Оценка объектов недвижимости

 

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального   образования

«Нижегородский  государственный архитектурно-строительный университет»

 

Институт  экономики, управления и права

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

По теме: «Оценка объектов недвижимости»

 

 

 

 

 

Выполнил студент гр.МО 400/2                               В.В Зотов

 

 

Проверил                                                                    П.А. Овчинников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Нижний Новгород – 2011

Содержание

Введение                                                                                                      3

1.Оценка недвижимости затратным подходом: определение рыночной                  стоимости квартиры                                                                                           5

2.Определение  рыночной стоимости сравнительным  подходом              8

2.1. Определение  рыночной стоимости коттеджа  путем анализа 

парного набора данных                                                                              8

2.2. Определение  рыночной стоимости административного

 здания  относительным сравнительным анализом                                   13

3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков                                                                19

Список  используемой  литературы                                                                   21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Развитие рыночной экономики  в России привело к многообразию форм собственности и возрождению  собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес. Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.

Существует 3 основных подхода к  оценке недвижимости: затратный, сравнительный  и доходный.

В затратном  подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

Главное преимущество затратного подхода  состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях затратный метод, опирающийся на сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные оценки недвижимости

Подход  сравнительного  анализа  продаж  –  способ  оценки  имущества путем анализа продаж  объектов  сравнения имущества после проведения  соответствующих корректировок,  учитывающих различие  между ними.

Наиболее  распространенной единицей сравнения  для российских условий в настоящее  время является цена 1 м² общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т. п.).

Основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Доходный  подход к оценке отражает мотивацию  типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное  преимущество доходного подхода  по сравнению с сравнительным  и затратным заключается в  том, что он в большей степени  отражает представление инвестора  о недвижимости как источнике  дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно  связан с сравнительным и затратным  подходами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий сравнительного и затратного подходов. Основным недостатком подхода является то, что он, в отличие от двух других, основан на прогнозных данных.

       1.Оценка недвижимости затратным подходом:   определение рыночной стоимости квартиры

Определить  стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 70 м², расположенной на третьем этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.(вариант 3 задания)

В доме отсутствует лифт и присутствует мусоропровод, санузел в квартире совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 2,8 м, площадь кухни 6,5м². Физический износ здания составляет 15 процентов. Удаленность от центра составляет менее 2 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 0,9.

Порядок  определения рыночной стоимости  квартиры следующий.

1. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного  дома, построенного по типовому  проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб.

2. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного  дома, построенного по типовому  проекту, в текущем уровне цен  (октябрь 2011 г.) определяется по формуле:

 

                                               С_в = С_в1984 × И,                                                      (1.1)

где С_в – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

         С_в1984 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И – индекс удорожания стоимости строительства  в текущем уровне цен по отношению  к базисному уровню.

На октябрь 2011 г. И = 120.00

С_в = 248,75 × 120.00 = 29850 руб.

3. Остаточная  стоимость одного квадратного  метра общей жилой площади  определяется по формуле:

                                            С_о = С_в × (1 - И_ф^н / 100),                                         (1.2)

где С_о – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

И_ф^н – физический износ здания, в процентах.

С_о = 29850 × (1 – 15/100) = 25372,5 руб. 

4. По  приложению В определяем величины  коэффициентов, влияющих на потребительские  качества квартиры:

К_вп – коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,8 м К_вп = 1,018;

К_пк – коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни  6,5 м² К_пк = 0,94;

К_ос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При совмещенном санузле К_ос = 0,97;

К_эт – коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на третьем  этаже пятиэтажного дома  К_эт = 1,0;

К_нл – коэффициент, учитывающий наличие лифта. При отсутствии лифта  К_нл = 0,997;

К_нм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При наличии мусоропровода К_нм = 1,0;

К_ск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для двухкомнатной квартиры со смежными комнатами К_ск = 0,942;

К_рц – коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома от центра на расстояние менее 2 км  К_рц = 0,994;

К_эс – коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию К_эс = 0,9.

5. Коэффициент  потребительских качеств квартиры  определяется по формуле:

К_п = (0,534 × К_вп + 1,428 × К_пк + 0,794 × К_ос + 0,741 × К_эт + 0,397 × К_нл +

             + 0,473 × К_нм + 1,259 × К_ск + 0,733 × К_рц + 1,275 × К_эс) / 7,634.              (13)

К_п = (0,534 × 1,018 + 1,428 × 0,94 + 0,794 × 0,97 + 0,741 × 1,00 + 0,397 × 0,997 +

+ 0,473 × 1,0 + 1,259 × 0,942 + 0,733 × 0,994 + 1,275 × 0,9) / 7,634 = 0,960.

6. Остаточная  стоимость одного квадратного  метра общей жилой площади  с учетом коэффициентов, учитывающих  потребительские качества жилья,  С_км определяется по формуле:

                                                          С_км=С_о× К_п.                                                 (1.3)

С_км = 25372,5 × 0,960 = 24357,6 руб.

7. Цена  продажи жилья с учетом удорожания  строительной продукции и потребительских  качеств жилья С_ск определяется по формуле:

 

                                                         С_ск=С_км× S,                                                 (1.4)

где  S –  общая площадь жилья, м².

С_ск = 24357,6 х 70 = 1705032 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Определение  рыночной стоимости сравнительным  подходом

       2.1. Определение рыночной стоимости  коттеджа путем анализа парного  набора данных

 Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 140 м², расположенного на земельном участке площадью 11 000 м².

Коттедж имеет 7 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует(вариант 3 задания).

Для анализа  используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены  табл. 1.

                                                                                                             Т а б л и ц а 1

Исходные  данные

 

Показатели	Объект оценки	Сравнимые продажи
		1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи, руб.		74200	89600	63300	78400	60200
Переданные права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
Условия финансирования	Рыноч- ные	Нерыноч-ные	Нерыноч-ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные
Коррекция по финансированию руб.		-2700	-8400	0	0	0
Условия продажи	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные
Срок продажи		2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Размер участка, м2	11 000	11 000	14 000	11 000	14 000	11200
Размер дома, м2	140	140	175	140	175	140
Количество комнат	7	7	8	7	8	7
Гараж	-	+	+	+	+	-
Подвал	+	-	-	-	+	-