       Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Стоимость замещения и стоимость воспроизводства используются в рамках затратного подхода к оценке объекта недвижимости.

       Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Из определения видно, что стоимость замещения объекта получается тогда, когда ее оценка делается в сравнении с аналогичными объектами, для которых цены известны. Обычно стоимость замещения рассчитывается сначала как полная, т.е. без учета обесценения, вызванного износом, а затем как остаточная, т.е. вычетом из полученной полной стоимости обесценения, вызванного износом³.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Понятие рыночной стоимости.

 

               Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по  которой продавец, имеющий полную  информацию о стоимости имущества  и не обязанный его продавать,  согласен был бы продать его,  а покупатель, имеющий полную  информацию о стоимости имущества  и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная  цена, по которой он может быть  продан на открытом рынке в  условиях конкуренции. При этом  предполагается, что стороны, располагая  всей необходимой информацией,  действуют разумно, без принуждения,  а на величине сделки не  отражаются какие-либо чрезвычайные  обстоятельства. Определенная таким  образом рыночная стоимость является  предметом для торга и содержит  диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

     Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

   *  при изъятии имущества для государственных нужд;

   *  при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

   *  при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

   *  при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

   *  при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

   *  при определении стоимости безвозмездно полученного имущества⁴.

Каждый элемент определения  рыночной стоимости имеет собственное  концептуальное содержание, которое  раскрывается в нижеприведенном детальном комментарии:

         - "…оцениваемая сумма ... " относится к цене в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за недвижимость в коммерческой рыночной сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная и обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Определение исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нетипичное финансирование, обременение договорами о продаже с обратной арендой, особых соображений или уступок сделанных кем-либо, имеющим отношение к продаже, или любыми элементами специальной стоимости.

          - "... недвижимость следует обменивать ..." имеется в виду тот факт, что стоимость недвижимости является  оцениваемой суммой, а не предварительно  определенной или фактической  ценой продажи. Это цена, на  основе которой, согласно ожиданиям  рынка, следует заключать на  дату оценки сделку, удовлетворяющую  всем другим элементам определения рыночной стоимости.

          - "... на дату оценки ... " означает, что оцениваемая рыночная стоимость  относится к конкретному моменту  времени. Так как рынки и  рыночные условия могут изменяться, то оцениваемая стоимость может  быть некорректной или несоответствующей  на другой момент времени. Результат  оценки будет отражать фактическое  состояние рынка и обстоятельства  на действительную дату оценки, а не прошлую или будущую  дату. Дата оценки и дата отчета  об оценке могут быть разными,  но дата отчета не может  предшествовать дате оценки. Определение  также предполагает одновременный  расчет по контракту на продажу  без какого-либо изменения цены, которое могло бы иметь место  в сделке по рыночной стоимости.

           -  "... между готовым купить  покупателем ..." относится к  тому, у кого есть мотивы купить, но которого не принуждают  к этому. Этот покупатель не  горит желанием и не преисполнен  решимости покупать по любой цене. Этот покупатель покупает с учетом существующих рыночных реалий и в соответствии с текущими рыночными прогнозами, а не исходя из воображаемого или гипотетического рынка, который невозможно продемонстрировать и существование которого нельзя ожидать⁵. Предполагаемый покупатель не заплатит более высокую цену, чем та, которую требует рынок. Текущий владелец имущества включен в число тех, кто составляет "рынок”. Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно рыночных условий или предполагать уровень рыночной стоимости выше того, который является обоснованно достижимым.