Минеральное сырье в мировой экономике

ПРИМЕРЫ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧ ПО ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА

Задача 1

Определить остаточную восстановительную  стоимость (ОВС) офисного здания, имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2 тыс. кв. м; здание построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни – 60 лет. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 30 тыс. руб./кв. м.

Решение

Расчетные затраты  на строительство аналогичного нового здания составят (восстановительная стоимость):

30 тыс. руб./кв. м * 2 тыс. кв. м = 60 млн. руб.

Остаточная восстановительная  стоимость определяется мерой износа здания (остающейся частью общего срока  жизненного цикла здания). При допущении  линейной характеристики износа ОВС здания рассчитывается с помощью следующих соотношений:

ОВС = 60 млн. руб.* [(60 – 12) /60] = 48 млн. руб.

Ответ: ОВС здания составляет 48 млн. руб.

Задача 2

Определить остаточную стоимость  замещения (СЗО) для здания больницы, построенной 20 лет назад, используя следующую информацию:

• известные проектные затраты на сооружение современного аналога такой же (по масштабам и профилю) больницы составили 170 млн. руб.;
• в проект новой больницы, наряду с применением современных нормативов (экологических, строительных, здравоохранения и т.д.), было дополнительно (в сравнении с оцениваемой больницей) включено ее оснащение комплексом средств оптоволоконной связи сметной стоимостью в 10 млн. руб.;
• экспертами, с учетом произведенных в течение прошедших 20 лет работ по нормативному содержанию объекта, установлена общая длительность жизненного цикла оцениваемой больницы – 80 лет.

Решение

Считая, что оснащение  «замещающей» больницы оптоволоконными средствами связи не является функционально необходимым при сравнении с оцениваемым объектом, а также считая динамику его износа линейной, получим следующее значение оценки остаточной стоимости замещения:

СЗО = (170 млн. руб. –10 млн. руб.) * [(80 – 20) /80] = 120 млн. руб.

Ответ: СЗО больницы составляет 120 млн. руб.

 

Задача 3

Оценить капитализированную стоимость предназначенного для аренды производственно-технического центра площадью 20 тыс. кв. м при годовой арендной плате в 6 тыс. руб./кв. м, среднегодовой заполняемости производственно-технических модулей арендаторами 75 %, налоговых платежах собственника за землю под центром в 20 млн. руб. в год и расходах на содержание, охрану центра и все прочее в 40 млн. руб. в год. Считать, что показатель доходности подобного арендного бизнеса составляет 12 %.

Решение

Чистый годовой доход собственника производственно-технического центра будет складываться из поступлений арендной платы со всех занимаемых (75 %) площадей за вычетом налоговых платежей и расходов на содержание, охрану и т.п.:

(20 тыс. кв. м * 6 тыс. руб./кв. м * 0,75) - (20 млн. руб. + 40 млн. руб..) = 30 млн. руб.

Капитализированная  стоимость будет определяться делением полученной величины чистого годового дохода на показатель доходности:

30 млн.  руб./0,12 = 250 млн. руб.

Ответ: капитализированная стоимость объекта оценки составляет 250 млн. руб.

Задача 4

Определить  стоимость объекта недвижимости, включающего землеотвод размером в 2 тыс. кв. м и здание склада объемом в 4 тыс. куб. м, построенного 10 лет назад. В статистиках земельных рынков цена подобных земельных участков составляют 1 тыс. руб./кв. м. Совокупность положительных и отрицательных факторов, влияющих на оценку данного земельного участка, позволяет считать, что его оценка может быть увеличена на 10 %. Удельные затраты на строительство нового подобного сооружения составляют 2,5 тыс. руб./куб. м, а длительность жизненного цикла здания оценивается в 50 лет.

Решение

Стоимость земельного участка: 2 тыс. кв. м * 1 тыс. руб./кв. м *1,1 = 2,2 млн. руб.

Остаточная  восстановительная стоимость сооружения:

2,5 тыс.  руб./куб. м * 4 тыс. куб. м * 40/50 = 8 млн. руб.

Суммарная стоимость объекта: 2,2 млн. руб. + 8 млн. руб. = 10,2 млн. руб.

Ответ: стоимость данного объекта оценки составит 10,2 млн. руб.

Задача 5

Одноэтажное офисное  здание находится в долгосрочной аренде. Площадь здания 1 тыс. кв. м; здание построено 10 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни 50 лет. Ставка аренды составляет 6 тыс. руб./кв. м, заполняемость – 90 %, ожидаемая доходность – 20 %, затраты на строительство подобного нового здания 30 тыс. руб./кв.м. Определить: капитализированную стоимость (КС) действующего арендного здания, его остаточную восстановительную стоимость (ОВС) и остаточную стоимость земельного участка (ОСЗ), на котором расположено здание.

Решение

Капитализированная стоимость КС составляет:

6 тыс.  руб./кв. м * 1 тыс. кв. м * 0,9/0,2 = 27 млн. руб.

Остаточная  восстановительная стоимость ОВС (при линейной динамике износа):

30 тыс.  руб./кв. м * 1 тыс. кв. м * 40/50 = 24 млн. руб.

Остаточная стоимость земельного участка ОСЗ составит:

ОСЗ = КС – ОВС = 27 млн. руб. – 24 млн. руб. = 3 млн. руб.

Ответ: КС = 27 млн. руб., ОВС = 24 млн. руб., ОСЗ = 3 млн. руб.

Задача 6

Предприниматель намерен оценить целесообразность следующего бизнеса: приобрести офисное здание за 30 млн. руб. с целью получения чистого арендного дохода (с учетом всех операционных и прочих расходов, степени заполняемости арендных помещений и т.д.) в сумме 6 млн. руб. в год.

Через два года продать объект не менее чем за 40 млн. руб. (исходя из имеющейся рыночной информации и прогнозных оценок развития офисного рынка недвижимости и из того, что известная банковская ставка среднесрочных депозитов составляет порядка 10 %, и намереваясь превзойти этот показатель, иначе было бы целесообразнее вложить средства не в офисный бизнес, а в банк).

В то же время консалтинговые фирмы оценивают значение показателя дисконтирования в этой области бизнеса с учетом различных рисков в 25 %.

Решение

Для оценки эффективности предпринимаемого проекта составим баланс доходов и расходов предпринимателя, дисконтированный к текущему времени.

Расходы производятся непосредственно в  начальный период и целиком включаются в состав отрицательной части составляемого баланса. Таким образом, затратная часть баланса составляет 30 млн. руб.

Дисконтированные  доходы предпринимателя включают:

1) Допустим, что доходы поступают в виде авансовых платежей в начале каждого года. Тогда доходы от арендного бизнеса в первом году составят 6 млн. руб. (так как не дисконтируются) плюс дисконтированное значение арендной платы в начале второго года:

6 млн.  руб. + 6 млн. руб. * 1/(1 + 0,25) = 10,8 млн. руб.

2) Ожидаемый от продажи объекта через два года доход в сумме 40 млн. руб., дисконтированный к текущему времени, составит:

40 млн.  руб. х (1/(1 + 0,25)(1 + 0,25)) = 25,6 млн. руб.

в результате суммарный дисконтированный к начальному периоду времени доход предпринимателя составит (арендная плата плюс продажа бизнеса):

10,8 млн.  руб. + 25,6 млн. руб. = 36,4 млн. руб.

Таким образом, оценка предпринимаемого проекта с изначальными затратами в 30 млн. руб. показывает его эффективность, обеспечивающую рентабельность производимых затрат 21,3 % [(36,4 млн. руб. – 30 млн. руб.) /30 млн. руб.].

Если бы условия арендных договоров предусматривали оплату аренды в конце каждого года, то рентабельность проекта снизилась бы до величины в 14,1 %. В этих условиях дисконтированные доходы составили бы только 34,24 млн. руб. [4,8 млн. руб.(1ый год) + 3,84 млн. руб. (2ой год) + 25,6 млн. руб. (продажа бизнеса в конце 2го года)]

Задача 7 (Решается методом остатка совместно с методом аналогий в определении затрат на приобретение прав на землю)

Определить  максимально допустимые для застройщика  затраты на приобретение права аренды земельного участка под строительство  жилого здания со следующими параметрами:

• площадь возводимого здания составляет 3000 кв. м;
• удельные затраты на строительство (с учетом всех видов затрат, включая: подготовку и осуществление строительства, оплату процентов за взятый кредит, консалтинг, обеспечение доходов застройщика и т.д.) составляют 500 дол. за 1 кв. м. 

Иметь в виду, что аналогичное жилое здание (с равноценным земельным участком), но площадью 2 700 кв. м было недавно продано на рынке жилых объектов за 1,35 млн. дол.

Решение

1. Затраты  на развитие:

В = 3 000 кв. м х 500 дол ./кв. м = 1 500 000 дол.

2. Оценка  стоимости завершенного развития – по аналогии:

А = 3 000 кв. м /2 700 кв. м х 1 350 000 дол. = 1 500 000 дол.

3. Оценка  допустимых затрат D на приобретение  права аренды земельного участка методом остатка:

D =А – В;

D = 1 500 000 дол. – 1 500 000 дол. = О.

Ответ: по условиям задачи застройщик не может выделить никаких средств (D = О) на приобретение права аренды данного земельного участка.

Задача 8 (Оценка с использованием алгоритмов капитализации прибыли)

Определить  ожидаемую стоимость предназначенного для аренды 10-этажного офисного здания-башни площадью 10 000 кв. м при годовой арендной плате за сдаваемые в аренду офисные помещения в 600 дол. за 1 кв. м, налоговых платежах за землю под зданием в 1 000 дол. кв. м в год (здание не имеет земельного участка, кроме как под самим собой) и совокупных расходах на содержание здания и др. в размере 2 млн. дол. в год. Считать, что доходность аналогичного бизнеса (т.е. доходность многопользовательских офисных зданий, предназначенных для аренды) составляет 10 %.

Решение

1. Доход, приносимый от сдачи офисных помещений в аренду:

10 000 кв. м х 600 дол./кв. м = 6 млн. дол.

2. Прибыль  = доход от аренды минус совокупные затраты на содержание и земельный налог:

6 млн. дол. – 2 млн. дол. – 1 000 дол. х 10 000 кв. м /10 = 3 млн. дол.

Налогооблагаемая  площадь земельного участка определяется из условия задачи как площадь  здания в плане, т.е. 10 000 кв. м / 10 (этажей) = 1 000 кв. м.

3. Оценка стоимости производится через алгоритм капитализации прибыли:

3 млн. дол. / 0,1 (показатель доходности данного бизнеса) = 30 млн. дол.

Ответ: ожидаемая стоимость здания составит 30 млн. дол.

Задача 9 (Метод аналогий и капитализации прибыли)

Владелец W сдает  помещение для магазина арендатору V (на условиях полной ответственности  арендатора V за ремонт и страхование; таким образом, арендная плата является чистой прибылью собственника W). Арендная плата фиксирована и составляет 25 тыс. дол. за помещение в год.  .

Арендатор V хочет  сдать помещение в субаренду. Площадь помещения: 15 х 6 м. Подобный, рядом расположенный магазин, площадью 16 х 5 м был недавно сдан в аренду (аналогично – на условиях полной ответственности арендатора за ремонт и страхование) за 32 000 дол. в год.

1. Определить  ожидаемую годовую прибыль арендатора V после сдачи магазина в субаренду. 

2. Определить  стоимость бизнеса Aw для собственника W и стоимость бизнеса Аv для  арендатора V при условии, что  известен показатель доходности от сдачи торговых помещений в аренду – 10 %.

Решение

1. Согласно  рыночной информации об обьекте-аналоге  (площадью 16 х 5 м) возможно рассчитывать на сдачу магазина в субаренду за следующую сумму:

(15 х  6) / (16 х 5) х 32000 = 36 000 дол.

Тогда прибыль арендатора V составит: 36 000 дол. – 25 000 дол. = 11 000 дол.

2. Капитализированная  стоимость бизнеса составит (по  результатам использования алгоритма  капитализации прибыли):

для собственника W

Aw = 25 000 дол. / 0,1 = 250 000 дол.

для арендатора V

Av = 11 000 дол. / 0,1 = 110 000 дол.

Ответ: ожидаемая годовая прибыль арендатора К составит 11 000 дол.; стоимость бизнеса Aw для собственника W составит 250 000 дол., бизнеса Av для собственника V – 110 000 дол.

Задача 10

Рассчитать для фирмы «Б.А.Р.Д.» показатель денежного потока на основе данных, приведенных из отчетов о прибылях и убытках, движении средств, а также с учетом изменения баланса предприятия (в руб.).

Поступления по контрактам на реализацию продукции:

реализация  с оплатой по факту поставки 300 000

реализация  с оплатой в рассрочку 100 000

авансы и  предоплата 175 000

Итого поступления  по контрактам на реализацию продукции 575 000

Чистая прибыль 85 000

Себестоимость реализованной продукции 310 000

Накладные расходы 75 000

Износ 160 000

Налоги 155 000