Обоснование рыночной стоимости производственно-административного здания

Показатель  выплачиваемых дивидендов может  использоваться только для оценки неконтрольных пакетов акций.

Основными способами  определение величины периодичного дохода являются:

1. величина показателя дохода последнего отчетного периода;
2. средневзвешенная величина показателя дохода за несколько последних отчетных периодов;
3. величина первого года, следующего за отчетным периодом, полученная методом экстраполяции.

Для определения  величины ставки капитализации могут  быть использованы следующие основные методы:

1. модель кумулятивного построения;
2. модель оценки капитальных вложений;
3. модель средневзвешенной стоимости капитала.

Следовательно, ставка капитализации определяется в сравнении с аналогичным  объектом и его стоимостью и определяется по формуле:

R = I/ V, (2.4)

или

,   (2.5)

где R – коэффициент капитализации;

r – ставка дисконта;

g – ожидаемый среднегодовой темп роста дохода.

Для определения метода расчета стоимости предприятия на основе доходного подхода, необходимо провести анализ динамики основных показателей эффективности деятельности предприятия, перспектив их изменения.

Таким образом, независимо от выбранного метода оценки объекта недвижимости составляется итоговая величина стоимости объекта оценки.

 3. Оценка торгового центра методом капитализации доходов

3.1. Анализ сферы деятельности оцениваемой компании

Группа компаний ОАО «Уральская теплосетевая компания» начала свою деятельность в 1995г.

В 2000г. компанией  был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества – одноэтажного здания ОАО «Уральская теплосетевая компания» в Курчатовском районе города Челябинска для размещения нежилого административно-производственного здания сроком до 2030г.

В ходе анализа  деятельности оцениваемого предприятия  было выявлено, что договор аренды административно-производственного здания ОАО «Уральские теплосетевая компания» был заключен до 2006., после чего здание было выставлено органом местного самоуправления на аукцион в целях заключения нового договора аренды. Однако аукцион не состоялся, и в настоящее время ОАО «Уральские теплосетевая компания» продолжает пользоваться зданием на правах аренды с уплатой арендной платы (в соответствии с действующим законодательством, если арендатор продолжает пользоваться арендуемым недвижимым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время  отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за три месяца. Данный факт несет определенный риск для арендатора здания. Однако арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, в том числе и на новых условиях.

Основным источником доходов компании являются доходы от сдачи арендуемого административно-производственного имущества в субаренду ряду фирм для организации покупки и поставки тепловой энергии. Коэффициент использования административного здания ОАО «УТС» в среднем составляет 65%, торговые места компаний расположены весьма плотно. Вместе с тем ожидаемый в городе рост количества тепловой энергии, может привести к повышению требовательности покупателей к уровню обслуживания. Расходы компании складываются из арендной платы за арендуемое административно-производственного здания, расходов по содержанию здания (коммунальные услуги, охрана), расходов на оплату труда работников компании, административных накладных расходов, оплаты услуг сторонних организаций, налоговых платежей.

3.2. Анализ условий аренды имущества

Анализ действующей  нормативно-правовой базы муниципалитета показал следующее:

1. величина арендной платы за арендуемое административное имущество определяется не в зависимости от рыночной ситуации, а установлена на основании решения местного городского совета, и поэтому находится на весьма низком уровне (не более 200 руб. за 1м²);
2. арендуемое административное имущество может сдаваться арендаторами в субаренду, при этом расчет арендной платы на сдаваемую в субаренду часть арендуемых площадей производится с повышающим коэффициентом;
3. если иное не указано в договоре аренды, величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество подлежит корректировке раз в год с учетом официального изменения индекса инфл</s