Оценка недвижимости

     По прогнозам, пиковым по продажам станет 2008 год. В 2007 году на аукцион будет выставлен 71 объект. Хотя уже в 2006 году, при всей внешней активности покупателей, специалисты отмечали спад ажиотажа вокруг муниципальной собственности. Это связано с тем, что ликвидные объекты в центре города, особенно по улице Карла Маркса, уже реализованы. Выставляя их на продажу первыми, КУМИ подхлестнул интерес инвесторов к торгам и поднял цены, благодаря чему даже на окраинах города здания уходили за хорошие деньги. Кстати, первый объект, реализованный по рекордно высокой цене, был именно муниципальным.

     В прошедшем году средняя стоимость квадратного метра проданных с аукциона объектов в Кировском районе составила 57,8 тысячи рублей, в Октябрьском – 25,8 тысячи. Самые низкие цены сложились в Свердловском – 10,6 тысячи за «квадрат» и Ленинском районах – 14,3 тысячи. В будущем, считают риэлторы, максимальная цена на аукционах КУМИ может дойти до 180–200 тысяч за «квадрат». Однако, по их мнению, продажа муниципальных объектов не провоцирует рост цен в секторе коммерческой недвижимости, поскольку их доля на рынке не превышает 20 процентов. Спрос по-прежнему перекрывает предложение в разы.

     Все эксперты единодушны во мнении, что стабилизировать рынок и уравнять спрос с предложением можно только строя новые современные объекты. Говоря о цене на объекты коммерческой недвижимости, стоит учитывать и цели инвесторов, и риски, и направления их деятельности. Но в среднем эта цена в 1,5–2 раза выше, чем на жилье. Даже при том, что к коммерческой недвижимости предъявляются дополнительные требования – простор площадей, места для парковки, – она все равно приносит хорошую прибыль.

     Недаром многие строительные компании обратили внимание на сектор деловой недвижимости, благодаря чему он начал развиваться. Правда, пока не в тех объемах, которых требует рынок. Строится новый торгово-офисный центр в Академгородке. Практически все новостройки сдаются в эксплуатацию с объектами коммерческой недвижимости на первых этажах и в цоколях: магазинами, аптеками, парикмахерскими, спортивными залами. В перспективе перестройка «Шанхайки» даст много современных офисных площадей в центре города.

     Что касается строительства объектов промышленного назначения, то в Иркутске оно не ведется. Как правило, под эти цели переоборудуются уже имеющиеся площади. Хотя заметен некоторый интерес к земельным участкам, пригодным под строительство промобъектов. В основном это небольшие площадки до 350 квадратных метров, на которых можно разместить маленькие, к примеру лесоперерабатывающие, производства.

     На ближайшие два года прогноз не утешительный, объектов коммерческой недвижимости на рынке крайне мало. Большинство из них сосредоточено в районе улицы Карла Маркса и в радиусе двух-трех улиц от Торгового комплекса. Еще к зонам деловой активности можно отнести улицу Декабрьских Событий. На этом интересные бизнесу площадки исчерпываются, да и на них практически все места уже заняты. Проблему можно было бы решить за счет строительства в центре города высоток, и такие варианты периодически обсуждаются в профессиональной среде. Однако из-за действующих ограничений по этажности возводимых в историческом центре зданий сделать это невозможно. Исходя из этого, специалисты заверяют, что рост на рынке коммерческой недвижимости неизбежен, но только цен и спроса.     Есть ожидание прихода на иркутский рынок западных инвесторов, скорее всего, это будут фирмы, связанные с туризмом, или крупные промышленные группы.

     Что касается земли, то на нее сохранится устойчиво высокий спрос. Цены на земельные участки росли и в прошедшем году, но без резких скачков, как на другую недвижимость. Стоимость участка существенно зависит от его месторасположения. В центре Иркутска сотка земли стоит примерно миллион рублей. Проблема в том, что и таких площадок остается все меньше. Хотя в других районах города земля обходится значительно дешевле.

     По мнению  риэлторов, будущее коммерческой недвижимости выглядит все же более благополучным, чем жилой. Есть обоснованные надежды на то, что на этом рынке активизируются и риэлторы, и строители. Свою лепту внесут и объекты КУМИ.

 

Развитие ипотечного кредитования.

     Ипотека – многоуровневая проблема. Существенно тормозит продвижение ипотечного кредитования в Иркутске недостаточный уровень строительства жилья. Сегодняшний уровень сдачи объектов жилой недвижимости в Иркутске составляет 300 тысяч кв. м. в год. По этому показателю Иркутск занимает одно из последних мест в Сибири. Для сравнения, в Красноярске эта цифра составляет 450 тыс. кв. м., а в Кемерово – 600 тысяч. Причем, далеко не всем по карману то жилье, которое строят иркутские строители. Доступное жилье, то есть, жилье эконом-класса, строят только государственные предприятия, а их не так много, как хотелось бы. Коммерческие же фирмы делают ставку на элитное жилье. И пока оно пользуется достаточным спросом, у строительных компаний просто нет стимула создавать более дешевые варианты, приемлемые для людей среднего класса.

     Многие хотят взять кредит в банке на приобретение жилья. Для большинства это единственный способ решить жилищную проблему для себя и своей семьи. Однако доказать банку свою платежеспособность могут далеко не все. Значительная часть населения получает «черную» и «серую» зарплату, а значит, не может рассчитывать на получение кредита в банке. Еще часть потенциальных заемщиков теряются на пути к получению кредита. Пройти через длительное оформление всех необходимых документов суждено не всем. Только заключительный этап сделки – регистрация договора в Росрегистрации – занимает 2 недели. В других регионах России, например, в Краснодарском крае, регистрация договора ипотеки занимает максимум 5 дней.

     Получить кредит в банке – полбеды. Нужно еще найти квартиру, отвечающую определенному набору требований. И как показывает практика, выбор у заемщика небольшой. Некоторые банки работают только со вторичным жильем, а кредиты на первичном рынке жилья дают только под новостройки, построенные аккредитованными при банках компаниями-застройщиками. Выбор страховых компаний также сводится к одной-двум. Все это существенно ограничивает желающих купить квартиру при помощи ипотечного кредита. Тем более что на рынке недвижимости Иркутска пока еще нет недостатка в покупателях с наличными деньгами, которые могут заплатить всю сумму сразу.

     Все участники рынка согласны, что сделок с ипотечными кредитами могло быть и больше. Если бы все игроки рынка недвижимости активнее взаимодействовали друг с другом. Необходимо разделение труда на ипотечном рынке. Ведь в конечном итоге каждый должен заниматься своим делом: строители – возводить новое жилье, риэлторы – находить покупателей на квартиры, банки и кредитные организации – выдавать кредиты для приобретения жилья – тогда работа будет эффективнее. Но пока не налажен механизм взаимодействия между основными участниками рынка недвижимости, пока каждый пробивается на новый, неосвоенный рынок самостоятельно, тратя на это много времени и средств, ипотеке будет сложно найти путь в массы.

Риэлторский бизнес.

     Агентства недвижимости менее активны в общественной жизни Иркутска, чем строительные компании, большинство из которых узнаваемо не только благодаря рекламе, но и запоминающимся PR-проектам, участию в различных мероприятиях. Агентства недвижимости делают ставку на рекламу в СМИ. Но, честно говоря, судя по этой рекламе, у большинства агентств нет тех самых конкурентных преимуществ, на которых можно построить эффективную информационную и рекламную кампанию. Вообще, конкурентной борьбы за клиента, той самой, что заставляет бизнес развиваться, на иркутском рынке недвижимости нет.

     Видимых причин несколько. Во-первых, любая недвижимость в Иркутске, как и в любом другом крупном городе, востребована и ликвидна, она будет в цене при любых обстоятельствах. А значит, и продаваться она будет, независимо от того, насколько массирована и эффективна будет рекламная кампания фирмы и, по сути, от того, какое агентство недвижимости ее продает. Клиент же в большинстве случаев выбирает квартиру, а не агентство.

     Потребителю сложно ориентироваться на рынке риэлторских услуг. Фирм, которые продают и покупают недвижимость в Иркутске - масса. Критерии, по которым можно было бы объективно оценить работу этих агентств, нет. Объективно оценивать работу агентства недвижимости потребителю мешает и стереотипное отношение к риэлторскому бизнесу. Что ни говори, а в глазах рядового потребителя деятельность агентств недвижимости до сих пор выглядит полулегальной. Да и с точки зрения представителей власти – тоже. Не секрет, что основа работы каждого риэлтора – личные связи. Особого статуса, дающего право прямого и открытого взаимодействия с различными государственными службами и учреждениями, у риэлторов нет, а оправдывать комиссионные надо. Отсюда и отношение к сотруднику агентства недвижимости – как к человеку, знающему нужных людей, а не как к специалисту в сфере недвижимости. Кроме того, традиция брать процент от сделки понятна далеко не всем клиентам агентств недвижимости, как и система работы агентства. Именно поэтому потребитель чувствует себя незащищенным на рынке недвижимости, подсознательно причисляя сделку с недвижимостью к рискованным мероприятиям, а сотрудников агентств недвижимости – к потенциально опасным людям.

     У представителей властных структур тоже неоднозначное отношение к работе агентств недвижимости. Примером может служить недавнее сообщение о том, что администрация Иркутска намерена существенно упростить процедуру приватизации жилья. При этом первый заместитель мэра Иркутска О. Шандрук выразил надежду на то, что горожане будут меньше обращаться к посредникам при оформлении прав собственности на квартиру, а значит, возможно, спадет ажиотаж вокруг приватизации, «искусственно подогреваемый риэлторскими фирмами». Получается, что власти, желая облегчить жизнь гражданам, не намерены рассматривать риэлторов в качестве представителей интересов тех самых граждан. С этой точки зрения, риэлторский бизнес существует только благодаря наличию очередей и волокиты в соответствующих службах и ведомствах. Если бы их не было, не было бы и посредников на рынке недвижимости.

     От сложившейся на рынке недвижимости Иркутска ситуации проигрывают все: и клиенты, и риэлторы. Многие уповают на общественные организации риэлторов, не только как на контролирующую структуру, регулирующую взаимоотношения между профессионалами рынка недвижимости, но и как на организатора взаимодействия с властными структурами. Как показывает опыт других городов, роль общественных объединений на рынке недвижимости важна, если не сказать больше - незаменима. В настоящее время в Иркутске существует два некоммерческих партнерства – Иркутский областной союз риэлторов и Иркутская Гильдия риэлторов. Обе организации немногочисленны. Безусловно, качество работы членов этих организаций важнее количества. Главное, что есть риэлторы, которые хотят не только обсуждать проблемы, но и решать их сообща. Однако для эффективной работы все-таки необходимо во многом действовать с позиции большинства, тогда и отношение и со стороны власти, и со стороны клиентов, да и со стороны самих риэлторов будет соответствующим.

 

2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ (РАСЧЕТНАЯ).

 

Таблица №1

Исходные данные

№	НАИМЕНОВАНИЕ	ДАННЫЕ
1	Стоимость земельного участка, тыс.руб.	25
2	Прямые затраты по строительству 1 кв.м, тыс.руб.	10
3	Косвенные затраты, в % от прямых затрат.	20
4	Площадь объекта, кв.м.	100
5	Прибыль застройщика, в % от суммы прямых и косвенных затрат.	13
6	Затраты на восстановление и ремонт объекта (устранимый физический износ), тыс.руб.	60
7	Величина неустранимого  физического износа короткоживущих элементов, в % от восстановительной  стоимости объекта.	5
8	Величина неустранимого  физического износа долгоживущих элементов, в % от восстановительной стоимости объекта.	10
9	Величина функционального  износа, в % от восстановительной стоимости  объекта.	4
10	Величина внешнего экономического износа, в % от восстановительной стоимости  объекта.	10
11	Цена 1 кв.м. объекта аналога, тыс.руб.:                                                     Первого                                                     Второго                                                     Третьего	15 16 17
12	Итоговая величина корректировки  для аналога:                                                     Первого                                                     Второго                                                     Третьего	0,8 0,6 0,7
13	Весовой коэффициент  для объекта аналога:                                                     Первого                                                     Второго                                                     Третьего	1 2 3
14	Годовой потенциальный  валовый доход от сдачи объекта  в аренду на единицу площади, тыс.руб.	3,2
15	Потери от простоя  помещений и недополучение арендной платы, в % от валового дохода.	10
16	Годовые операционные расходы, тыс.руб.	50
17	Безрисковая норма прибыли, в %.	9
18	Надбавка за риск связанный  с вложением в конкретный объект, в %.	2
19	Надбавка за низкую ликвидность, в %.	2
20	Надбавка за инвестиционный менеджмент, в %.	1
21	Весовой коэффициент  для метода определения стоимости  объекта:                                   Затратный                                   Доходный                                   Метод сравнения продаж	1 2 3

 

Методика расчета  объекта оценки.

 

Затратный метод.

     С позиции  затратного метода стоимость  недвижимости представляет собой  стоимость затрат на создание  аналогичного объекта.

     На сбалансированном рынке и совершенном рынке недвижимости рыночные издержки на создание объекта недвижимости, рыночная информация по продажам аналогов и капитализированный доход от объекта недвижимости должны соответствовать одному и тому же значению стоимости, которое уравновешивает в каждый текущий момент времени силы спроса и предложения.

     В силу  ограничений методов сравнительного  и доходного подходов затратный  подход получил широкое применение.

     Расчет  стоимости недвижимости на основе  затратного метода включает следующие основные этапы:

1. Расчет стоимости земельного участка.
2. Расчет полной стоимости строительства.
3. Оценка износа объекта оценки.
4. Оценка рыночной стоимости объекта оценки.

 

Со.н. = СЗ + ВС - И, где Со.н. – стоимость объекта оценки;

                                               СЗ – стоимость земельного участка;

                                               ВС - восстановительная стоимость;

                                               И – износ.

     Определим  восстановительную стоимость; она будет равняться сумме прямых и косвенных затрат плюс прибыль.

ВС = Зпр. + Зкосв. + П, где Зпр.- затраты прямые;

                                                   Зкосв. – затраты косвенные;

                                                   П – прибыль.

     Определим  затраты прямые по формуле:

Зпр. = S + Ц, где S – площадь объекта недвижимости;

                               Ц – цена 1 кв. м.

Зпр. = 100 * 10 = 1000 т.р.

     Определим затраты косвенные по формуле:

Зкосв. = Зпр. * %

Зкосв. = 1000 * 20% = 1000 * 0,2 = 200 т.р.

     Определим  прибыль по формуле:

П = (Зпр. + Зкосв.) * %

П = (1000 + 200) * 13% = 1200 * 0,13 = 156 т.р.

     Определив  все затраты и прибыль определяем  восстановительную стоимость объекта  недвижимости:

ВС = 1000 + 200 + 156 = 1356 т.р.

     Для определения  стоимости объекта недвижимости  найдем величину накопленного  износа, который представляет собой  сумму износов: