Оценка коммерческой недвижимости на примере предприятия

5) стоимость земельного  участка в итоге принимается  как среднее арифметическое между  значениями приведенных выше  показателей.

(1,308+1,416+1,416+1,417)/4 = 1,39 тыс. р./м?.

Итак, стоимость земельного участка равна 291,7*1,39 = 405,463 тыс.р.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых  на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости  нового строительства - метод укрупненных  обобщенных показателей стоимости  на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения  в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² необходимо выполнить по форме таблицы 2.3.

Таблица 2.3 - Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./ м?

№ п/п	Наименование	Затраты, тыс.р. на 1 м2 по типам зданий
		Здание торгового типа
1.	Прямые затраты
1.1	СМР:
	- материалы	3,10
	- заработная плата	1,09
	- эксплуатационные расходы	0,45
	- прочие	0,20
	Итого прямые затраты	4,84
1.2	Накладные расходы	1,21
1.3	Прибыль подрядчика	0,73
	Итого цена подрядчика	6,78
2.	Косвенные затраты
	- оплата услуг проектно  сметных организаций	0,24
	- маркетинговые, рекламные,  страховые расходы	0,41
	- затраты на покупку  энергетических мощностей	0,68
	- налоги	1,46
	Итого затраты инвестора	9,57
3.	Прибыль инвестора	2,871
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	12,44

Суть расчетов: Нам необходимо узнать во сколько нам обойдется  строительство нового объекта аналогичного нашему. Мы находим затраты на 1 м?. Нам изначально даны затраты на материалы, эксплуатационные расходы и прочие. Все остальные составляющие затрат на 1 м? вычисляются относительно них.

При расчете стоимости  нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

– заработная плата составляет 35% от стоимости материалов

3,10 * 35% = 1,09

– накладные расходы - 25% от прямых затрат

4,84 * 25% = 1,21

– прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат

(4,84 + 1,21) *12% = 0,73

– оплата услуг проектно-сметных  организаций - 5% от прямых затрат

4,84 * 5% = 0,24

– маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6% от цены подрядчика (4,84 + 1,21 + 0,73) * 6% = 0,41

– затраты на покупку  энергетических мощностей - 10% от цены подрядчика 6,78 * 10% = 0,68

– налоги (НДС) - 18% от суммы  всех предыдущих затрат

(6,78 + 0,24 + 0,41 + 0,68) * 18% = 1,46

– прибыль инвестора - 30% от понесенных расходов

(6,78+ 0,24 + 0,41 + 0,68 + 1,46) * 30% = 2,871

Стоимость нового строительства  равна укрупненному обобщенному  показателю стоимости, умноженному  на площадь здания:

12,44 * 100 = 1244 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа.

Износ - это потеря стоимости  объектом, обусловленная самыми разными  причинами. При затратном подходе  износ используется для учета  различий в характеристиках нового объекта недвижимости. Для недвижимости различают три типа износа:

1) Физический износ - это  уменьшение стоимости объекта  недвижимости в результате воздействия  природно-климатических факторов  и факторов жизнедеятельности  человека. Выражается в разрушении  строительных конструкций и материалов  и утрате первоначальных технико-эксплуатационных  качеств объекта недвижимости.

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем  умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Например, фундамент: 4*10/ 100 = 4 %.

Итоговая величина физического  износа всего здания определяется суммированием. Физический износ равен 31,66 %, т.е. он определен в размере от 20% до 40%, следовательно, можно сделать вывод, что состояние здания удовлетворительное.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его  несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности.

Функциональный износ  здания составляет 3 % по причине не благоустроенности.

Внешний износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных  и финансовых условий, демографической  ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. [6]

Внешний износ здания составляет 8% по причине экологической обстановки.

При определении общей  величины накопленного износа методом  разбивки используется следующая формула:

И_н = 1-(1- И_физ/100)*(1- И_функ/100)* (1- И_вн/100),

где И_физ - физический износ здания, %;

И_функ - функциональный износ здания, %;

И_вн - внешний износ здания, %.

По формуле 3.5 определим  общую величину износа:

И_н = 1-(1- 31,66/100)*(1-3/100)*(1- 5/100) = 0,37.

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент  применяется к величине стоимости  нового строительства здания:

И_н = 1244*0,37 = 460,280 тыс.р.

Накопленный износ здания составляет 4 340 164 рублей 00 копеек.

Теперь по формуле 3.1 определим  стоимость непосредственно самого объекта недвижимости, определенного  затратным подходом:

С_зп = 407,870+1244-402,745 = 1249,125 тыс.р.

Стоимость оцениваемого объекта  недвижимости определенная затратным  подходом составляет 1 249 125 рублей.

2.2 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан  на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Реализация метода сравнения  продаж предполагает такую последовательность этапов:

- анализ рыночной ситуации  по объектам недвижимости рассматриваемого  типа;

- определение единиц сравнения  и показателей, существенно влияющие  на стоимость рассматриваемого  объекта недвижимости;

- разработка модели, которая  связывает единицы сравнения  с показателями сравнения;

- расчет корректировки  показателей по данным рынка;

- расчет и анализ скорректированных  цен продаж объектов сравнения  для определения стоимости оцениваемого  объекта.

Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в таблице 2.5.

Аналоги	Площадь*, м2	Местоположение	Транспортная доступность	Состояние
А1	100,625 (+15%)	с/о	гл.	хорошее
А2	965,625 (-25%)	с/о	гл.	удовл.
А3	157,5 (+80%)	с/о	втр.	хорошее
А4	56,875 (-35%)	отд.	втр.	хорошее
А5	122,5 (+40%)	отд.	гл.	удовл.
А6	113,75 (+30%)	отд.	гл.	хорошее
А7	175 (+100%)	цен.	гл.	хорошее
А8	43,75 (-50%)	цен.	гл.	удовл.
А9	78,75 (-10%)	цен.	втр.	хорошее

Таблица 2.5 - Данные о продажах коммерческой недвижимости

*Относительно объекта  оценки.

Оценщик применяет следующие  шаги для реализации данного подхода:

1этап. Выявление недавних  продаж сопоставимых объектов  на соответствующем рынке. Данные  о продажах сопоставимых объектов  могут быть найдены в собственных  досье оценщика. На данном этапе  следует определить, в той ли  рыночной зоне находятся сопоставимые  объекты, что и данный объект, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же  удобства, наконец, насколько во  время их продажи экономические  условия, включая условия финансирования  были схожи с условиями продажи  оцениваемой собственности.

2 этап. Проверка информации  о сделках. Данные, собранные о  продажах сравнимых объектов  должны быть подтверждены одним  из основных участников сделки.

З этап. Внесение поправок с  учетом различий между оцениваемым  и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в какой оцениваемая  собственность отличается от сопоставимой, в цену последней необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть продана, если бы обладала теми же основными  характеристиками, что и оцениваемый  объект.

Площадь объектов аналогов находим исходя из процентного соотношения  к площади объекта оценки.

Ц_кх по стоимости оборудования находится как разность между ценой продажи и стоимостью оборудования, т.к. у объекта оценки нет оборудования. Например А1: 1216,25-8,75 = 1207,5 тыс. р.

Ц_кх по стоимости площади: определяется путем деления цены продажи аналога, приведенной к оцениваемому объекту по стоимости оборудования на площадь данного аналога с последующим умножением на площадь объекта оценки.

Например, А1: 1207,5/100,625*100 = 1200 тыс.р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что  различия в ценах аналогичных  объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15 % между расположенными  в отдаленном районе и районе  средней отдаленности;

- 10 % между центром и  районом средней отдаленности.

Следовательно поправки в  долях по местоположению (гр. 10) будут  равны 1 для объектов аналогов, находящихся  в отдаленном районе - 1,15 и для  объектов, находящихся центральном  районе - 0,9.

Под данным методом понимается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется  разница в ценах этих объектов.

Другими словами, для нахождения поправок в долях по состоянию  объекта необходимо:

С/о: А2/А1 = 724,5/1207,5=0,6;

Отд.: А5/А6 =1111,25/1167,25= 0,95;

Центр: А8/А7 = 530,25/2324=0,228.

Среднее арифметическое между  этими числами (0,6+0,95+0,228)/3=0,593.

Исходя из выше найденных  поправок по состоянию объекта видно, что различия между объектами, находящимися в разных районах весьма незначительны.

2.3 Использование доходного подхода

Доходный подход к оценке объектом недвижимости включает в себя 2 метода: капитализации доходов  и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации дохода - заключается в составлении прогнозов. Отсюда следует, что получение точной оценки будущего дохода данным методом  затрудняет сложившаяся неустойчивая - экономическая ситуация в России, к тому же пропорционально долгосрочности проточного периода увеличивается  вероятность неточности прогноза.

Преобразование будущих  доходов в текущую величину стоимости  осуществляется по следующей формуле:

С_дп =ЧОД/ К_кап,

где С_дп - стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход  оцениваемого объекта за год, тыс.р.;

К_кап - коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых  поступлений от сдачи объекта  в аренду, ПВД определяется за год  с учетом ставок аренды (таблицы 2.1).

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, рапная ПВД, за вычетом  потерь от недогрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого  годового дохода, полученного от объекта  оценки после вычета всех операционных расходов и резервов.

Операционные расходы (ОР) - это расходы, необходимые для  обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства  действительного валового дохода.

Расчёт ЧОД осуществляется в виде отчёта о доходах расходах по таблице 2.8.

Таблица 2.8 - Отчёт о доходах и расходах

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД	504000	100м2*600*12мес*0,7
Убытки	25200	5% от ПВД
ЭВД	478800	ПВД - Убытки
ОР:
- налог на землю	7140	7*255м2*4
- налог на имущество	9205,6	(1244 - 402,745 р.)*0,02*1000
- коммунальные расходы	48000	40*100м2*12мес
- расходы на управление	23940	5% от ЭВД
- страхование	1244	0,001*1244.*1000
- обеспечение безопасности	75600	15% от ПВД
Резервы	24800	0,02*1244*1000
ЧОД	288870,4	ЭВД - ОР - Резервы