Оценка коммерческой недвижимости на примере предприятия

При расчете убытков берется  интервал 5-10% от ПВД. В данной работе процент возможных убытков принимаем  равным 5%, потому что экономическая  политическая ситуации в данном регионе  достаточно стабильны, оцениваемый  объект недвижимости находится в  хорошем состоянии, и данный объект будет всегда востребован так  как находится около железной дороги.

Взяв сумму всех ожидаемых  поступлений от сдачи объекта  в аренду, вычитаем потери от недоиспользования  площадей при сборе арендной платы  и за минусом операционных расходов, и резерва получаем чистый операционный доход - 288870 рублей 40 копеек.

Коэффициент капитализации  определяется с учетом возмещения капитальных  затрат и состоит из двух частей:

* ставка доходности инвестиций (капитала), являющегося компенсацией, которая должна быть выплачена  инвестору за использование денежных  средств с учетом риска и  других факторов, связанных с  конкретными инвестициями;

* нормы возврата капитала, т.е. погашения суммы первоначальных  вложений. Причём этот элемент  коэффициента капитализации применяется  только к изнашиваемой части  актинов.

Коэффициент капитализации рассчитывается по таблице 2.9.

Таблица 2.9 - Расчёт коэффициента капитализации

Составляющие Ккап	Значение,%
Безрисковая ставка	8
Риск низкой ликвидности	4
Риск вложения в недвижимость	6
Риск инвестиционного  менеджмента	5
Норма возврата капитала	7
Итого Ккап	30

Риск низкой ликвидности  принимаем равным 4%, так как объект расположен в районе средней отдаленности, имеет главную транспортную доступность, находиться в удовлетворительном состоянии, удобные подъездные пути и хорошую  асфальтированную парковку, тем самым  данный объект весьма привлекателен  для покупки.

Риск вложения в недвижимость принимаем равным 6% ввиду нестабильности налогового законодательства, инфляции и риска изменения процентных ставок.

Риск инвестиционного  менеджмента принимаем равным 5%, т.к. инвестиционный менеджмент при  инвестициях в недвижимость требует, как правило, немалых управленческих усилий .

Находим стоимость данного  объекта недвижимости:

С_дп = 288,87/0,3 = 962,901 р.,

Исходя из полезного срока  службы, текущей стоимости недвижимости, ожидаемых выгод, которые может  принести рациональное использование  объекта, либо будущая продажа за вычетом затрат и возможных рисков, стоимость объекта недвижимости нежилого помещения в рамках доходного  подхода равна 962 901 рублей.

 

 

 

 

 

 

3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ  ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Наилучшее и наиболее эффективное  использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наилучшем  использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования  собственности, исходя из анализа состояния  рынка. Понятие “Наилучшее и наиболее эффективное использование”, подразумевает  такое использование, которое из всех разумно возможных, физически  осуществимых, финансово-приемлемых, должным  образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования  имеет своим результатом максимально  высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется  путём проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим  критериям.

Законодательная разрешённость: выбор тех способов использования которые не запрещены законодательством РФ.

Физическая осуществимость: выбор физически осуществимых способов использования.

Финансовая осуществимость: выбор осуществимых способов использования с точки зрения достаточности средств финансирования.

Максимальная  эффективность: выбор способа использования с точки зрения максимизации прибыли и стоимости оцениваемого имущества.

Наилучшее и наиболее эффективное использование: по моему мнению наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве аптеки, то есть по существующему назначению.

Анализируется наилучшее и наиболее эффективное  использование, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся  нежилым помещением (вариант использования  земли принимается как уже  наилучшее).

Лучшее и  наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) - это такой вариант использования  объекта, выбранный из возможных  и оправданных, который правомочен юридически, возможен физически и  обеспечивает самую высокую текущую  стоимость объекта .

Наряду с  предполагаемой доходностью, целесообразность использования нежилого помещения под аптеку, офис или магазин необходимо подтвердить анализом соседского окружения оцениваемого объекта.

 

 

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма  всех ожидаемых поступлений от объекта:

ПВД = П_нп * А * n ;

где А - очищенная  ставка аренды в месяц за оцениваемое  нежилое помещение, р./м²,

n - количество  месяцев в периоде, за который  определяется ПВД,

ПВД_аптеку=56*17*12=11424 р.

ПВД_офис=56*15*12=10080 р.

ПВД_{магазин}=56*16*12=10752 р.

Вывод: Лучшее эффективное использование данного оборудованного нежилого помещения - использование помещения под аптеку.

  

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В процессе контрольной работы были закреплены теоретические знания по курсу «Экономика недвижимости» и приобретены практические навыки в области оценки объектов недвижимости. Также на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, экономической литературы были произведены расчеты по определению стоимости нежилого помещения.

На первом этапе контрольной работы «Определение проблемы» была проведена идентификация объекта, установлены имущественные права и указана дата оценки недвижимости. Целью оценки данного объекта была покупка.

На втором этапе контрольной работы был проведен анализ лучшего и наиболее эффективного использования. Данный анализ показал что, при наличии пяти вариантов использования выбирается тот, при котором более полно реализуется все функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Далее анализируется информация по конкретному объекту, делаются поправки и уже затем выбирается объект, приносящий максимально возможный доход от земельного участка. В результате чего было установлено, что эффективнее всего использовать данный объект недвижимости в качестве общественного питания под ресторан.

В результате оценки затратным  методом, то есть определения стоимости  строительства с учетом износа, стоимость  объекта составила 1249250 рублей. В  данном методе мы использовали метод  прямого сравнения продаж, изучая рынок и собирая информацию об объектах аналогах, максимально схожих с оцениваемыми. Для этого была использована информация о шести  аналогах по которым оценивались  цены и величина затрат, необходимые  на приобретение земельного участка  под строительство данного объекта  недвижимости. При этом имеющиеся  различия между сравниваемыми объектами  корректировались путём введения соответствующих  поправок. Здесь также использовалась оценка износа при котором уменьшается  полезность объекта недвижимости.

При оценке объекта недвижимости методом сравнения сопоставимых продаж рыночная стоимость оцениваемого помещения составила 837 632 рублей. На мой взгляд, в данном случае, такой  метод наиболее эффективен, поскольку  сравнительный анализ продаж проводился на основе достоверной и проверенной  информации о достаточном количестве сопоставимых объектов.

При доходном подходе к  оценке недвижимости стоимость оцениваемого объекта составила 930 691 рублей. Стоимость  данного объекта недвижимости определена методом математического взвешивания  результатов оценки, при котором  каждому результату оценки стоимости  объекта соответствует определенная весовая доля (в процентах) и расчет средневзвешенной величины является окончательной  величиной стоимости объекта.

В конце контрольной работы, сведя стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости, с использованием весовых коэффициентов была выведена рыночная стоимость объекта недвижимости, равная 908,053 тыс. р.

Итак, при проведении оценочной  деятельности для объекта недвижимости находящегося в центральном районе г. Светлого, Калининградской обл., по ул. Красноармейская 26А, расположенном на главной улице, было установлено, что рациональнее всего использовать его как торговое здание, т.к. ставка аренды за помещение в данном случае является наивысшей и составляет 600 р./м².

Данный объект недвижимости возможно использовать в  качестве аптеки, т.к. объект достаточно привлекателен с точки зрения выгодного местоположения. Недостатками этого здания являются лишь его удовлетворительное состояние и недостаточно развитая инфраструктура.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гарина С.А.  Определение стоимости объекта  недвижимости. Методические указания  к курсовой работе // С.А. Гарина, Е.Б. Денисенко. - Новосибирск: НГАСУ, 2010. - 32 с.

2. Гражданский  Кодекс Российской Федерации.  Части I и II. По состоянию на 1 сентября 1998 года. - М.: «Новая волна», 2009. - 512 с.

3. Денисенко  Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. Пособие / Е.Б. Денисенко. - Новосибирск: НГАСУ, 2008. - 56 с.

4. Орлов С.В.  Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов / С.В.  Орлов, Ю.А. Цыпкин. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - 240 с.

5. Оценка недвижимости: Учеб./Под ред. А.Г. Грязновой,  М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2012. - 496 с.

6. ВСН 53-86. Правила  оценки физического износа жилых  зданий / Гос. ком. по гражд.  стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. - М., 2008. - 70 с.

7. Тэпман Л.Н.  Оценка недвижимости: Учеб. пособие  для вузов / Л.Н. Тэпман; Под  ред. Проф. В.А. Швандера. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - 303 с.

8. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: СПбГУЭФ, 2008. - 159 с.

9. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк. - М.: Рус. деловая лит., 2012. - 272 с.

10. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. - Ростов н/Д: Феникс, 2012