Оценка объектов недвижимости

5-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношения арендной площади к общей  Средняя рента за 1 м2арендной площади Затраты на эксплуатацию Местоположение	Вниз Вверх Вниз Вниз
Общая корректировка	Вниз

 

Из табл. 9 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 73,10 руб.

Для определения  рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения  (см. табл. 10).

Т а б  л и ц а  10

Анализ  полученных данных

 

Номер объекта	Корректировка	Цена продажи, руб.
4-й	Вниз	80,77
1-й	Вниз	77,12
3-й	Вниз	76,00
5-й	Вниз	73,10
2-й	Вверх	67,74

 

Из данного  распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится  в диапазоне от 67,74 руб. до 73,10 руб. за 1 м² арендной площади.

Так как  для 5-го объекта было выполнено меньшее  число корректировок, то ему можно  придать больший вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м² арендной площади объекта оценки можно принять равной 72,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит 72,00 × 3170 = 228 240 руб.

 

 

 

 

 

 

 

       3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков

Офисное здание выставлено на продажу за 5,0 млн. $. Площадь помещений здания составляет 2600 м². На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает авансовую арендную плату из расчета 300 $ за 1 м² в год. Срок аренды оканчивается через 2 года и арендатор планирует освободить здание.

Проведенный оценщиком анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) здания после его  освобождения показывает, что здание целесообразно реконструировать. В  этом случае ожидается, что арендная плата может возрасти до 400 $ за 1 м². Стоимость реконструкции 500000 $. Реконструкция осуществляется в течении 6 месяцев. Постоянные расходы на содержание здания составляют 140000 $, а операционные расходы – 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год постоянные расходы будут возрастать на 5% в год. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 8% в год, а ставка арендной платы уменьшиться до 350 $ за 1 м².

Ставка  дисконтирования, определенная оценщиком, составляет: на первые два года – 12, на последующие три – 14 и на оставшиеся – 15%.

Проведенный анализ рыночной среды показывает, что через 8 лет объект может быть продан за 4,5 млн. $ по ставке дисконта 12%.(вариант 3 задания)

Необходимо  сформулировать рекомендации клиенту (инвестору) по приобретению офисного здания.

 

                                                                                                            

 

 

 

 

 

                                                                                                            Т а б л и ц а11

Расчет текущей стоимости объекта

№	Год	Валовой доход	Посто-янные расходы	Опера-ционные расходы	Расходы на реконст-рукцию	Денежный поток	Ставка дис-конта, %	Текущая стоимость
1	0	300× 2600 = 780000	0	0	0	780000	12	780000
2	1	780000	0	0	0	780000	12	696429
3	2	400×2600×0,5= 520000	140000	104000	500000	- 224000	14	-172361
4	3	400× 2600 = 1040000	147000	208000	0	685000	14	462355
5	4	1040000	154350	208000	0	677650	14	401223
6	5	1040000	162068	208000	0	669932	15	333075
7	6	350× 2600 = 910000	170171	224640	0	515189	15	222730
8	7	910000	178680	242611	0	488709	15	183724
Итого								2907175
Текущая стоимость реверсии						4500000	12	1817475
Текущая стоимость недвижимости								4724650

 

Из расчета  видно, что текущая стоимость  здания составляет примерно              4,7 млн. $. Следовательно, необходимо рекомендовать клиенту воздержаться от покупки здания по предлагаемой цене.

        Список  используемой  литературы

1.Российская Федерация. Правительство. Об утверждении стандартов оценки: постановление Правительства Рос. Федерации от 06.07.2001 № 519 // Собр. законодательства. Рос. Федерации. – 2001. – № 29, ст. 3026. – Режим доступа: КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

   2.Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учеб. пособие для вузов / С.В. Валдайцев. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 545 с.

   3.Волочков, Н.Г. Справочник по недвижимости / Н.Г. Волочков. – М.: ИНФРА-М., 1996. - 672 с.

4.Григорьев, В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход: учеб.-практ. пособие / В.В. Григорьев, И.М. Островкин. – М.: Дело, 2000. – 224 с.

5.Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федо-товой. – М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.

    6.Оценка собственности. Часть I. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Д.В. Хавин, А.В. Башева, В.В Ноздрин, П.А. Овчинников, А.А. Сулейманов, И.В. Табунов; Под общ. ред. Д.В. Хавина. – Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2007. – 110 с.

ISBN 978-5-87941-475-2

   7.Экономика и управление недвижимостью : примеры, задачи, упражнения: учеб. для вузов: в 2 ч. / под общ. ред. П.Г. Грабового. – Смоленск: Смолин Плюс; М.:  АСВ, 2001. – Ч. 1-2.