Недвижимость как экономический актив

   низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

Операции с недвижимым имуществом – это:

   действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости;

   юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки с объектом недвижимости.

Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Содержание наиболее распространенных видов сделок с недвижимостью приведено в таблице 1.2 [6, 78 c.]:

Таблица 1.2 Типы операций с недвижимым имуществом

Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:

   продается сам объект, если покупателю передается полное право собственности (с полным пакетом правомочий, включая права расходования, передачи и уничтожения объекта);

   продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта);

   продается право пользования, если покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юридической и физической судьбой объекта);

   продается право арендодателя на получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом передачи объекта или его частей в субаренду).

Купля-продажа – сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Обмен – сделка:

   между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);

   между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение – сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

   объект недвижимости в собственность;

   имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или – при отсутствии завещания – по закону.

Рента – сделка, в которой получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Аренда – сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Найм жилого помещения – операция, в которой одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Экономическая среда функционирования объекта недвижимости создается системой взаимоотношений рынка факторов производства, рынка капитала, рынка товаров и услуг между собою, а также взаимоотношений этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами.

Экономическая среда формирует спрос, предложение и цены на недвижимость, принципы распределения объектов между пользователями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Экономическую среду определяют и характеризуют [16, 241 c.]:

   степень интеграции российской экономики в мировую систему;

   конъюнктура на мировых рынках и курсы валют;

   уровень жизни и динамика покупательской способности потребителей;

   уровень и темпы развития (или стагнации) бизнеса;

   доступность финансовых ресурсов, субсидий, льгот;

   состояние альтернативных и смежных рынков;

   уровень конкуренции на рынке недвижимости и наличие товаров-заменителей;

   уровень арендной платы и операционных издержек для объектов недвижимости;

   уровень инфляции и динамика изменения ее параметров;

   уровень обеспечения объекта инфраструктурой поставки ресурсов и услуг.

Социальная сущность и среда функционирования объекта обусловлена способностью недвижимости, как предмета личного потребления, удовлетворять материальные и эстетические потребности человека, обеспечивая выполнение потребительской функции личности.

Недвижимость также способна выполнять и общественно-значимые функции, позволяющие [18, 253 c.]:

        частично компенсировать негативное воздействие деятельности человека на окружающую среду, обеспечивая экологическую безопасность общества;

        создавать условия для социально-политической свободы общества на территории, закрепленной за соответствующим общественно-политическим образованием.

Эти качества недвижимости делают ее социально значимым благом, характеризуемым:

   соответствием характеристик объекта общественным предпочтениям и стандартам;

   размерами территории, водных объектов и лесов на душу населения;

   уровнем плодородия почв, богатством недр полезными ископаемыми, возможностью воспроизводства запасов пресной воды;

   удельной производительностью лесов и насаждений в системе экологического регулирования среды обитания человека;

   нормой жилой площади, устанавливаемой для социального найма;

   природными особенностями территории и объекта для целей обеспечения безопасности населения.

1.3 Коммерческая недвижимость и её виды.

На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.

К коммерческой недвижимости относятся:

1)                 офисы

2)                 торговые площади

3)                 многофункциональные центры

4)                 складские и логистические парки

5)                 многоярусные гаражные и парковочные комплексы

6)                 технологические станции (газораспределительные, насосные и т.д.)

7)                 сети АЗС

8)                 здания электростанций и электроэнергетики

9)                 производственные  площади разничного назначения

10)            отели

11)            спортивно-развлекательные центры

12)            выставочные площади

13)            здания смешанного назначения (офис+склад и т.д.)

Более подробно следует рассмотреть три основных вида коммерческой недвижимости: офисная, промышленная и торговая; так как именно эти три вида особенно широко представлены на рынке коммерческой недвижимости России.

Одним из наиболее активных на рынке коммерческой недвижимости является офисный сегмент.

Данный сегмент подразделяется на три категории:

                    профессиональные офисные помещения

                    полупрофессиональные офисные помещения

                    квартирные офисы

К профессиональным офисным помещениям относятся бизнес-центры или офисные центры класса «А», «В», «С».

К полупрофессиональным офисным помещениям относятся помещения в зданиях нежилого фонда. Квартирные офисы — квартиры на нижних этажах жилых домов.

Офисы класса "А" - самые престижные помещения, располагаются в новых офисных комплексах и бизнес-центрах в центре города. Эти здания имеют самый высокий уровень сервиса: "разумные" здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения, развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии. Здания обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми подземными стоянками. Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое.

Офисы класса "В" - это помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Они могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий - парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе. К этому классу относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации, реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в центре города.

Офисы класса "С" - это помещения, арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в них может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов. В таком помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная, а туалетная комната в коридоре. В основном это недавно появившиеся офисные здания, находящиеся не в центре города, но на пересечении транспортных путей, вблизи станций метро и основных радиальных магистралей. Класс "С" предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет.