Оценка недвижимости

ИН = Ифизический + Ифункциональный + Ивнешний

     Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый.

     Величина  неустранимого физического износа  короткоживущих и долгоживущих  элементов, а также величина  функционального и внешнего износов  составляет:

ВС * %

     Таким образом, 

Ифизический короткоживущих элементов = 1356 * 5% = 1356 * 0,05 = 67,8 т.р.

Ифизический долгоживущих элементов = 1356 * 10% = 1356 * 0,1 = 135,6 т.р.

Ифункциональный = 1356 * 4% = 1356 * 0,04 = 54,24 т.р.

Ивнешний = 1356 * 10% = 1356 * 0,1 = 135,6 т.р.

Ифизический устранимый = 60 т.р. (из задания)

ИН = 60 + 67,8 + 135,6 + 54,24 + 135,6 = 453,24 т.р.

     Рассчитываем  стоимость объекта недвижимости:

Со.н. = (25 + 1356) – 453,24 = 927,76 т.р.

    Расчет стоимости  недвижимости определенной затратным методом сводим в таблицу №2.

 

Таблица №2

 

№	НАИМЕНОВАНИЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ	РАСЧЕТ	СУММА
1	Стоимость земельного участка, т.р.	Задание п.1	25
2	Восстановительная стоимость, т.р.	Зпр.+Зкосв.+П	1356
3	Устранимый физический износ, т.р.	Задание п.6	60
4	Неустранимый физический износ короткоживущих элементов, в %	Задание п.7	5
5	Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, в %	Задание п.8	10
6	Функциональный износ, в %	Задание п.9	4
7	Внешний износ, в %	Задание п.10	10
8	Накопленный износ, т.р.	ИН=Ифиз.+Ифунк.+Ивн.	453,24
9	Стоимость объекта недвижимости определенная затратным методом, т.р.	Со.н.=СЗ+ВС-И	927,76

 

 

Доходный  метод.

     С позиции  доходного подхода, который также  называют подходом на основе  капитализации дохода, стоимость  недвижимости определяется величиной  будущих выгод владельца.

     Современный  взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

-арендная плата, поступающая  от сдачи собственности в аренду;

-часть дохода от  коммерческой эксплуатации собственности.

     В рамках  доходного подхода выделяют два  основных метода: метод прямой капитализации, метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков).

     Метод прямой  капитализации пересчитывает годовой  доход в стоимость собственности  путем деления годового дохода  на соответствующую норму дохода (коэффициент капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

 

Со.н. = ЧОД / R, где  ЧОД – чистый операционный доход;

                                           R – коэффициент капитализации.

     Чистый  операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год.

ЧОД = ДВД – ОР, где ДВД – действительный валовый доход;

                                           ОР – операционные расходы.

ОР = 50 т.р. ( из задания)

     Действительный  валовый доход определим по формуле:

ДВД =  ПВД – П, где ПВД – потенциальный валовый доход;

                                          П – потери.

    

Потенциальный валовый  доход найдем по формуле:

ПВД = S * А, где S – площадь объекта;

                                  А – арендная ставка.

ПВД = 100 * 3,2 = 320 т.р.

П = 10% от ПВД = 320 * 10% = 320 * 0,1 = 32 т.р.

     Определив потенциальный валовый доход и потери определяем действительный валовый доход:

ДВД = 320 – 32 = 288 т.р.

      Теперь  находим чистый операционный доход:

ЧОД = 288 – 50 = 238 т.р.

     Расчет  ставки капитализации определяем  по следующей формуле:

СК = НП + Р + Л + И, где НП –безрисковая норма прибыли, %;

                                                   Р – надбавка за риск, %;

                                                   Л – надбавка за ликвидность,%;

                                                  И – надбавка за инвестиционный                                      

                                                          менеджмент, %.

СК = 9 + 2 + 2 + 1 = 14%

     Коэффициент  капитализации определяем по  формуле:

R = СК / 100 = 14 / 100 = 0,14

     Используя  исходные данные определяем стоимость  объекта недвижимости доходным  методом, результаты расчета сводим в таблицу №3.

Со.н. = 238 / 0,14 = 1700 т.р.

 

Таблица №3

 

№	НАИМЕНОВАНИЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ	РАСЧЕТ	СУММА
1	Полезная площадь, м2	Задание п.4	100
2	Вероятная арендная ставка, т.р.	Задание п.14	3,2
3	Потенциальный валовый  доход, т.р.	ПВД=S*А	320
4	Потери от простая, т.р.	ПВД*% (Задание п.15)	32
5	Действительный валовый  доход, т.р.	ПВД-П	288
6	Операционные расходы, т.р.	Задание п.16	50
7	Чистый операционный доход, т.р.	ДВД-ОР	238
8	Коэффициент капитализации	R=СК/100	0,14
9	Стоимость объекта недвижимости определенная доходным методом, т.р.	ЧОД/СК	1700

 

Метод сравнения продаж.

     С позиции  сравнительного подхода величина  стоимости объекта недвижимости  рассчитывается исходя из сопоставления  цен недавних продаж сопоставимых  объектов.

     Основополагающим  принципом метода сравнения продаж является принцип замещения. Данный метод является объективным лишь в том случае когда на рынке достаточно сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

     В качестве  единицы сравнения выбираем цену  за единицу площади. Она составляет:

1-й объект недвижимости  – 15 т.р.

2-й объект недвижимости  – 16 т.р.

3-й объект недвижимости  – 17 т.р.

     Выполним  корректировку продажных цен  объектов сравнения по каждому  элементу сравнения, применяя  корректировку к цене за единицу  сравнения.

     Величина  корректировки для объекта аналога  составляет:

1-го объекта недвижимости  – 0,8;

2-го объекта недвижимости  – 0,6;

3-го объекта недвижимости  – 0,7.

     Проводим  корректировку стоимости 1м² полезной площади путем перемножения этой стоимости на соответствующий коэффициент.

     Откорректированная  цена составит:

1-й объект недвижимости  – 15 * 0,8 = 12 т.р.

2-й объект недвижимости  – 16 * 0,6 = 9,6 т.р.

3-й объект недвижимости  – 17 * 0,7 = 11,9 т.р.

     По трем  скорректированным величинам стоимости находим среднюю стоимость 1м² по формуле средней арифметической взвешенной используя весовые коэффициенты объектов недвижимости.

Х = Х ₁ * М₁ + Х ₂ * М ₂ + Х₃ * М ₃ / М₁ + М ₂ + М₃ , где Х – скорректированная                                                                                                                                                                                                                                          

                                                                                             величина стоимости 1м²;

                                                                                             М – весовой       

                                                                                             коэффициент.

     Весовой  коэффициент для объектов аналогов:

1-го объекта недвижимости  – 1;

2-го объекта недвижимости  – 2;

3-го объекта недвижимости  – 3.

     Таким образом,  средняя стоимость 1м²  составит:

Х = 12 * 1 + 9.6 * 2 + 11.9 * 3 / 1 + 2 +3 = 11,15 т.р.

     Теперь  находим среднюю стоимость объекта  недвижимости площадью 100м², а результаты заносим в таблицу №4.

Со.н. = 11,15 * 100 = 1115 т.р.

 

Таблица №4

 

№	Наименование показателей	Оцениваемый объект	1-й аналог	2-й аналог	3-й аналог
1	Цена 1м2 полезной площади, т.р.		15	16	17
2	Величина корректировки, %		0,8	0,6	0,7
3	Откорректированная цена, т.р.		12	9,6	11,9
4	Весовой коэффициент  для объекта аналога		1	2	3
5	Средняя стоимость 1м2, т.р.	11,15
6	Стоимость объекта недвижимости определенная методом  сравнения продаж, т.р.	1115

 

Согласование  результатов оценки.

    

     Полученные разными методами значения рыночной стоимости на заключительном этапе подлежат процедуре согласования, в результате которого оценщик должен определить значимость каждого полученного значения стоимости и в соответствии с этим определить окончательное расчетное значение рыночной стоимости.

     Значимость  метода определяется путем присвоения  ему итогового весового коэффициента:

                         Затратный метод – 1;

                         Доходный метод – 2;

                         Метод сравнения продаж – 3.

     Окончательную  рыночную стоимость объекта недвижимости  находим по формуле, расчет сводим в таблицу №5:

С = ∑С_{i *} F_i / ∑F_i, где C_i – стоимость по i методу;

                                       F_i – весовой коэффициент по i методу.

Со.н. = (927,76 * 1) + (1700 * 2) + (1115 * 3) / 1 + 2 + 3 = 927,76 + 3400 + 3345 / 6 = 7672,76 / 6 = 1278,79 т.р.

 

Таблица №5

 

№	Наименование метода оценки	Величина стоимости  объекта недвижимости	Весовой коэффициент
1	Затратный, т.р.	927,76	1
2	Доходный, т.р.	1700	2
3	Метод сравнения продаж, т.р.	1115	3
4	Рыночная стоимость  объекта недвижимости, т.р.	1278,79