Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

Другим методом определения  коэффициента капитализации является метод суммирования (кумулятивного построения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовой принимается безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.). [14]

Как свидетельствует анализ последних  периодических изданий, в западной оценочной практике главную роль в настоящее время играет метод дисконтирования денежных доходов. Метод дисконтирования денежных потоков - наиболее универсальный расчетный инструмент капитализации, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

При расчете рыночной стоимости  объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков последовательно определяются:

• срок прогнозного периода (срок проекта);
• чистый операционный доход;
• прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта;
• возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;
• ставка дисконтирования для будущих денежных потоков;
• рыночная стоимость объекта недвижимости.

Срок прогнозного периода зависит  от ряда факторов: уровня и темпа  инфляции; типа объекта; климатических условий, в которых он функционирует, и др. В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 7 - 10 годам. Для российских условий типичным сроком проекта можно принять период, равный 3 - 5 годам. [14]

В соответствии с принципом ожидания основой оценки рыночной стоимости  доходным методом является ЧОД, который  способен генерировать в стоимость  посредством дисконтирования. Этот доход должен быть спрогнозирован для  каждого года использования объекта. Расчет ЧОД выполняется путем прогноза формирующих его доходов и расходов.

Для прогнозирования денежного  потока от реверсии обычно выбирается один из трех способов:

• прямое задание величины реверсии;
• прогнозирование тенденции изменения стоимости собственности за период владения;
• применение ставки дисконтирования к потоку денежных средств после уплаты налогов послепрогнозного периода.

Ставка дисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую  инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования прямо зависит от того, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше стоимость будущих доходов. При расчете ставки дисконтирования следует учитывать, что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в данный объект, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска. Для расчета ставки дисконтирования используется несколько методик, наиболее предпочтительными из которых являются метод цены капитальных вложений и метод суммирования.

Так как метод суммирования был  рассмотрен выше, то остановимся подробнее  на методе цены капитальных вложений.

Этот метод расчета  ставки дисконтирования основан на анализе информации фондового рынка. Расчет производится на основании трех компонентов:

• номинальная безрисковая ставка;
• общая доходность рынка в целом (среднерыночный портфель ценных бумаг);
• коэффициент бета.

При расчете номинальной безрисковой ставки можно пользоваться показателями по безрисковым операциям - как среднеевропейскими, так и российскими. Для повышения точности расчета безрисковую составляющую ставки дисконтирования можно вычислять исходя из данных о котировках отечественных и европейских ценных бумаг.

В качестве среднерыночной доходности используется доходность по сбалансированному  инвестиционному портфелю ценных бумаг. Список акций, на основе котировок которых  рассчитывается средняя доходность, регулярно публикуется в средствах массовой информации и в Интернете. [14]

Метод расчета коэффициента бета заключается  в анализе ключевых факторов макроэкономического, отраслевого, финансового и законодательного рисков, оказывающих влияние на компанию.

Процесс расчета настоящей стоимости  осуществляется посредством приведения к текущей стоимости будущих  денежных потоков по каждому периоду  проекта на основе применения теории денежной стоимости во времени и  заключается в последующем сложении всех полученных значений и выручки от продажи (реверсии).

В заключение хотелось бы отметить, что  в условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании  достоверных данных должны приводить  к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является симптомом того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера. [14]

Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Согласование результатов, так  же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватность применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта для купли - продажи, то чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода. [14]

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА №2. МЕТОДОЛОГИЯ РАСЧЕТОВ В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1  Доходный подход к оценке  стоимости объектов недвижимости

Рациональное хозяйствование в  сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально  продуктивного использования объекта  недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости  объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. [4]

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода  состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т.е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода – это процесс  перерасчета потока будущих доходов  в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в 2 этапа:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

• упрощенного баланса;
• отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Логика доходного подхода к  оценке недвижимости лучше всего  отражает ожидания инвестора. Стоимость  недвижимости определяется не основе ожидаемых будущих доходов, которые  оцениваемая недвижимость может принести. В рамках доходного подхода выделяют два основных метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации доходов.

 

2.1.1 Метод капитализации доходов. [16]

Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Доходы от владения недвижимостью  могут поступать в виде: 
- текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей); 
- текущей и будущей экономии на налогах; 
- доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит; 
- налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем; 
- других возможных денежных поступлений и выгод.

Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

• Принцип ожидания.
• Принцип спроса и предложения.
• Принцип замещения.

Имеются два метода превращения  дохода, получаемого от владения недвижимостью, в оценку стоимости: 
1. Метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации (R). 
2. Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращении будущих доходов от владения имуществом, в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.

Основные этапы процедуры оценки недвижимости методом капитализации  дохода.

1. Оценка потенциального валового дохода.

Делается на основе анализа текущих  ставок и тарифов на рынке для  сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. 
ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.

ПВД = S х Са,

S - площадь в кв. м., сдаваемая  в аренду; 
Са - арендная ставка за 1 кв. м.

Как правило, величина арендной платы  зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия  коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.

2. Оценка потерь от недогруженности и неуплат.

Производится на основе анализа  рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости. 
ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

Основывается на анализе фактических  издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые года), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т.е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

Расчет расходов:

Периодические расходы для обеспечения  нормального функционирования объекта  и воспроизводства дохода называются операционными расходами.