Оценка коммерческой недвижимости на примере предприятия

ВВЕДЕНИЕ

Целью контрольной работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачи контрольной работы:

· приобретение навыков работы с нормативными документами, регламентирующими  оценочную деятельность;

· ознакомление с порядком проведения оценки недвижимости;

· изучение сущности принципа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

· усвоение методологий различных  подходов к оценке недвижимости.

В процессе выполнения контрольной работы необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости. Необходимо поставить задачу оценки, изучить соответствие объекта недвижимости критериям принципа лучшего и наиболее эффективного использования. В завершение нужно определить величину стоимости оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью оценки.

 

1. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

Первым этапом оценки недвижимости является определение проблемы (постановка задачи, которую необходимо решить). Данный этап включает следующую последовательность действий:

1) идентифицируется и  описывается объект оценки;

2) устанавливаются оцениваемые  имущественные права;

3) указывается дата оценки;

4) описывается цель оценки;

5) определяется вид оцениваемой  стоимости;

6) отражаются другие условия  проведения оценки.

Рассмотрим каждый из этих элементов теоретических и применительно  к выбранному объекту в курсовой работе.

1) Идентификация объекта  оценки:

– функциональное назначение здания – аптека;

– район местоположения - объект расположен в центральном районе;

– адрес - г. Светлый, Калининградской  обл., ул. Красноармейская 26А.

Описание здания:

– характеристика здания - отдельное;

– площадь - 100 м²;

– этажность - одноэтажный  объект;

– транспортная доступность - объект находится на главной улице  города;

– необорудованный объект недвижимости;

– состояние здание - удовлетворительное.

Описание земельного участка:

– площадь - 255 м²;

– наличие асфальтобетонного  покрытия - до 10% от площади участка;

– несущая способность  грунтов - низкая.

Застроенная зданием площадь  составляет 30 % от площади участка

2) Устанавливаются оцениваемые  имущественные права

Объект находится в  собственности одного физического  лица, частного предпринимателя Грибанова Е.М. Право собственности на основании договора купли-продажи.

3) Дата оценки недвижимости - 25 мая 2013 года.

Оцениваемый объект состоит  из одного этажа, находится в районе средней отдаленности, на главной  улице города и является отдельным  зданием. Хорошая транспортная доступность, удобная погрузка и разгрузка  товара. В здание два года назад  был проведен капитальный ремонт: были обновлены полностью все  коммуникации (отопление, вентиляция и  электропроводка), так же был проведен ремонт фасада здания. Объект находится  в удовлетворительном состоянии. Учитывая все характеристики процент снижения рыночной стоимости будет равен 12%.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, которую можно  получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при  соблюдении условий '' равновесия'', т.е. продавец и покупатель действуют  рационально, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

 

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Традиционными подходами  определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный  и доходный. В рамках каждого подхода  используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

2.1 Использование затратного подхода

Затратный подход основан  на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка  и затрат на возведение имеющихся  на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

С_зп = С₃ + С_нс - И_н,

где С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

С_з - стоимость земельного участка, тыс. р.;

С_нс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

И_н - накопленный зданием износ, тыс. р.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора  в приобретении недвижимости и исходит  из того, что инвестор, проявляя должную  благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую  обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без  существенных задержек. Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Начальным этапом метода прямого  сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи  с оцениваемым. Данные о проданных  на рынке аналогах приведены в таблице 2.1

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2.1- Данные о продаже земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс.р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м?	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частн.	Серв.	Гос.	Серв.	Гос.	Частн.
Условия финансирования	тип.	кредит.	тип.	тип.	тип.	кредит
Условия продажи	срочная продажа	срочная продажа	тип.	сделка между партнерами по бизнесу	тип.	покупка соседнего участка для расшире- ния
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	наст.вр.	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрыте	до 10%	до 30 %	до 50%	до 30%	до 50%	до 10%
Несущая способность грунтов	низк.	высок.	сред.	сред.	низк.	выс.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Элементы сравнения принято  делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему  результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия  финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к  объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого  элемента к результату, полученному  после корректировки на условия  рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных  цен земельных участков, определен  по результатам исследования рынка:

наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине  дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят  на 10 % меньше частных;

кредиты предоставляются  под 15 %;

условия срочной продажи  изменяют цену на 10 %, при сделке между  партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка  для расширения бизнеса позволила  продавцу завысить цену на 7 %;

за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;

разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. - 10 %, цен. и отд. -30%;

разница в ценах при  наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению  с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5 %;

разница в ценах между  низк. и сред, несущей способностью грунтов - 3 %, сред, и выс. - 4 %, низк. и  выс. - 7 %.

Расчет скорректированных  цен земельных участков представлен  в таблице 2.2

Таблица 2.2 - Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, тыс. р.		1650	5400	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	4083	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, тыс.р/м2		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	частная	частная	серви-тут	гос.	серви-тут	гос.	частная
- процент отличия		-	+12%	+10%	+12%	+10%	-
- коррекировка, тыс.р.		-	0,108	0,14	0,18	0,125	-
- скорректированная цена, тыс. р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия финансирования:	типичн.	типичн.	кредит	типичн.	типичн.	типичн.	кредит
- процент отличия		-	-15%	-	-	-	-15%
-коррекировка, тыс.р.		-	0,151	-	-	-	0,203
- скорректированная цена, тыс. р.		1,65	0,857	1,54	1,68	1,375	1,143
- процент отличия		+10%	+10%	-	+8%	-	-7%
- коррекировка, тыс.р.		0,165	0,85	-	0,134	-	0,08
- скорректированная цена, тыс. р.		1,815	0,942	1,54	1,814	1,375	1,067
Дата продажи:	настоящ. время	3 месяца назад	9 месяцев назад	настоящ. время	6 месяцев назад	3 месяца назад	6 месяцев назад
- процент отличия		+2%	+8%	-	+4%	+2%	+4%
- коррекировка, тыс.р.		0,036	0,075	-	0,073	0,028	0,043
- скорректированная цена, тыс. р.		1,851	1,017	1,54	1,887	1,403	1,11
Местоположение:	с/о	центр	отд.	с/о	центр	отд.	с/о
- процент отличия		-20%	+10%	-	-20%	+10%	-
- коррекировка, тыс.р.		0,37	0,102	-	0,377	0,14	-
Асфальто-бетонное покрытие	до 10%	до 10%	до 30%	до 50%	до 30%	до 50%	до10%
- процент отличия		-	-2%	-5%	-2%	-5%	-
- корректировка, тыс.р.		-	0,02	0,077	0,038	0,07	-
Несущая способность грунтов	низкая	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая
- процент отличия		-	-7%	-3%	-3%	-	-7%
- корректировка, тыс.р.		-	0,071	0,047	0,057	-	0,078
- скорректированна цена		1,481	1,028	1,417	1,415	1,473	1,032

* Сделка между партнерами  по бизнесу.

** Приобретение соседнего  участка для расширения существующего.

Рассмотрим расчет аналога  А4:

– цена продажи объекта  и размер земельного участка берем  по табл. 3.1;

– цена единицы сравнения = цена продажи / размер = 4200 / 2800 = 1,5 тыс.р/м²;

– оцениваемые права собственности: у объекта оценки - частная, у аналога - сервитут. Следовательно, процент  отличия = 12%, корректировка = 1,5*12% = +0,18, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога. Скорректированная цена = 1,5 + 0,18 = 1,68 тыс. р./м²;

– условия финансирования: у объекта оценки - типичные и  у аналога - типичные. Следовательно, процент отличия и корректировки  нет. Скорректированная цена = 1,68 тыс. р./м²;

– условия продажи: у объекта  оценки - типичные, у аналога - особые 1*. Следовательно, процент отличия = 8% и корректировка = 1,68*8% = +0,134, т.к. оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена =1,68+0,134= 1,814 тыс. р./м²;

– дата продажи: у объекта  оценки - настоящее время, у аналога - 6 месяцев назад. Следовательно, процент  отличия = 4%, корректировка = 1,814 * 4% = +0,073, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога. Скорректированная цена = 1,814 + 0,073 = 1,887 тыс. р./м²;

– местоположение: у объекта  оценки - с/отдаленное, у аналога - объект расположен в центре города. Следовательно, процент отличия = 20%, корректировка = 1,887 * 20% = -0,377, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;

– асфальтобетонное покрытие: у объекта оценки - до 10%, у аналога - до 30%. Соответственно, процент отличия  равен 2%, корректировка = 1,887*0,02=-0,038, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого.

– несущая способность  грунтов: у объекта оценки - низкая, у аналога - средняя. Следовательно, процент отличия = 3%, корректировка = 1,887 * 3% = -0,057, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;

– скорректированная цена = 1,887-0,377-0,038-0,057= 1,415 тыс. р./м²;

Теперь проведем согласование полученных скорректированных цен  для того, чтобы сделать вывод  о стоимости земельного участка. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс  взвешивания и сравнения показателей  с их характеристиками.

1) среднего арифметического  значения скорректированных цен.

(1,481+1,028+1,417+1,415+1,473+1,032)/6 = 1,308 тыс.р./м?.

2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся  значение в числовом ряду. В  нашем случае оно равно 1,416 тыс. р./м?.

3) медианного значения. Медиана  - середина ранжированного числового  ряда (1,028;1,032;1,415;1,417;1,473;1,481). В нашем  случае оно равно 1,416 тыс.р./м?.

4) скорректированной цены  самого похожего на оцениваемый  объект аналога. Чем меньше  количество и величина поправок, тем больше аналог похож на  объект оценки. В нашем случае  самым похожим объектом является  А3=1,417 тыс.р./м?.