Оценка рыночной стоимости жилого дома

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 8

Таблица характеристик  объектов торгового назначения по  сравнимым продажам.

Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	ул. Центральная	ул. Центральная	ул. Центральная	ул. Садовая
Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена  продажи,  руб.		450000	580000	120000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи (предложения)	Предложение	Продажа	Продажа	Продажа
S прилежащего земельного участка (сотки)	6	8	2	4
Дата продажи		Май 2005	Октябрь 2005	Июнь 2004
Строительные характеристики	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент шпальный,  стены шлакоблочные
Общая площадь, м2	62,5	62,5	55,3	47
Наличие телефона	-	-	+	-
Коммуникации	Частичные	Частичные	Все необходимые	Нет
Состояние	Хорошее, После ремонта	Удовлетворительное,   требуется  косметический ремонт	Хорошее, После ремонта	Требуется капитальный ремонт
Удаленность от магистралей	Рядом	Рядом	Рядом	Далеко
Наличие пристроек хозяйственного назначения	+	+	+	_
Использование	Жилой дом	Жилой дом	Жилой дом	Жилой дом
Наличие АГВ	+	-	+	-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 9

Таблица корректировок  стоимости сравнимых объектов

Элемент сравнения	Ед. измер.	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2		3
Цена продажи	Руб.		450000	580000		120000
Площадь	Кв. м	62,5	62,5	55,3		47,0
Цена за единицу  площади	тыс. руб./кв.м		7,200	10,488		2,553
Условия рынка (время продажи)		Ноябрь  2005 года	Май 2005	Октябрь 2005		Июнь 2004
Корректировка	%		+10	0		+35
Сумма корректировки			0,720	0		0,894
Скорректированная цена			7,920	10,488		3,447
Местоположение в  поселке		ул. Центральная	ул. Центральная	ул. Центральная		ул. Садовая
Корректировка	%		0	0		+5
Сумма корректировки			0	0		0,172
Материал стен		кирпичные	кирпичные	кирпичные		шлакоблочные
Корректировка	%		0	0		+20
Сумма корректировки			0	0		0,689
Наличие коммуникаций		Частичные	Частичные	Все  необходимые		Нет
Корректировка	%		0	-15		+25
Сумма корректировки			0	-1,573		0,862
Техническое состояние		Хорошее	Требуется косметический ремонт	Хорошее		Требуется капитальный  ремонт
Корректировка	%		+5	0		+55
Сумма корректировки			0,396	0		1,896
Удаленность от магистралей		рядом	рядом	рядом		далеко
Корректировка	%		0	0		+5
Сумма корректировки						0,172
S прилежащего земельного участка(сотки)	сотки	6	8	2		4
Корректировка	%		-3	+4		+5
Сумма корректировки			0,238	0,420		0,172
Наличие телефона		-	-	+		-
Корректировка	%		0	-8		0
Сумма корректировки			0	-0,839		0
Наличие пристроек хозяйственного назначения		+	+	+		_
Корректировка	%		0	0		+10
Сумма корректировки			0	0		0,345
Наличие АГВ		+	-	+		-
Корректировка	%		+5	0		+15
Сумма корректировки			0,396	0		0,517
Скорректированная цена	Руб./кв. м		8474	8496	8272
Средневзвешенная  цена	Руб./кв. м	8414
Стоимость	Руб.	525000

Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 525000 рублей.

 

Объяснение корректировок

 

Таблица корректировок  включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади домов.

Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что  права собственности, условия продажи  и условия финансирования у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние  и удаленность от транспортных путей  определялись на основе использования  метода парных продаж и мнения эксперта.

 

Согласование результатов

 

В результате расчетов рыночной стоимости дома по трем методам получены следующие результаты:

 

Метод оценки	Стоимость, руб
Затратный метод	502480
Метод сравнительного анализа  продаж	525000
Доходный метод	501346

 

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину  о стоимости объекта дает метод  аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,5.

Реальную картину о  рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,35. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

Наименее достоверную  картину о рыночной стоимости  объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,15.

Значимость каждого  метода в текущих условиях на рынке  недвижимости устанавливается следующим образом:

1. Затратный метод       0,35.

2. Метод сравнительного  анализа продаж –  0,5;

3. Доходный метод -               0,15;

 

Следовательно, рыночная стоимость жилого дома определится  следующим образом:

 

С= 502480*0,35 + 525000*0,5 + 501346*0,15 = 513570 рублей.

В результате округления 514000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ.
2. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости Учеб. пособие, М.: Российское Общество Оценщиков, 1994.
3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Российское Общество Оценщиков: Метод. разработка. ч.1, 1995.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998.
5. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости, М.: РОО, 1995.
6. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), М.: Госгражданстрой, 1990.
7. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Спб.: ТОО «Технобалт», 1995.
8. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. М.: Дело, 1995.
9. Экспертиза правового положения объектов недвижимости :-M.: Российское Общество Оценщиков: Метод. разработка, 1994.