Недвижимость как экономический актив

Офисы класса "D" - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие помещения нуждаются в капремонте.

Офисы класса "Е" - помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.

Объекты промышленной недвижимости можно разделить по типам принадлежности:

                    объекты тяжелой промышленности и приборостроения

                    объекты легкой и пищевой промышленности

                    объекты широкой специализации

К объектам промышленной недвижимости относятся:

                    заводы

                    имущественные комплексы

                    бывшие ВПК

                    земельные участки промышленного назначения

В мировой практике промышленные объекты делятся на следующие категории «А», «В», «С». Процесс присвоения объекту того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаев достаточно размыты.

По типу здания и особенностям его объемно-планировочного решения торговая недвижимость бывает:

                    Встроено-пристроенные помещения

                    Отдельно стоящие здания

                    Торговые комплексы (объекты, включающие несколько зданий)

По видам и особенностям устройства:

                    Магазин-склад (имеет благоустроенные площадки, навесы, складские помещения)

                    Магазин (стационарное здание или его часть, имеющие земельный участок)

                    Павильон (оборудованное строение, имеющее торговый зал и помещение для хранения товаров)

                    Киоск (оснащенное торговым оборудованием помещение)

                    Палатка (нестационарное, разборное сооружение)

По размерам и направленности:

                    Гипермаркеты/супермаркеты

                    Большие продовольственные и непродовольственные магазины

                    Средние продовольственные и непродовольственные магазины

                    Небольшие продовольственные и непродовольственные магазины

Торговый центр — это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или в комплексе зданий), находящемся в профессиональном управлении и поддерживающемся в виде одной функциональной единицы.

Все типы торговых центров служат различным покупательским нуждам и классифицируются в зависимости от размера центра, местоположения и арендаторов/торговых операторов, присутствующих в них. Часто при определении типа торгового центра учитываются и группы потребителей или целевые покупатели.

33

Глава 2. Анализ коммерческой недвижимости
Самарской области как экономического актива

В г. Самаре исторически сложилось разделение на промышленную и административную части города; так, центром деловой активности, насыщенным офисами и магазинами, традиционно считается исторический центр города, а также наиболее приближённые к нему Ленинский, Самарский и Октябрьский районы, а объекты производственной и логистической направленности расположены в удалённых от центра города Промышленном и Кировском районах.

Отраслевая информация о существующем предложении на рынке коммерческой недвижимости г. Самары позволяет провести усреднённую оценку и выявить существующие зависимости между характеристиками недвижимости и её стоимостью. Принятая нами сегментация рынка коммерческой недвижимости состоит в выделении двух основных сегментов: деловой (офисные, торговые и универсальные помещения) и индустриальной (производственныеи складские комплексы) недвижимости.

Одномоментно на рынке коммерческой недвижимости г. Самары представлено 2,2 тыс. объектов суммарной площадью 488,4 тыс.кв.м, количество предложений о продаже на 40% превышает количество предложений об аренде помещений (табл.2.1). Половина площадей экспонирована в трёх районах города — Железнодорожном, Советском и Ленинском (18, 17 и 14% от общего объёма, соответственно; [Приложение 1.1]).

Таблица 2.1 Общая характеристика предложения на рынке коммерческой недвижимости г. Самары.

Максимальные ставки аренды и стоимости продажи 1 кв.м общей площади объектов коммерческой недвижимости отмечены в историческом и административном центре города — Ленинском, Октябрьском и Самарском районах [Приложение 1.2], а наименьшие — на окраинах города,— в Кировском и Куйбышевском районах, на Красной Глинке.

Цена предложения 1 кв.м общей площади коммерческой недвижимостью, в среднем по городу, составляет 453 руб./1 мес. на условиях аренды и 47,2 тыс. руб. на условиях продажи, а общий объём предложения оценивается в 13 241,6 млн.руб. (75,0 и 13 166,6 млн.руб. на условиях аренды и продажи, соответственно).

Помимо вышеуказанных типов объектов коммерческой недвижимости (см. структуру предложения на граф. 2.4), на рынке представлены также гаражи и прочие специализированные объекты, такие как автомойки, гостиницы, спортивные центры и проч., в данном обзоре не рассматриваемые.

График 2.4 Структура Предложения на рынке в по-объектном разрезе, %

Развитие рынка офисной недвижимости в г. Самаре в течение 2006–08 гг. характеризовалось постепенным увеличением доли высококлассных площадей, количество площадей класса «А» увеличилось в два раза. Аналогичная ситуация наблюдается и в сегменте торговых площадей.

По состоянию на начало 2008 г. суммарная площадь торговых центров в г. Самаре достигала 720 тыс.кв.м, прирост объёма торговых площадей в г. Самаре произошёл, в основном, за счёт открытия новых торговых центров (например, ТРК «Космопорт» площадью 120 тыс.кв.м, ТЦ «Май» — 7 тыс., ТЦ «Апельсин» — 11 тыс.). С вводом в эксплуатацию во второй половине 2009 г. ТРК «Вива Лэнд» (пл.им.Кирова, 68 тыс.кв.м) суммарная площадь торговых центров приблизилась к 800 тыс.кв.м (граф. 2.5). На сегодняшний день данный сегмент недвижимости уже близок к насыщению, и по количеству торговых площадей на душу населения г. Самара находится в лидерах среди городов РФ.

График 2.5 Динамика объёма коммерческий площадей в современных торговых центрах г. Самары, тыс. кв. м

В течение 2008–09 гг. основной прирост коммерческих площадей обеспечен развитием street retail, в том числе, за счёт ввода объектов на первом-втором этажах жилых зданий (или перевода помещений из жилого фонда). Малоформатные универсальные помещения под мелкий бизнес сдаются практически с каждым новым жилым домом, данные объекты востребованы. На условиях продажи значительная часть экспонируемых объектов представлена площадями в офисных и торгово-офисных центрах, которые выставляются на рынок ещё на стадии строительства.

В сегменте деловой недвижимости нами выделены три основных типа объектов: офисные, торговые и универсальные помещения. При анализе объёма выставленных на рынке предложений объектов деловой недвижимости выявлено, что наибольшую долю в этом сегменте занимают офисные помещения: 60 и 84% на условиях аренды и продажи, соответственно [Приложение 1.3].

По итогам I квартала 2011 г. в среднем по городу ставка аренды офисных помещений составила 459 руб./1 кв.м/1 мес., торговых — 625 руб., универсальных — 479 руб.; максимальные ставки аренды зафиксированы в историческойи деловой части города [Приложение 1.4].

На условиях продажи стоимость 1 кв.м офисных площадей составила, в среднем по городу, 50,0 тыс.руб., торговых — 48,2 тыс.руб., универсальных — 43,4 тыс.руб.; на рынке также присутствует дифференциация стоимости в зависимости от района местоположения объекта (граф.2.9).

График 2.9 Стоимость продажи объектов деловой недвижимости, руб./1 кв.м

В течение 2008–09 гг. на рынке отмечено постепенное изменение цены предложения деловой недвижимостью. Так, на протяжении 2008 г. был отмечен постепенный рост стоимости, в среднем на 1,5–3% в месяц, который прекратился в конце годе, затем начался спад. В настоящее время по итогам I квартала 2011 г. ценовая ситуация стабилизировалась.

Кроме развития торговых и офисных площадей, наблюдается развитие складских площадей, обусловленное следующими предпосылками:

• выгодным географическим расположением г. Самары (на пересечении крупных транспортных потоков);

• ростом промышленного производства;

• развитием потребительского рынка.

Самара, с точки зрения названных критериев,— перспективный регион для развития именно складского сегмента индустриальной недвижимости. Развитие рынка складских помещений в г. Самаре связано с увеличением внимания девелоперов к городу, как к перевалочному пункту внутренней торговли. В течение 2006–08 гг. на рынке логистических услуг г. Самары появились такие терминалы, как склады Средневолжской логистической компании в районе г. Кинеля, склад около ТРК «Московский». В настоящее время сразу несколько федеральных операторов («Евросиб», MLP) занимаются поиском участков для размещения своих терминалов в г. Самаре и её окрестностях.

Стоит отметить, что часть вновь введённых складов загружена не полностью, что объясняется влиянием конкурентного предложения: местные потребители логистических услуг чаще всего имеют альтернативную складскую недвижимость, которая хоть и отличается более низким качеством, но обеспечивает более дешёвое обслуживание.

Развитие рынка производственных площадей неотделимо связано с развитием производства в целом, и, в частности — среднего и малого бизнеса (мебельных, продуктовых компаний и проч.) Мелким производствам потребительских товаров требуются помещения небольшой площади в 30–100 кв.м, в которых можно разместить швейную или столярную мастерскую. У крупных компаний, которые хотят расширить свое производство, пользуются спросом помещения от 1000 кв.м и выше. Большинство производственных площадей сосредоточилось в руках нескольких крупных компаний, которые используют часть их под собственное производство, а остальное предпочитают сдавать в аренду. Многие предприятия считают оптимальным выходом покупку земли и, пользуясь современными технологиями строительства, возводить ангары из сэндвич-панелей (такое строительство обходится дешевле, при этом можно сделать потолки любой необходимой высоты).

На рынок аренды производственных помещений оказывают влияние следующие факторы:

• обслуживание больших площадей обходится примерно во столько же, во сколько и сама аренда.

• с ростом коммунальных платежей происходит рост арендных ставок.

Цены на производственные помещения формируются из сочетания

а) удобного месторасположения рядом с автомобильными и железнодорожными магистралями;

б) подводки мощностей и коммуникаций;

в) высоты потолков.

На сегодняшний день в г. Самаре недостатка в небольших по площади помещениях индустриальной направленности старого образца не наблюдается. К таким объектам относятся специализированные складские помещения советской постройки либо ангары, переоборудованные под склады или производственные базы, зачастую это реконструированные многоэтажные здания с потолком высотой 5–8 м, в которых есть необходимые коммуникации и оборудование, а также помещения, пригодные для обустройства под офис.

В данном сегменте выделены два основных типа объектов: складские и производственные помещения. При анализе объёма рынка предложений объектов индустриальной недвижимости выявлено, что наибольшую долю на условиях аренды занимают складские, а на условиях продажи — производственные помещения (75 и 82%, соответственно, [Приложение 1.5]).

По итогам I квартала 2011 г. ставка аренды индустриальной недвижимости составила 192 руб./1 кв.м/1 мес. [Приложение 1.6]. Основной объём индустриальных площадей сосредоточен в Кировском, Советском и Красноглинском районах, что обусловлено исторической застройкой города — это промышленные зоны.

На условиях продажи стоимость 1 кв.м индустриальной недвижимости составила, в среднем по городу, 24,4 и 27,8 тыс.руб. за складские и производственные помещения, соответственно. На рынке присутствует дифференциация стоимости в зависимости от района местоположения объекта: более высокая стоимость отмечена в Железнодорожном, Промышленном, Кировском и Советском районах; в Куйбышевском и Красноглинском районе — более низкая. В деловой части города — в Ленинском, Самарском и Октябрьском районах — данный вид недвижимости практически отсутствует (граф.2.13).

График 2.13 Стоимость продажи объектов индустриальной недвижимости, руб./1 кв.м

Ретроспективно в течение 2008 г. на рынке отмечалось увеличение стоимости аренды индустриальной недвижимости, составляющий 3–5% в месяц, далее арендные ставки стали снижаться. Также отмечено снижение стоимости 1 кв.м индустриальной недвижимости начиная с III квартала 2008 г. По итогам 2010 г. ставки аренды выросли на 12% по сравнению с началом года, а уровень стоимости продажи — на 22%; в I квартале 2011 г. отмечена некая стабилизация.