Мониторинг состояния рынка купли-продажи жилья по г.Самара и Казань

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Творческая работа по экономике  недвижимости

 на тему« Мониторинг состояния рынка купли-продажи жилья по г.Самара и Казань»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Казань 2012

 

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………….	3
1. Мониторинг состояния  рынка купли-продажи жилья по  г.Петербург.…….	5
2. Мониторинг состояния  рынка купли-продажи жилья по  г.Казань……….	19
Резюме…….…………………………………………………………………….	28
Список использованных источников………………………………………...	31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Согласно исследованиям  международных рейтинговых компаний наша страна заняла пятое место в  мире в рейтинге самой недоступной  жилой недвижимости. И это несмотря на то, что у нас за спиной пять лет реализации приоритетного национального  проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". На сегодня  средняя стоимость квартиры в  Москве составляет 303,15 тысячи евро при  среднегодовом доходе семьи в 11,5 тысячи евро. В регионах (в том  числе в Татарстане) эти показатели соответственно - 64,1 тысячи и около 3,1 тысячи евро. Таким образом, среднестатистическому  россиянину, чтобы обзавестись жилой  недвижимостью, нужно копить деньги в течение более 26 лет.

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный  вид информационной деятельности, имеющий  целью обеспечение объективной  информацией лиц, принимающих решения, о проведении тех или иных операций на рынке.

В данном мониторинге подводятся итоги развития первичного и вторичного рынков жилой недвижимости в городах Петербург и Казань на  2011 г.

Целью данного исследования – представление текущей ситуации сложившейся на рынке купли-продажи жилья в городах Петербург и Казань, и их сравнения.

Для реализации поставленной цели были выполнены следующие задачи:

• описано существующее положение на первичном и вторичном рынке купли-продажи жилья;
• показана динамика цен на жилье;
• проведен сравнительный анализ цен на жилье между городами Петербург и Казань;
• в конце представлены выводы о состоянии рынка купли-продажи жилья в городах Петербург и Казань.

Объектом исследования является – рынок жилой недвижимости, а  именно квартир.

В процессе проведения мониторинга  использовались следующие виды классификации:

- по количеству комнат: 1-но, 2-х, 3-х и многокомнатные;

- по типам: «хрущевки», «сталинки», «ленинградки»,«улучшенное»;

- по зональному признаку (районы).

В работе применялись следующие  способы исследования: мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий, аналитических обзоров рынка, материалов маркетинговых и консалтинговых компаний.

 Периодичность исследования  – 2010- 2011 гг.

Данное исследование может  быть интересным и полезным компаниям, фирмам и отдельным физическим и  юридическим лицам, которые решили вложить инвестиции в жилую недвижимость в городах Петербург и Казань.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Мониторинг состояния рынка купли-продажи жилья по г. Петербург

Санкт-Петербург — Город федерального значения Российской Федерации, субъект Российской Федерации, административный центр Северо-Западного федерального округа. 
Расположен в Северной Европе, на северо-западе Российской Федерации, на берегу Финского залива Балтийского моря, в дельте впадающей в него реки Невы. Первый по населению город, полностью расположенный в Европе и не являющийся столицей. 
Санкт-Петербург — самый северный в мире город с населением более 1 миллиона человек, оно составляет около 5 миллионов человек. 
Основан в 1703 году с закладки Петропавловской крепости — первого здания в городе в устье Невы на Заячьем острове. 
До закладки крепости на территории современного города находились такие поселения как Автово, Стрельна, Купчино. 
Санкт-Петербург считается одним из красивейших городов мира, являясь важным центром туризма в России. Также он является важным экономическим и научным центром России. 
Основа промышленности города — тяжелая индустрия. Санкт-Петербург — крупнейший российский центр военного и гражданского судостроения и судоремонта.

 

По данным АРИН, в течение 2 квартала 2011 года, объем ввода жилья составил 478 005 кв. м (включая реконструкцию и индивидуальное строительство), это на 29% больше, чем в I квартале 2011 года.

Лидерами по вводу в 1 полугодии 2011 года оказался Выборгский район  за счет сдачи в эксплуатацию 1 очереди  ЖК «Северная Долина».

Структура объема ввода  жилья в 1 полугодии 2011 года по районам

Район	кв. м
Приморский	45 172
Выборгский	571 845
Калининский	48 355
Кировский	13 924
Красносельский	5 557
Василеостровский	77 721
Петродворцовый	6 373
Колпинский	1 980
Курортный	9 973
Петроградский	13 366
Пушкинский	16 072
Московский	52 098
Красногвардейский	8 779
Итого:	871 216

 

«По итогам 2 квартала 2011 года объем  предложения жилья в Санкт-Петербурге составляет 2 363 тыс. кв. м, что на 7% больше, чем по итогам предыдущего квартала», - рассказывает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН.

Основной объем предложения  – это жилье массового спроса (класс «эконом», «комфорт» и «комфорт+»), на него приходится 83% всего предложения. На долю жилья класса «бизнес» и  «элита» приходится соответственно 8% и 9%.

 

Наибольшее предложение сконцентрировано в Приморском районе - на него приходится 24% всего предложения

Основные зоны концентрации квартир  эконом-класса – ближайшая область (Бугры, Колтуши, Кудрово, Мурино, Отрадное), окраины города (Парнас, Парголово) и Шушары.

Квартиры класса «комфорт» наиболее широко представлены по всему городу (за исключением центральных и  околоцентральных районов). Наибольшее предложение – Приморский и Выборгский районы, а также Московский и Невский  районы.

Квартиры повышенной комфортности – «комфорт+» - расположены в популярных спальных районах, а также в районах, приближенных к центру города. Среди  них – Московский, Василеостровский, Выборгский, Приморский, Калининский.

Бизнес-класс расположен преимущественно  в Петроградском, Московском и Василеостровском районах.

Элитные квартиры предлагаются в Центральном  и Петроградском районах.

Start-up проекты

По данным АРИН, в течение 2 квартала 2011 года, в продаже появились 15 новых  проектов (включая дополнительные очереди  уже продаваемых проектов), которые  составляют около 17 тыс. квартир, площадью 862 тыс. кв. м.

Всего в течение 1 полугодия 2011 года в продаже появилось 39 новых проекта  или 25,5 тыс. квартир (1,3 млн. кв. м).

Новые проекты относятся преимущественно классу «эконом» и «комфорт».

Перечень start-up-проектов во 2 квартале 2011

Название	Девелопер	Площадь, кв.м	Срок сдачи
Ленинский парк	Группа компаний "Город"	92 791	1 квартал 2013 года
Университетский Петергоф	Санкт–Петербургский государственный  университет	22 659	4 квартал 2012
Победитель	ГСК "ГлавСтройКомплекс"	~50 300	3 квартал 2013
More	Setl City	59 242	3 квартал 2013
Капитал (доп. 7 корпусов)	Строительный трест	35 141	2013
Акварель	Лидер Групп	14 548	1 квартал 2013
Северная долина - 3 очередь (6,7,10,11-13,14,15 корпуса)	Главстрой-СПб	262 227	Декабрь 2012-Февраль 2013
Илмаринен	Лемминкяйнен Рус	13 574	4 квартал 2011 года
Gusi-Лебеди	Строительная компания КВС	79 461	2013-2015
Восток (1 очередь)	ГДСК	17 531	4 квартал 2012
Девяткино (13 и 14 корпуса)	Арсенал Недвижимость	~59 250	март, декабрь 2013
Невский дуэт	Строительно-инвестиционная компания "Инвестторг"	10 014	1 квартал 2013 года
Аврора (1 очередь)	ГДСК	85 080	4 квартал 2012
Орбита (корпус 2)	ЛенСпецСМУ	34 670	3 квартал 2013
Вена (4, 5 дома)	Setl City	25 835	2-3 квартал 2012
Итого		862 323

Городские жилищные программы

Продолжается поддержка жилищной сферы со стороны государства. Оксана Малеева говорит, что в Санкт-Петербурге, в настоящее время действует 5 городских целевых жилищных программ:

• «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге»;
• «Молодежи – доступное жилье»;
• «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения»;
• «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты»;
• «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге»;

По данным Администрации Правительства  Санкт-Петербурга, по итогам 2010 года в  рамках всех 5 целевых программ оказана  поддержка 7 559 семей. Наибольшая категория – расселение коммунальных квартир (3 711 семей, в том числе за счет инвесторов – 1 704 семей). Общая сумма государственного бюджета, освоенного в 2010 году, составила 2 499,8 млн. руб.

Кроме того, осуществляется строительство  и передача квартир ветеранам  Великой Отечественной Войны. В 2009-2010 гг. Комитетом по строительству Санкт-Петербурга построено и введено в эксплуатацию 5 824 квартиры, за счет средств инвесторов завершено строительство, оформлены  в собственность Санкт-Петербурга 2 152 квартиры.

В 2011 году на реализацию целевых программ Санкт-Петербурга по улучшению жилищных условий граждан будет направлено 3,17 млрд. рублей. В том числе:

• на развитие долгосрочного жилищного кредитования — 550 млн. рублей,
• на программу «Молодежи — доступное жилье» — 2 млрд. рублей,
• на программу обеспечения жильем работников бюджетной сферы – около 20 млн. руб.,
• на приобретение жилищных сертификатов — 100 млн. рублей (в 3 раза меньше, чем в 2010),
• на расселение коммунальных квартир — 500 млн. (в 2 раза меньше, чем в 2010).

По итогам 2010 года город за счет бюджета построил 323 000 кв. м, в 2011 году ожидается строительство порядка 428 000 кв. м жилья.

Ипотека

По данным АРИН, в течение II квартала 2011 года в Санкт-Петербурге было выдано 5 076 кредитов на сумму около 10 420,9 млн. руб., что в 1,7 раз больше кредитов, чем в 1 квартале 2011 года. Всего в течение 1 полугодия 2011 года было выдано 7 794 кредита на сумму около 16 282,2 млн. руб.

Оксана Малеева отмечает, что  увеличение количества выданных кредитов связано со стабилизацией и ростом доходов населения и смягчением условий ипотечных программ. По прогнозам  ведущих банков, в 2011 году число ипотечных  кредитов увеличится в 2 раза по сравнению  с 2010 годом, приблизившись к показателям  докризисного 2008 года. Общая сумма  кредитов в 2011 году составит максимум 30 000 млн. руб.

В 1 полугодии 2011 года основным игроком  рынка ипотечного кредитования остался  Северо-Западный банк Сберегательного  банка России, доля выданных им кредитов составила 35,6%. Среди прочих причин лидирующего положения Сбербанка  – введение в марте 2011 года акции  «8-8-8» в рамках программы «Ипотечный+»  дополнительно к введенной в 2010 году ипотечной программе «10-10-10».

Дальнейшему оживлению ипотечного кредитования могут способствовать:

• Увеличение числа банков, работающих на первичном рынке – по итогам 2011 года прогнозируется их увеличение с 7-8 в 2010 году до 13-15;
• Снижение ставок по кредитам – по данным Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства в марте средняя ставка по кредиту составляла 12,5%, и по прогнозам до конца года еще снизится;
• Смягчение условий выдачи кредитов

Спрос

По данным АРИН, по итогам 2 квартала 2011 года объем продаж квартир на первичном рынке составил порядка 506 тыс. кв. м или 7,6 тыс. квартир. По сравнению  с 1 кварталом 2011 года произошло уменьшение проданных квартир, связанное с  сезонным спадом.

«Появилась тенденция увеличения приобретаемой площади квартиры, - рассказывает Оксана Малеева. - Это  обусловлено оживлением рынка ипотечного кредитования: течение 2 квартала 2011 года количество выданных кредитов увеличилось  почти в 2 раза по сравнению с 1 кварталом 2011».

Превалирующий объем продаж квартир  приходится на жильё массового спроса (эконом, комфорт, комфорт+) – 89%. При  этом основную долю занимает класс  «комфорт» - 53%, на класс «эконом» приходится 29%. Оставшиеся 11% приходятся на сегменты высокого класса – «бизнес» и «элита».

Темпы продаж квартир зависят от ряда факторов. Среди основных можно  выделить следующие:

1. Уровень цен; 
2. Местоположение (в том числе удаленность от метро, от КАД, наличие городской прописки, близость парков и водоемов и пр.); 
3. Стадия строительства; 
4. Репутация застройщика; 
5. Тип договора; 
6. Объем предложения квартир в комплексе; 
7. Активность конкурентов в окружении