Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

Rc= денежные поступления до налогообложения / величина собственного капитала

Капитализация заемного и собственного капитала (метод Элвуда). Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны упрощающие методы использования его таблицы.

Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:

R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF),

где R - общая ставка капитализации; 
Rс - ставка дохода на собственный капитал; 
Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале); 
С - ипотечный коэффициент; 
Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период; 
арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период; 
SFF - коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:

С = Y + P(SFF) - Rs,

где Р - часть ипотечного кредита, которая  будет амортизирована (погашена) в  течение прогнозируемого периода; 
Ps - ипотечная постоянная.

Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.

Итак, метод Элвуда для расчета  ставки капитализации может быть представлен в виде следующего алгоритма:

1. Сбор необходимой информации  об оцениваемом имуществе:

а) Rс (ставка дохода на собственный капитал). Ставка дохода на собственный капитал представляет реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено).

Ставка дохода на собственный капитал  рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного  объекта оценки.

б) Мкред - (отношение величины ипотечного кредита к стоимости) - налоговая доля (доля кредита) в суммарном капитале, выложенном в недвижимость.

Естественно, при расчете Мкред  не рассматриваются особые (льготные) условия финансирования.

в) Определение типичности условий  ипотечного кредита и ставки процента по нему.

Когда ипотечный кредит не имеет  фиксированной процентной ставки, то предложения типичного инвестора  в отношении процентной ставки в  течение горизонта расчета прогнозируются. При невозможности такого прогноза не следует применять данный метод  расчета ставки капитализации для оцениваемого имущества.

г) Типичный период владения (горизонт расчета).

Несмотря на то, что некоторые  инвесторы приобретают имущество  не собираясь продавать его когда-либо (передать по наследству), следует определить, как долго благоразумный инвестор готов владеть этим имуществом. При расчете ипотечного коэффициента С при помощи таблиц Элвуда в качестве типичного периода владения недвижимостью возможен выбор: S, 10, 15, 20 лет.

д) арр, Dep - увеличение (уменьшение стоимости  имущества за прогнозируемый период владения.

Большинство инвесторов, приобретающих  имущество, верят в то, что его  стоимость в будущем будет  расти (в противном случае они  не стали бы вкладывать свой капитал).

е) Определение соответствующего ипотечного коэффициента по таблицам Элвуда.

Информация для выбора таблиц: 
- прогнозируемый срок амортизации (погашения); 
- прогнозируемая ставка процента по ипотечному кредиту; 
- прогнозируемый период владения.

ж) Выбор соответствующего коэффициента фонда погашения (SFF) (в том  же разделе таблицы С). Фактор фонда погашения можно найти также в таблице шести функций денег.

з) Расчет общей ставки капитализации:

R - Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF)

Учет возмещения капитальных  затрат в коэффициенте капитализации. Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).

В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи  актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Рассмотрим порядок капитализации  потока доходов в следующих случаях: 
1. Стоимость капитала не меняется. 
2. Прогнозируется снижение стоимости капитала. 
3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.

1. Стоимость капитала не меняется.

При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдет по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равно-I мерных доходов.

V= I/R

2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.

Когда ожидается, что стоимость  вложенного капитала уменьшится, то часть  или вся сумма возмещенных инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала: - Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). - Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). - Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

• Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном  возмещении капитала ежегодные суммарные  выплаты уменьшаются. Это указывает  на то, что прямолинейная капитализация  соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки.

• Возврат капитала по фонду возмещения ставка дохода на инвестиция (метод Инвуда)

Норма возврата инвестиций, как составная  часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: т.о. происходит полное возмещение капитала.

3. Прогнозируется повышение стоимости капитала

Обычно при вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий и сооружений по принципам информации, повышения спроса на определенные объекты недвижимости и т.д. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.

 

2.1.2. Метод дисконтирования денежных потоков. [16]

Метод дисконтных денежных потоков  используется для определения текущей  стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.

Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой  чистый доход ожидает получить потенциальный  покупатель) и принципе замещения (потенциальный  инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).

Метод ДДП применяй к объектам недвижимости: 
1. Приносящим доход; 
2. Имеющим неравные потоки доходов и расходов; 
3. Имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов; 
4. Приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

Расчеты по методу ДДП можно разделать  на три основных этапа: 
1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется. 
2. Расчет ставки дисконта. 
3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.

Стоимость объекта, рассчитанная с  помощью метода ДДП, есть текущая  стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени  риска и альтернативных вариантов  использования. Прогноз потока будущих  доходов и стоимости перепродажи  объекта недвижимости.

Анализируемый период, в ходе оценки, подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды.

Величина прогнозного периода  определяется исходя из следующих тенденций: 
1. Оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов. 
2. Оценщик обязан продлевать прогнозный период для выявления тенденций в получении денежных потоков и их величине. 
3. В различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии - не более 4 лет. В России в связи с неустойчивостью экономической и политической ситуации длина прогнозного периода составляет в среднем 3 - 4 года. 
4. Продолжительность прогнозного периода должна соответствовать сроку службы объекта. 
5. Периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов недвижимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы), за шаг расчета, как правило, принимается 1 год.

В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов недвижимости может использоваться: 
1. Чистый доход. 
2. Денежный поток (до или после уплаты налогов).

Прогнозируемые потоки доходов  и расходов могут быть номинальными и реальными.

В России влияние инфляции велико, поэтому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных.

Темп инфляции - относительный прирост  цен за период.

Наиболее простым методом инфляционной корректировки является пересчет данных по курсу валют. Если прогнозируются реальные денежные потоки, то и ставки дисконта должны быть очищены от влияния инфляции. Для этого используется формула:

r_p=(r_n-i)/(1-i)

где r_p - реальная ставка дисконта; 
r_n - номинальная ставка дисконта; 
i - темпы инфляции.

Чистый доход (эксплуатационный) - действительный валовый доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Денежный поток (до уплаты налогов)- чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Расчет реверсии, то есть выручки  от продажи объекта в конце  последнего прогнозного периода  с учетом возможных изменений  в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами износа в  течение прогнозного периода, вычитаются.

Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования  потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы  капитализации.

Расчет ставки дисконта. Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплачивания в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность  вложений капитала с учетом риска  получения будущих доходов.

Риск оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

Общий риск представляет собой  сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения.

Различают систематический (рыночный) и несистематический (специфический) риск.

Систематические риски: 
- Общая политическая ситуация; 
- Общая экономическая ситуация; 
- Изменение законодательства; 
- Увеличение числа конкурирующих объектов.

Несистематические риски: 
- Менеджмент; 
- Неполучение арендных платежей; 
- Износ зданий; 
- Чрезвычайные ситуации; 
- Юридическая некомпетентность.

По мере повышения степени риска  инвестиций увеличивается норма  дохода. 
При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.