Оценка рыночной стоимости жилого дома

 

Федеральное агентство  по образованию

ГОУ ВПО Тульский государственный  университет

Региональный центр  повышения квалификации

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

По курсу: Оценка недвижимости и бизнеса

           На тему: Оценка рыночной стоимости  жилого дома

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВЫПОЛНИЛ слушатель группы 750732в               __  Пятницына М.А.______               

                                                                                 (Фамилия И.О.)                                                                  

 

ПРОВЕРИЛ   ассистент___                                             Рылеев А.В._____

                                                                                                 (Фамилия И.О.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                             Тула  2006

Введение

Развитие в России рыночных отношений потребовало  формирования нового вида деятельности – оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Согласно российскому  законодательству оценочная деятельность включает: оценку бизнеса; оценку недвижимости; оценку машин, оборудования, транспортных средств, оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности.

Оценка недвижимого  имущества необходима:

- при операциях купли – продажи;

-при акционировании  предприятий; 

-при привлечении новых  пайщиков и дополнительной эмиссии  акций;   - при страховании объектов  недвижимости;

-кредитовании под  залог объектов недвижимости;

-разработке инвестиционных проектов;

-исполнении прав наследования, судебного приговора;

-разрешении имущественных  споров и во многом другом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Краткое изложение  основных фактов и выводов

 

Местонахождение объекта: 301284, Тульская область, Ленинский район, пос.Сергиевский, ул. Центральная, д. 2.

Тип объекта: Трехкомнатный дом общей площадью 62,5 м², жилой 55,5 м² в финском кирпичном доме на два хозяина.

Цель оценки: Целью оценки является расчет рыночной стоимости имущества на определенную дату. Эта стоимость может быть использована при заключении сделок по купле-продаже недвижимости.

Оцениваемые права: Право частной собственности

Наилучшее и наиболее эффективное использование: использование в качестве жилого дома

Дата оценки: 26 ноября 2005 года, дата оценки совпадает с датой осмотра

Основание для проведения  оценки: Договор № 102 от 20.11.2005г., заключенный между Заказчиком – ЗАО «Вертикаль» (агентство  недвижимости) и Исполнителем - ООО «Гарант - Оценка»

Реквизиты заказчика: Российская Федерация, Тульская область, г. Новомосковск, ул. Октябрьская, дом 32, оф.4, ЗАО «Вертикаль».

Расчетный счет 123600000000000025 в АКБ «Гута - банк» г. Новомосковска.

Балансовая  стоимость объекта оценки: Балансовая стоимость здания, указанная при расчете налога на имущество, составляет 499896 рублей.

Определение термина «рыночная  стоимость»

Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135 -ФЗ, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка произведена  по состоянию на 26.11.2005 г.

 

 

 

 

Объем и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости  рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих  данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на  рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования:  на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение  методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта  были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка  отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

Среда местоположения

Местоположение. Объект оценки расположен в центральной части поселка. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по Новомосковскому шоссе. Объект расположен в жилом районе.

Площадь земельного участка, также находящегося в частной  собственности, прилегающего к дому, составляет  90 м². Восточной частью участок примыкает к многоэтажному (4) жилому дому, на западе - к автомобильной дороге, разделяющей переулок частного сектора на две части, с севера и юга участок окружают аналогичные жилые постройки.

 

Окружение. На расстоянии 50 метров от здания объекта оценки расположен детский сад, к которому подходит автомобильная дорога. С западной стороны с удобным подъездом в 60 метрах находится комплекс построек гаражного и сарайного типа. Удобным также является близкое расположение общеобразовательной школы № 22. В 30 – ти метрах находится продуктовая палатка. С востока на расстоянии 400 метром расположено здания почты.

 

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления, но не имеет канализационного стока. На момент осмотра объекта все имеющиеся инженерные коммуникации дома находились в работоспособном состоянии.

 

Подъезд – асфальтированная дорога, имеющая большой износ. Общее удаление от транспортных путей – 140 м., от остановок городского транспорта – 1000 метров. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как неудовлетворительное.

 

Характеристика  местности – поселковая.

Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень  грунтовых вод на участке находится в 2,1-2,7 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - 8.3 С`, июля 20.5 о С. За год выпадает примерно 625мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1.2 м.

Преобладающее направление  ветров - юго-западное.

 

Степень застройки – 75 %

 

Характеристика  спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий незначительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

 

Коммерческая привлекательность объекта оценки. Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов транспорта.

К достоинствам объекта  оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. объект имеет большую площадь по сравнению с аналогами в идентичном районе;
2. выгодное местоположение;
3. объект имеет хорошую внутреннюю отделку после недавнего ремонта;
4. удобные подъездные пути;
5. наличие близкорасположенной городской инфраструктуры;
6. наличие АГВ в объекте оценки;
7. наличие дополнительной пристройки, являющейся отклонением от плана дома, размером 8 м²;
8. хорошая степень удобренности земельного участка, прилегающего к дому;
9. наличие дополнительных окон, отсутствующих у домов аналогичного типа, что делает постройку более просторной и проветриваемой в летнее время.

 

Описание основных параметров здания

Техническое обследование произведено с целью определения  фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.

Использованы результаты визуального технического осмотра  и данные, предоставленные заказчиком.

 

Год постройки здания	1975
Площадь общая, м2	62,5 м2
Объем общий, м3	478 м3
Количество этажей	1

 

Объект представляет собой одноэтажное кирпичное  здание с рулонной мягкой кровлей. Здание имеет размеры по осям 6,8 х 6,0 м. В плане объект имеет прямоугольную форму.

 

 

Строительные  характеристики объекта оценки:

 

Фундаменты	Шпальные  с кирпичным цоколем и щебеночным  насыпом
Стены наружные	Кирпичные
Перегородки	Кирпичные и шлакоблочные
Перекрытия	Дерево и шлакоблочные плиты
Покрытие кровли	Покрытие шлакоблочных плит рубероидным  рулоном, крепление деревянными  рейками и досками, внешнее покрытие шифером. Отвод воды предусмотрен через  систему внутренних водостоков.
Полы	ДВП, дерево
Проемы оконные	Двойные, глухие
Проемы дверные	Деревянные простые, пластиковые  гармошки
Внутренняя отделка	Окраска масляными красками, отделочная рейка, покрытие стеновой поверхности кафельной и керамической плиткой, обоями, побелкой, половой поверхности линолеумом и масляной краской, потолочной – обоями, потолочной плиткой.
Наружная отделка	Деревянная окрашенная рейка, побелка  и цементирование нижнего плинтуса.
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, водопровод, система  отопления, вентиляции.

 

Описание технического состояния  основных элементов здания

Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.

Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер местами поврежден, присутствуют трещины и разрывы, также обнаружено перегнивание некоторых деревянных матричных креплений.  Состояние крыши характеризуется как удовлетворительное.

Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.

Проемы оконные  и дверные. Рассыхание оконного проема обнаружено на кухне, дефекты у дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как среднее.

Внутренняя  и наружная отделка. Окрасочный слой находится в отличном состоянии после недавнего ремонта. Внутренняя отделка также не вызывает никаких претензий. Состояние хорошее.

Инженерное  обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены, но отсутствие канализационных стоков вызывает большое неудобство. Общее состояние удовлетворительное.

 

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Наилучшее  и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

На основании анализа  всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве жилого дома.

Понятие “Наилучшее и наиболее эффективное  использование” подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.