Оценка объектов недвижимости

Примечание. Месторасположение объекта оценки и сравнимых продаж – пригородный район города Дзержинска. 

 

Как видно  из исходных данных, объекты сравнения  отличаются от оцениваемого условиями  финансирования, временем продажи и  физическими характеристиками.

Величина  корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи  объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи  по кредиту дисконтируются  по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 3000 руб. для 1-го объекта  и 8000 руб. – для  2-го объекта.

Так как  у всех сравнимых объектов условия  продажи рыночные, то корректировки  на условия продажи не требуется.

Для корректировки  на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом  примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и  временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку  на время продажи:

(71500 - 63300) / 63300 = 0,3, или на 13 %, т.е. за год цены на рынке увеличились на 10 %.

      Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 14 000 м² соответствует дом площадью 175 м² с 8 комнатами, а участку площадью 11 000 м² соответствует дом площадью 140 м² с 7 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

81200– 71500 = 9700 руб.

Для определения  величины корректировки на наличие  гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются  лишь наличием гаража:

71529 – 68026 = 3503руб.

Для определения  величины корректировки на наличие  законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они  различаются лишь этим показателем:

88592 – 81200= 7 392 руб.

Результаты  выполненных корректировок приведены  в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

                                                                                                            Т а б л и ц а  2

Определение скорректированной цены

 

Показатели,  руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи	674200	89600	63300	78400	60200
Коррекция по переданным правам на собственность	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по переданным правам на собственность	74200	89600	63300	78400	60200
Коррекция по условиям финансирования	-2700	-8040	0	0	0
Скорректированная цена по условиям финансирования	71500	81200	63300	78400	60200
Коррекция по условиям продажи	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по условиям продажи	71500	81200	63300	78400	60200
Коррекция по условиям рынка	0	0	+13%	+13%	+13%
Скорректированная цена по условиям рынка Коррекция по размеру	71500   0	81200   -9700	71529   0	88592   -9700	68026   0
Коррекция для гаража	- 3503	- 3503	- 3503	- 3503	0
Коррекция для подвала	+ 7392	+ 7392	+ 7392	0	+ 7392
Скорректированная цена	75389	75389	75418	75389	75418

 

В соответствии с условиями задачи требуется  на основании данного ряда скорректированных  цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта  сравнения от объекта оценки. При  этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных  цен продаж; количество корректировок  для каждого объекта; общий процент  корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определенный как разница между положительной и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в табл. 3.

Т а б  л и ц а  3

Анализ  полученных данных

 

Показатели анализа	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Количество корректировок	3	4	3	3	2
Общая чистая коррекция, руб.	1189	14211	12118	3011	15218
Общая чистая коррекция, % от продажи	2	16	19	4	25
Общая валовая коррекция, руб.	13595	28995	19124	23395	15218
Общая валовая коррекция, % от продажи	18	32	30	30	25

 

В рассматриваемом  примере имеем очень узкий  диапазон цен продажи – от 75389 руб. до 75418 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта– 75418 руб.

 

 

 

 

      2.2. Определение рыночной стоимости административного здания                 относительным сравнительным анализом

 Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее(вариант 3 задание). Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в  табл. 4.

 

 

Т а б  л и ц а  4

Сводка  рыночных данных для относительного сравнительного анализа                 административного здания

 

Элементы сравнения	Объект оценки	Сравнимые объекты
		1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Цена продажи, руб.		490 000	410 000	440 000	410 000	450 000
Общая площадь, м2	3600	4000	3300	3400	2900	3800
Отношение арендной площади к общей	0,88	0,94	0,93	0,92	0,89	0,89
Коэффициент использования	0,90	0,87	0,85	0,90	0,95	0,90
Средняя рента за 1 м2 арендной площади, руб.	116	117	107	115	119	114
Местоположение	Среднее	Хор	Плох	Среднее	Среднее	Хор
Затраты на эксплуатацию	Выше	Рыноч-ный уровень	Рыноч-ный уровень	Рыноч-ный уровень	Выше	Рыноч-ный уровень
Размер арендной площади	3170	3760	3070	3130	2580	3380
Цена за 1 м2 арендной площади, руб.		77,12	67,74	76,00	80,77	73,10

 

Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам  не требуется.

В качестве единицы сравнения принимаем  цену продажи 1 м² арендной площади (см. табл. 5).

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта –                77,12 руб.

                                                                                              

                                                                                                 Т а б л и ц а  5

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

1-го  объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Коэффициент использования Местоположение Средняя рента за 1 м2арендной  площади Затраты на эксплуатацию	Вверх Вниз Вниз Вниз
Общая корректировка	Вниз

 

Общая корректировка  показателей - вниз. Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем     77,12 руб.

Рассмотрим 2-й объект сравнения: определим корректировки, которые необходимо применить к  цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта – 67,74 руб.

Т а б  л и ц а  6

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

2-го  объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Коэффициент использования	Вверх
Средняя рента за 1 м2 арендной площади	Вверх
Местоположение Затраты на эксплуатацию	Вверх Вверх
Общая корректировка	Вверх

 

Из табл. 10 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть больше, чем 67,74 руб.

 

Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта –                 76,00 руб.

Т а б  л и ц а  7

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

3-го  объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Местоположение	Не требуется
Затраты на эксплуатацию Средняя рента за 1 м2арендной  площади	Вниз Вверх
Общая корректировка	Вниз

 

 Общая корректировка получается отрицательной и цена объекта оценки должна быть меньше 76,00 руб.

Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта –       80,77 руб.

Т а б  л и ц а  8

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

4-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношения арендной площади к общей Коэффициент использования	Вниз Вверх
Средняя рента за 1 м2арендной площади	Вниз
Местоположение	Не требуется
Общая корректировка	Вниз

 

Все корректировки  указывают на необходимость снижения показателей, следовательно, единица  стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 80,77 руб.

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта –       73,10 руб.

Т а б  л и ц а 9

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади