Обоснование рыночной стоимости производственно-административного здания

1. Повышения эффективности текущего управления компанией;
2. Определения стоимости в целях купли-продажи акций компаний на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность компании и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от компании;
3. Определения стоимости бизнеса в случае его купли-продажи целиком или по частям;
4. Реструктуризации компании. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидации компании, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга;
5. Разработки планов развития компании;
6. Определения кредитоспособности компании и стоимости залога при кредитовании;
7. Страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
8. Определения стоимости объекта для базы налогообложения.⁵

В зависимости  от целей оценки и обстоятельств  бизнес может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется  точное определение стоимости.

Понятие стоимости  бизнеса (компании) имеет множество  интерпретаций. Общепринятые стандарты  стоимости в оценке бизнеса представляют собой совокупности требований к  оценке. В литературе, посвященной  оценке стоимости бизнеса (компании) различают четыре основных стандарта оценки:

1. обоснованной рыночной стоимости;
2. обоснованной стоимости;
3. инвестиционной стоимости;
4. внутренней (фундаментальной) стоимости;

Все указанные  стандарты предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, не вынужденные (в том числе административными вмешательствами), сделки по приобретению бизнеса или его долей.

Обычно в  мировой и российской практике считается, что наиболее объективная оценка бизнеса соответствует стандарту  обоснованной рыночной стоимости, где  основными факторами, определяющими рыночную стоимость бизнеса, являются: спрос, настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса, затраты на создание аналогичных компаний, соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты, риск получения доходов, степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

 

2. Доходный подход  к оценке коммерческой недвижимости

 

Оценка бизнеса  с применением методов доходного  подхода осуществляется на основе доходов  предприятия, тех экономических  выгод, которые получает собственник от владения предприятием (бизнесом).

Оценка бизнеса  с применением методов доходного  подхода основана на принципе, что  потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии (бизнесе) больше, чем она может принести доходов  в будущем.

Приведение  будущих доходов к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чем такой же доход, который будет получен в будущем.⁶

Применение  методов доходного подхода является обязательным в случае оценки бизнеса, имеющего прибыль.

Основными источниками, используемыми для оценки бизнеса  методами доходного подхода, являются:

1. Бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения, данные бухгалтерского учета, в том числе информация о размера выплачиваемых обществом дивидендов, информация о реализуемых инвестиционных проектах, прочая информация о финансовых и производственных показателях предприятия за прошедшие отчетные периоды.
2. Бизнес планы, а также другие документы предприятия по планированию и прогнозированию финансовых и производственных показателей.
3. Результаты анкетирования и проведения интервью с руководством, ответы предприятия на запросы оценщика.
4. Информация об экономической ситуации и тенденциях развития отрасли (отраслей), к которым относится оцениваемое предприятие.
5. Информация об экономической ситуации и тенденциях развития региона (регионов), в которых расположено оцениваемое предприятие.
6. Информация о рисках, связанных с деятельностью предприятия.
7. Информация о котировках акций и изменчивости курса акций оцениваемого предприятия, предприятий отрасли, к которой принадлежит оцениваемое предприятие и фондового рынка в целом.
8. Информация о макроэкономической ситуации в экономике и тенденциях ее развития.⁷

Основными методами доходного подхода являются:

1. метод дисконтированных денежных потоков.
2. метод капитализации дохода.

Оценка бизнеса  методами доходного подхода предполагает проведение следующих основных процедур:

1. подготовка финансовой отчетности оцениваемой компании, в частности актуализация и нормализация отчетности,
2. прогнозирование на основе анализа финансового состояния предприятия показателей дохода и затрат предприятия,
3. расчет ставки дисконтирования или коэффициента капитализации в зависимости от выбранного метода и показателя дохода,
4. расчет стоимости бизнеса путем приведения будущих доходов в стоимость на дату проведения оценки, используя методы дисконтирования или капитализации.

При поведении  оценки бизнеса методами доходного подхода должны быть соблюдены такие условия, как: ожидаемая величина показателя дохода должна определяться исходя из прошлых результатов бизнеса, перспектив его развития, а также отраслевых и общеэкономических факторов.

Используемая  ставка дисконтирования или капитализации должна соответствовать выбранному показателю дохода предприятия, в частности:

1. ставка дисконтирования или капитализации должна учитывать структуру капитала, инвестированного в бизнес
2. для номинального показателя дохода (выраженного в текущих ценах) и для реального показателя дохода (с учетом изменения цен) должны быть использованы соответствующие ставки дисконтирования.

 

 

 

 

 

2.1. Метод дисконтированных денежных потоков

 

Метод дисконтированных денежных потоков применяется в  том случае, когда будущие денежные потоки предприятия нестабильны и оценщик имеет возможность обосновано прогнозировать изменение денежных потоков предприятия в будущем.

Для оценки бизнеса  в рамках метода дисконтированных денежных потоков могут быть использованы следующие показатели дохода:

1. чистый денежный поток;
2. чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
3. чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
4. чистая прибыль предприятия (формулы 2.1, 2.2);
5. величина выплачиваемых дивидендов.⁸

Чистый дисконтированный доход – ЧДД (чистый приведенный доход, разница между приведенными к настоящей стоимости суммой денежного притока за период эксплуатации инвестиционного проекта и суммой инвестируемых в его реализацию средств. Он характеризует общий абсолютный результат инвестиционного проекта в текущих ценах. Это величина, на которую может измениться «ценность фирмы» в результате реализации данного инвестиционного проекта и его можно определить по формуле:

, (2.1)

 

где Д_t – денежные притоки (доходы) по шагам расчетного периода, д.е. При прогнозировании доходов необходимо учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если по окончании периода реализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождение части оборотных средств, они должны быть учтены как доходы соответствующих периодов;

И_t – инвестиции (оттоки) по шагам расчетного периода;

Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций);

Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).⁹

Формула может  иметь и следующий вид:

 

, (2.2)

 

где R_t – результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета;

Зt – затраты, достигаемые на t-ом шаге расчета;

Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций). При расчете NPV она задается;

Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).¹⁰

Выбор оценщиком  показателя дохода должен быть аргументирован оценщиком. Оценщик должен определить величину прогнозного периода. Прогнозный период соответствует периоду времени, на который могут быть обоснованно спрогнозированы величины доходов и расходов предприятия.

Показатель  дохода предприятия определяется для каждого года прогнозного периода на основе аналитических процедур, проведенных оценщиком. На основе исходной информации, исходя о прошлых результатах бизнеса, отраслевой и общеэкономической информации, а также методов экономического анализа, статистики и математического моделирования и других методов, определяют величину показателя дохода каждого прогнозного периода.

Основными элементами денежного потока, принимаемыми к  расчету, являются:

1. чистая прибыль после налогообложения и выплаты процентов;
2. амортизационные начисления, начисляемые предприятием на основные средства и нематериальные активы предприятия;
3. минус капитальные вложения;
4. увеличение долгосрочной задолженности предприятия;
5. уменьшение собственного оборотного капитала предприятия.¹¹

Исходя из данных об альтернативных инвестициях, определяют величину ставки дисконтирования, которая отражает величину рисков, присущих вложениям в оцениваемое предприятие (бизнес). Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки, которая отражает недиверсифицируемый риск присущий бизнесу и премию за риск.

Основными способами  определения ставки дисконтирования  являются:

1. модель оценки капитальных активов;
2. способ кумулятивного построения;
3. способ арбитражного ценообразования.

Если поступление  денежного потока распределено равномерно в течение года, денежный поток должен дисконтироваться на середину каждого года прогнозного периода.

Стоимость реверсии (стоимость компании в постпрогнозный период) может быть определена одним  из следующих способов:

1. путем расчета стоимости чистых активов предприятия на конец прогнозного периода;
2. путем капитализации денежного потока за первый год постпрогнозного периода.

 

 

 

 

2.2. Метод капитализации дохода

 

Метод капитализации  дохода применяется в случае, если денежные потоки предприятия стабильны и оценщик не имеет возможность обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода предприятия в будущем и выразить в стоимостном выражении влияние выделенных факторов на величину выбранного показателя дохода.

Под капитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости, и определяется по формуле:

 

V = I/ R = NOI/ R, (2.3)

 

где V – стоимость недвижимости;

I – операционный доход, прибыль;

R – ставка капитализации, в%.

Для оценки бизнеса  в рамках метода капитализации дохода в качестве базы могут быть использованы следующие показатели дохода:

1. чистый денежный поток;
2. чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
3. чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
4. чистая прибыль предприятия по данным бухгалтерского учета;
5. величина выплачиваемых дивидендов.¹²