Мониторинг состояния рынка купли-продажи жилья по г.Самара и Казань

Наиболее высокие темпы продаж характерны для эконом-класса, компаний, предлагающих существенные скидки, при  условии их хорошей репутации. Основной объем продаж приходится на этап 50-70% готовности комплекса, когда человек  наиболее лояльно относится к  покупке, при этом выбор квартир  не сильно ограничен.

Цены

По данным АРИН, на конец 1 полугодия 2011 года, средневзвешенная стоимость  кв. м на первичном рынке составляет 75 793 руб./кв. м. По сравнению с пиковым 2008 годом, падение цен составило около 10%.

В течение 2010-2011 года наблюдается стагнация  цен. При этом меняется структура  предлагаемого жилья: уменьшается  доля квартир высокого класса и соответственно увеличивается доля жилья массового  спроса. За счёт этого средневзвешенные цены на рынке продолжают снижаться.

Среди основных ценообразующих факторов на первичном рынке жилой недвижимости можно выделить следующие:

1) Уровень цены; 
2) Характеристики местоположения (близость к городу, социальное окружение, видовые характеристики); 
3) Транспортная доступность (загруженность трасс, близость к станции метро, к КАД); 
4) Уровень конкуренции в окружении; 
5) Стадия готовности жилого дома; 
6) Наличие отделки 
7) Тип квартиры (кол-во комнат, площадь, этаж)

Специалисты АРИН отмечают, что в  разрезе классов жилья, с 2010 года наблюдались незначительные колебания  цен за счёт появления новых проектов.

Структура цен по классам, руб./кв.м (цены приведены к середине строительства, к состоянию «без отделки»)

Период	Эконом	Комфорт	Комфорт+	Бизнес	Элита
2 квартал 2011	54 100	65 785	90 477	106 455	176 164

Характеристики местоположения являются значимым ценообразующим фактором. Наиболее высокие цены наблюдаются в центральных  и околоцентральных районах, где  преимущественно реализуются жилые  комплексы высокого класса (Центральный, Петроградский, Василеостровский и  Адмиралтейский районы). Наиболее низкие цены – в областных районах, где  строятся жилые комплексы эконом класса.

Уровень цен на квартиры в жилом  комплексе возрастает по мере строительства  дома. Согласно накопленному опыту  компании «АРИН», ежеквартальное увеличение цен составляет около 2-3% (без учета  рыночного роста).

В сегменте массового спроса, зачастую квартиры предлагаются либо с полной отделкой, либо предусматривают возможность  дополнительного заказа отделки. Стоимость  такой услуги составляет 4 000 – 10 000 руб./кв. м. В сегменте жилых объектов высокого класса («бизнес» и «элита») отделка, как правило, не предлагается.

Прогнозы

В течение 1 полугодия 2011 в продаже  появилось 1 310,7 тыс. кв. м. жилья или 25,5 тыс. новых квартир. По предварительным данным АРИН, до конца 2011 года в продажу выйдет еще порядка 15 тыс. квартир. Превышение объема ввода в 1 полугодии 2011 года связано с выходом на рынок ряда крупных проектов – 3 очередь «Северная Долина», «Ленинский парк» и пр.

Таким образом, годовой объем предложения  за 2011 год составит порядка 4,1 млн. кв. м или 68 тыс. квартир. Для сравнения, по итогам 2010 года годовой объем  предложения составил 3,7 млн. кв. м. или 62 тыс. квартир (рост 11%).

Основными факторами, влияющими на изменение объема продаж, являются: увеличения доходов населения, улучшение  доступности ипотечных кредитов, активность государственных программ, а также соотношение с текущим  объемом предложения на рынке.

На основе полученных показателей, специалисты компании АРИН рассчитали потенциальный объем продаж квартир, который составит в 2011 году около 2 млн. кв. м, или 34 тыс. квартир, то есть останется  на уровне 2010 года.

По данным АРИН, предпосылок для  активного роста цен в среднесрочной  перспективе нет. Это связано  с большим количеством заявленных проектов, в том числе комплексного развития территорий.

Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья за период с 18 июля по 25 июля  2011 года повысилась на 0,33% и составила 84 719 рублей за один квадратный метр общей площади. 
За этот период больше всего увеличилась в стоимости двухкомнатные квартиры –1,05%, средняя стоимость квадратного метра после увеличения составила – 84 704 рублей за квадратный метр соответственно. Уменьшились в стоимости трехкомнатные квартиры 0,38%. 
Что касается изменения стоимости квартир в зависимости от  типов домов, то больше всего увеличились в стоимости квартиры в домах старого фонда – 0,34%. Уменьшились в стоимости квартиры в кирпичных домах  - 0,05%.  
Самые высокие цены в Петроградском и Центральном районах Санкт-Петербурга - здесь средняя стоимость составляет 106 038 и 101 528* рублей за квадратный метр общей площади. По сравнению с периодом 11 июля по 18 июля 2011 года в этих районах стоимость квадратного метра увеличилась на 0,42% и 0,62% соответственно. 
Самые недорогие квартиры в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Средняя стоимость квадратного метра составляет – 70 736 рублей. Стоимость квартир уменьшилась на – 0,30%. 
Наибольшее увеличение стоимость квартир за период с 18 июля по 25 июля  2011 года произошло в Адмиралтейском районе  Санкт-Петербурга –  1,70%. 
Наибольшее уменьшение стоимости произошло в Выборгском районе – 0,35%.

Динамика изменения  стоимости за 1 квадратный метр 
за период с 07 февраля 2011 года по 25 июля 2011 года  

  

Динамика средних  цен предложения   по типам квартир (руб. /кв. м.)	Динамика средних  цен предложения   по типам домов (руб. /кв. м.)

 
Динамика средних  цен предложения по типам квартир (руб. /кв. м.)  

  

Динамика средних  цен предложения по типам домов (руб. /кв. м.) 

  

Цены предложения  по районам города

Аналитический обзор  подготовлен ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», руководитель аналитического отдела Слесарева Юлия. При подготовке аналитических материалов использовалась информация:

1. Центра исследований и аналитики ГК БН, 2011  http://www.bn.ru/
2. Аналитическая информация, находящаяся в базе данных ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга»

* При расчете средней  стоимости за один квадратный  метр общей площади  из выборки жилых квартир не исключались  квартиры с элитным уровнем отделки, в современных домах или в домах после реконструкции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Мониторинг состояния рынка купли-продажи жилья по г.Казань

 

Казань, столица Республики Татарстан, одного из наиболее благополучных  российских регионов, один из крупнейших городов Российской Федерации (население  составляет более 1 млн. 100 тыс.чел.), по праву входит в число самых привлекательных городов страны с точки зрения приобретения недвижимости. Квартиры и дома в Казани всегда были востребованы и популярны.

Рассмотрим первичный  рынок жилья г.Казани. На рынке недвижимости большой популярностью пользуются однокомнатные квартиры, так же однокомнатные квартиры это неплохое вложение денег, цены на недвижимость растут постоянно, кроме того можно получать постоянный доход от сдачи квартиры в аренду посуточно или по месяцам.

  Таблица 6 – Цены предложений первичной недвижимости по г. Казань,  по состоянию на январь 2011г., тыс. руб./м²

Степень готовности жилья	Районы города
	Авиастрои-тельный	Вахитов-ский	Киров-ский	Москов-ский	Ново-Савиновский	Приволжский	Советский
Сданное жилье	34,4	48,1	32,7	36,1	41,9	34,7	37,3
Рост/снижение по сравнению  с январем 2010г., %	6,17	11,86	3,4	11,27	11,6	9,12	9,12
Строящееся жилье	34,1	47,7	32,6	32,8	34,4	33,8	36,1
Рост/снижение по сравнению  с январем 2010г., %	5,90	9,41	-4,96	1,86	-2,82	13,15	-3,73

Источник: данные Министерства земельных и имущественных отношений  РТ. Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков,  арендных и  депозитных ставок по состоянию на 01.01.2011 г.

 

 

 

Таблица 7 –Цена 1 м² «новостроек» по г. Казань в октябре 2011 г., в тыс.руб.

Количество комнат	Районы города
	Авиастрои-тельный	Вахитов-ский	Киров-ский	Москов-ский	Ново-Савиновский	Приволжский	Советский
Сданное жилье
1-комн.	нет данных	64797	42345	42503	46316	42346	51408
2-комн.		58334	31492	44569	52074	41306	46012
3-комн.		50267	38611	42516	51016	39672	48400
Строящееся жилье
1-комн.		47415	38157	38667	41464	43990	33782
2-комн.	42837	52400	36008	38000	40711	42838	31176
3-комн.	37620	51000	39741	37726	37271	41918	29771

Источник: Данные газет «Рынок недвижимости», «Казанская недвижимость», «Из рук в руки»

 

С января 2011 г. цены на новое  жилье по г. Казани подорожали в среднем  на 7 – 13 %. Активно обновляющаяся к Универсиаде-2013 столица Татарстана со строящимся метро, развязками, множеством новых спортивных объектов, рассредоточенными по всем, даже самым захолустным районам города, становится всё более благоустроенной, престижной, а значит, дорогой. С января 2011 г. существенно увеличились цены за 1 м² на одно- и двухкомнатные квартиры в Авиастроительном районе (рост составил 15,61-16,22%), Новосавиновском районе (17,12%), которое связано с увеличением уровня спроса на жилье «эконом-класса», а также со спортивными событиями (Универсиада в 2013 г. и чемпионат мира по футболу-2018). Близость дома к свежепостроенному спортивному объекту либо к планирующейся станции метро позволяет продавцам приплюсовывать не одну сотню тысяч рублей к стоимости своей квартиры. При этом отмечено падение цен на недвижимость в Советском районе (на 19,8-22,3%).

Рисунок 13 – Объем предложений  по г. Казань по состоянию на 01.10.2011 г.

На сегодняшний день цены на рынке первичной недвижимости находятся на высоком уровне, что  говорит о наличии с одной  стороны достаточного платежеспособного  спроса, а с другой стороны –  достаточного объема нового жилья. Наибольший объем предложения квартир на первичном рынке жилья представлен  в Ново-Савиновском, Вахитовским, Приволжском  и Советском районах. В этих же районах отмечаются и самые высокие  цены на данное жилье, что говорит  о высокой престижности районов  и стабильно высоком уровне спроса.

Высокие цены на квартиры в  Казани заставляют потенциальных покупателей  обращать внимание на вторичный рынок  недвижимости. Продажа вторичного жилья  неизменно пользуется спросом по нескольким причинам. Во-первых, вторичный  рынок жилья очень обширен, что  позволяет покупателю приобрести жилье  по разумной цене и в нужном районе города. Во-вторых, вторичные квартиры обычно пригодны для проживания сразу  же после покупки.

В Казани цена 1 м² в декабре 2010г. составляла 41639 руб., увеличившись с января 2010 г. на 5065 руб. 

Таблица 8 – Таблица цен предложений вторичной недвижимости по г. Казань, по состоянию на январь 2011г, в тыс.руб.

Дата	Районы города
	Авиастрои-тельный			Вахитовский			Кировский			Московский			Ново-Савиновский			Приволжский			Советский
	1к.	2к.	3к.	1к.	2к.	3к.	1к.	2к.	3к.	1к.	2к.	3к.	1к.	2к.	3к.	1к.	2к.	3к.	1к.	2к.	3к.
январь 2010г.	35,3	31,1	29,2	42,2	44,4	37,9	37,9	30,9	30,9	41	36,8	33,2	40,1	37,6	39,3	39,4	36,6	31,7	41,1	36,1	34,5
июнь. 2010г.	39,7	32	31	46,2	40,7	41,2	41,6	34,3	31,1	41,2	35,9	35,2	42,2	38,8	35,1	43,6	37,3	33,9	42,3	36,5	35
январь. 2011г.	40,6	37,4	32,7	49,2	47,9	42,1	39,7	34,9	30,6	46,4	45,6	36,6	44,9	43,4	40,6	45,8	40,8	36,9	44,9	41,8	35,6
Темп  роста 2010/ 2009г., %	15,0	20,3	11,9	16,6	7,9	11,1	4,7	12,9	-0,9	13,2	23,9	10,2	11,9	15,4	3,3	16,2	11,5	16,4	9,2	15,8	3,2