Оценка рыночной стоимости жилого дома

Физическая  осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая  осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

 

Определение стоимости объекта

Определение стоимости  осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

- затратный метод:

- метод прямого сравнительного  анализа продаж;

- доходный метод.

 

Оценка стоимости объекта затратным  методом

 

Для оценки восстановительной  стоимости объекта затратным  методом воспользуемся методом  сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

Для этого  в строительной организации узнается цена строительства          1 кв. м³ (1куб. м) жилья или иных строительных объектов в зависимости от типа оцениваемого объекта.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же  материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и объект оценки.

Таким образом, стоимость 1м² общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчетах на 26.11.2005 г., равна 8500 р. (по данным СУ-3).

Получив восстановительную стоимость 1 кв.м (1 куб.м.) рассчитываем восстановительную стоимость всего объекта. Общая площадь дома 62,5 м². На основании этого расчетная восстановительная стоимость дома:

8500×62,5 =531250 (руб.) или округлено до 550000 рублей.

 Прибыль предпринимателя  - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (застройщик) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактически прибыль предпринимателя составляет  25-35% от затрат на строительство.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод  разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу.

Физический износ здания определяется по формуле:

,

где  Ф_З - физический износ здания, %;

Ф_К,I -физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;

I_I - удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Доля стоимости отдельных  конструктивных элементов объекта  определяется по “Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости” (УПВС) на основании технического паспорта на объект недвижимости.

Расчет физического  износа дома представлен в таблице 1.

 

Таблица 1.

Наименование конструкций	Удельный вес конструктивного  элемента	Фактический физический износ элемента, %	Процент  износа  к строению
Фундамент	6	8	0,48
Стены и перегородки	22	10	2,2
Крыша	10	15	2,0
Перекрытия	10	7	0,5
Полы	12	8	0,84
Наружная и внутренняя отделка	11	9	1,65
Окна	9	9	0,45
Двери	4	6	0,2
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	16	3	0,32
ИТОГО	100		8,64

 

Следующим этапом является корректировка восстановительной стоимости строительства объекта на величину накопленного износа.

Таким образом, процент  физического износа здания дома составляет 8,64%.

Исходя из того, что  оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит:

S_зат = 550000 * (100 – 8,64) / 100 = 502480 рублей.

 

 

 

Оценка  методом капитализации дохода

 

Этот метод основан  на том, что оценщик измеряет текущую  стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

 

Анализ доходов

 

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 40-50 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 50 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Арендная плата- плата  за пользование чужим объектом недвижимости.

 

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС= П1+П2+П3+П4+П5

 

Приведение доходов  к текущему моменту производится по следующей формуле:

 

П_i = (С_арi – С_зсi) * ТСЕ_i,

 

где C_api - арендная плата в году i;

      С_зсi - затраты содержания в году i.

      TCEi - текущая  стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

 

где СД - ставка дисконтирования  за год;

   i - количество  лет.

 

Величина ставки дисконтирования  СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 12%.

Вторым источником дохода является продажа этого дома по истечении 5 лет (реверсия). Для определения  возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

 

 

 

Доход от аренды берется  по шестому году.

Ставка возвратной капитализации  в данном случае показывает, во сколько  раз стоимость имущества превышает  приносимый годовой доход. Для жилых  помещений, представленных на рынке, эта  ставка равна 5-7%.

После получения стоимости  реверсии ее необходимо так же, как  и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

 

ТС_рев = С_рев*ТСЕ5,

 

где С_рев - стоимость реверсии,

       ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

 

Анализ расходов

 

Затраты на содержание дома составляют 19640 рублей, в том числе  налог на имущество – 10040 рублей, то есть в размере 2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание дома будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Необходимо отметить, что для использования здания дома как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно  представить в табличной форме. (табл.7)

Общая стоимость объекта  определяется как сумма текущей  стоимости потока доходов от  аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).

Таким образом, стоимость  здания, как объекта приносящего  доход, составляет 501346 рубль или округленно 500000 рублей.

 

 

Оценка методом  сравнительного анализа продаж

 

Подход к оценке с  точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость  недвижимости определяется ценой, которую  заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

 

При корректировке цен  предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной  рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости Ср принимает следующую форму:

 

Ср = Цi + Ki,

 

где  Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости

Ki – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости

В зарубежной и отечественной  практике выделяют девять основных элементов  сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость
2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости
3. Условия продажи (чистота сделки)
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)
5. Местоположение
6. Физические характеристики
7. Экономические характеристики
8. Отклонения от целевого использования
9. Наличие движимого имущества

 

Первые четыре корректировки  определяют цену объекта сравнения  при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для  остальных корректировок.

Первые четыре корректировки  всегда осуществляются в следующем  порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

Допустимы корректировки  как в процентах, так и в  денежных суммах. Возможно одновременное  использование корректировок в  процентах и денежных суммах.

 

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены  в таблице 8.

 

 

 

 

                                                                                                                                                           Таблица 7

 

Анализ дисконтированного  денежного потока

№ п/п	Наименование показателя	Единица измерения		Изменение по годам
				1	2	3	4	5	6
1.	Арендуемая площадь	м2	62,5
2.	Арендная плата за месяц	руб./м2	50
3.	Арендная плата за год	руб./м2	600	37500	41250	45375	47644	50026	52527
4.	Увеличение арендной платы в  год	%/год		0	10	10	5	5	5
5.	Эксплуатационные расходы	руб./год		9600	10560	11616	12197	12807
6.	Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0	10	10	5	5
7.	Налог на имущество	руб./год		10040	11044	12148	12755	13394
8.	Чистый операционный доход	руб./год		17860	19646	21611	22692	24925
9.	Процент по депозиту			12	12	12	12	12
10.	Стоимость единицы			0,89286	0,79719	0,71178	0,63552	0,56743
11.	Текущая стоимость денежных  потоков	руб.		15946,5	15661,6	15382,3	14421,2	14143,2
12.	Текущая стоимость будущих доходов	руб.							75554,8
13.	Стоимость реверсии	руб.							425791,2
14.	Рыночная стоимость объекта	руб.							501346