Контрольная работа по "Экономика"

           -  “… готовый продать продавец ..." не является ни продавцом,  который готов продать в силу  своего слишком большого желания  или принуждения по любой цене, ни продавцом, настроенным на  получение цены, которая не может  считаться обоснованной на текущем  рынке. Готовый продать продавец  имеет мотивацию продать имущество  на рыночных условиях за лучшую  цену, достижимую на открытом  рынке после должного маркетинга, какова бы ни была эта цена. Фактические обстоятельства реального  владельца не рассматриваются,  так как "готовый продать  продавец " является гипотетическим  владельцем.

          -  "... в коммерческой сделке ...” - подразумевает сделку между  сторонами, не имеющими специальных  или особых отношений друг  с другом, которые могут сделать  уровень цены нехарактерным для  рынка или повышенным из-за  элемента специальной стоимости.  Предполагается, что сделка по  рыночной стоимости имеет место  между не связанными сторонами,  каждая из которых действует  независимо.

           -  "...после должного маркетинга...”  означает, что недвижимость будет  выставлена на рынок в наиболее  подходящей форме для того, чтобы  осуществить ее продажу по  наилучшей разумной цене, обоснованной  в соответствии с определением  рыночной стоимости. Продолжительность  периода экспозиции может изменяться  в соответствии с рыночными  условиями, но она должна быть достаточной для привлечения к недвижимости внимания адекватного числа потенциальных покупателей. Определение рыночной стоимости предполагает, что период экспозиции имеет место до даты оценки⁶.

          -  “... в которой стороны действовали компетентно, и расчетливо ...“ предполагает, что и готовый купить покупатель, и готовый продать продавец достаточно информированы о сущности и характеристиках недвижимости, ее фактическом и потенциальном использовании, а также о состояния рынка на дату оценки. Предполагается, что каждый действует в собственных интересах, компетентно и расчетливо, чтобы получить лучшую цену соответственно их положениям в сделке. Расчетливость определяется отношением к состоянию рынка на дату оценки, а не отношением к выгодам в какое-то более позднее время. Не является нерасчетливой продажа недвижимости на рынке с падающими ценами по цене, меньшей чем прежние уровни цен на рынке. В таких случаях, как и в других ситуациях купли-продажи на рынке с меняющимися ценами, расчетливый покупатель или продавец будут действовать в соответствии с наиболее точной информацией о рынке, доступной на момент сделки.

         -  “... и без принуждения ..." означает, что каждая сторона  заинтересована в том, чтобы  совершить сделку, но ни одну  из них не заставляют или  не принуждают против желания  заключить ее.

         Рыночная стоимость понимается  как стоимость недвижимости, оцениваемая  без учета затрат на совершение  сделки купли-продажи и связанных  со сделкой налогов.

         Неотъемлемым содержанием определения  рыночной стоимости является  концепция наилучшего и наиболее  эффективного использования. Стоимость  недвижимости при наилучшем и  наиболее эффективном использовании  является максимальной и соответствует  рыночной стоимости.

            Рыночная стоимость при существующем  использовании - это оцениваемая  на основе продолжения существующего  использования, но при допущении  незанятости недвижимости сумма,  за которую недвижимость следует  обменивать на дату оценки  между готовым купить покупателем  и готовым продать продавцом  в коммерческой сделке после  должного маркетинга, во время  которой стороны действовали  компетентно, расчетливо и без принуждения.

            Стоимость реализации - это оцениваемая  сумма, которую, как считает  оценщик на дату оценки, можно  обоснованно ожидать достижимой  в будущем обмене недвижимости  между готовым купить покупателем  и готовым продать продавцом  в коммерческой сделке после  должного маркетинга, во время  которой каждая сторона действовала  компетентно, расчетливо и без принуждения.

         Формулировка определения стоимости  реализации соответствует определению  рыночной стоимости, за исключением  того, что совершение сделки имеет  место после даты оценки. При  этом требуется оценить период  экспозиции, то есть рассмотреть  вопрос о том, сколько времени,  начиная с даты оценки, понадобится, чтобы должным образом организовать продажу для получения наилучшей цены без излишнего продления периода продажи в надежде на подъем цен на рынке.

         Стоимость реализации рассчитывается  без учета издержек и налогов,  связанных со сделкой купли-продажи.

Стоимость ограниченной реализации - это оцениваемая сумма, которую, как считает оценщик на дату оценки, можно обоснованно ожидать достижимой в будущем обмене недвижимости между  готовым купить покупателем и  готовым продать продавцом в  коммерческой сделке после недостаточного периода маркетинга, во время которой  каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения⁷.

3. Инвестиционная стоимость

              Инвестиционная стоимость - это  величина ценности недвижимости  для конкретного инвестора, рассчитанная  с учетом его внутренних требований  по возврату инвестированного  капитала. Понятие инвестиционной стоимости основано на субъективной, нерыночной оценке экономической полезности какого-либо имущества для предприятия. Понятие инвестиционной стоимости фундаментально отличается от рыночной стоимости, но является компонентом, который в совокупности движет рыночной активностью, основанной на индивидуальных оценках ценности недвижимости участниками рынка. Расчет инвестиционной стоимости может принимать вид субъективной оценки рассчитанных издержек и прибылей инвестора за определенное время, дисконтированных в соответствии с внутренними критериями инвестора, которые он определил на основе совокупности различных элементов, включая, например, оценку тенденций экономических изменений, оценку остаточной стоимости, финансовые цели и анализ рисков. Оценка предприятием стоимости инвестиционного портфеля при помощи разработанных самим предприятием последовательных и согласованных критериев, примененных к ожидаемому денежному потоку, может быть аргументирована как представляющая более удовлетворительное долгосрочное оценочное суждение о деятельности, чем рыночная стоимость, основанная на текущих быстро меняющихся рыночных цифрах. Такая оценка, тем не менее, не является базой, которая объективно оправдана или свободна от субъективности, вплоть до окончания периода прогноза.

         При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен⁸.

           Страховая стоимость (стоимость для целей страхования) - это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, действующими в сфере государственного и частного страхования.

Для недвижимости страховая  стоимость, как правило, определяется из условия полного замещения  элементов зданий и сооружений, которые  могут быть повреждены в результате наступления страхового случая.

         Страховая стоимость – денежная  сумма, на которую могут быть  застрахованы разрушаемые элементы  недвижимости, рассчитанная в соответствии  с методиками, используемые в  сфере государственного и частного  страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

На практике страхуются земельные  участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение  получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.

          Налогооблагаемая стоимость (стоимость для налогообложения) - это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, утвержденными государственными органами налогообложения.

          Налогооблагаемая стоимость, как  правило, определяется с применением  методов массовой оценки, на которые  действие данного стандарта не  распространяется.

           Утилизационная стоимость - это стоимость улучшений, рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

         Утилизационная стоимость рассчитывается  с учетом затрат на реализацию  и по смыслу аналогична стоимости  реализации для отдельных элементов имущества.

         Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки, рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

        Обычно утилизационную стоимость оценивают для сильно изношенных объектов, когда мала вероятность их  продажи на вторичном рынке. Утилизационную стоимость могут оценивать также для объектов, оказавшихся по тем или иным причинам (безопасность эксплуатации, экологический фактор, появление конкурирующих технологий и т.д.) ненужными и не подлежащими продажи другим лицам для дальнейшего применения по своему назначению. Утилизационная стоимость объекта может быть для собственника величиной отрицательной, это возможно тогда, когда расходы на утилизацию превышают доходы от продажи металлолома и частей объекта. Утилизационная стоимость может оказаться и выше остаточной рыночной стоимости, это имеет место тогда, когда наблюдается резкий рост цен на редкие материалы, из которых когда-то было изготовлено⁹.

4. Ликвидационная стоимость

            Ликвидационная стоимость – это  стоимость объекта оценки в  случае, если объект оценки должен  быть отчужден в срок меньше  обычного срока экспозиции аналогичных  объектов. Ликвидационная стоимость  соответствует цене при вынужденной  или срочной продаже. По ликвидационной  стоимости оцениваются машины  и оборудование при распродаже  на открытом аукционе имущества  обанкротившегося предприятия, при  обращении права залогодержателя  на имущество залогодателя, при  аресте имущества в результате  судебного исполнения, при аресте имущества на таможне.

         Ликвидационную стоимость рассчитывают путем внесения в предварительную оцененную рыночную стоимость так называемой ликвидационной скидки. Величина ликвидационной скидки зависит от ликвидности оцениваемого объекта и назначенного срока на реализацию. Чем ниже ликвидность и жестче сроки на реализацию, тем больше ликвидационная скидка.

        При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным¹⁰.

5.Кадастровая стоимость

             Согласно действующему земельному законодательству для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для определения кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земли. Кадастровая стоимость представляет собой расчетный показатель, определяемый по утвержденным методикам. Кадастровая стоимость не формируется сама в результате поведения участников рынка, а ее устанавливают по расчетным моделям или регламентированным правилам. Так как данный показатель является субъективным, в законодательстве предусмотрена возможность использования для установления кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости. Так, в статье 66 Земельного кодекса говорится, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

       Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

       Очевидно, что размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков. Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным потерям для его правообладателей либо по существу заблокировать отдельные способы его использования (например, путем застройки).