Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте "а".

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в  целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных  методов, среди которых можно  выделить следующие: 
- методы, основанные на анализе парных продаж; 
- экспертные методы расчета и внесения поправок; 
- статистические методы.

• Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

• Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого  аналога примем равной - 1.0.

При этом рассуждения сводятся к  следующему: 
1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%: 
X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1 + 0.15) = 1.15

2. Оцениваемый объект хуже аналога  на 15%, цена аналога уменьшится: 
X = 1.0 - 15% x 1.0 = 1.0 x (1.0 - 0.15) = 0.85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться: 
1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.

4. Аналог на 15% хуже оцениваемого  объекта. Цена аналога должна  вырасти: 
1.0 = Х- 15% х X = X х (1.0 - 0.15), X = 1/0.85 = 1.18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

• Статистические методы расчета поправок. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок и  требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Оценка проектов на основе соотношения  дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения  следующие единицы сравнения: 
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ). 
2. Общий коэффициент капитализацийОКК).

1. Валовой рентный мультипликатор представляет собой - отношение продажной цены или к по тенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо: 
а) Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта. 
б) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога. 
в) Умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле: 
Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца/ПВД; 
где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта; 
Др - рентный доход от оцениваемого объекта; 
ВРМ - валовой рентный мультипликатор; 
Ца - цена продажи сопоставимого аналога; 
ПВД - потенциальный валовой доход. 
ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки: 
- может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости; 
- в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом; 
- не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

2. Общий коэффициент капитализации 
При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

• подбор сопоставимых (в т.ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
• общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене: 
  Ккап = ЧОДа/Ца; 
  где Ккап - коэффициент капитализации; 
  ЧОДа - чистый операционный доход аналога; Ца - продажная цена аналога.
• Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой: 
  Цоб = ЧОДоб/Ккап, где Цоб - вероятная цена объекта оценки; ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки; Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с  целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо: 
1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. 
2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной  ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена  в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Завершая рассмотрение рыночного подхода к оценке стоимости объекта, отметим его преимущества и недостатки. [11]

Преимущества рыночного подхода:

• В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
• В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
• Статически обоснован.
• Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
• Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам рыночного подхода  можно отнести:

• Различия продаж.
• Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
• Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
• Зависимость от активности рынка.
• Зависимость от стабильности рынка.
• Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.3 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта  недвижимости, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный  подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. [11]

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования". [16]

В основу затратного подхода положен  принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам  при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим  учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы: 
1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. 
2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора). 
3. Расчет выявленных видов износа. 
4. Оценка рыночной стоимости земельного участка. 
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо помнить также и  о том, что во многих случаях  затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

Вывод о величине рыночной стоимости  оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

Исходя из вышесказанного, можно  определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

• Оценка новых или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.
• Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наилучшее и наиболее аффективное использование - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.
• Технико-экономическое обоснование нового строительства. Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта.
• Оценка объектов незавершенного строительства. Оценка объектов незавершенного строительства носит специфический характер и производится в основном затратным подходом Метод сравнительного анализа продаж не применим но причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.
• Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок). Затратный подход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.
• Оценка в целях страхования. Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и не страхуемые (земля).
• Переоценка основных фондов предприятий.

Недостатки затратного подхода: [11]

• Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
• Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
• Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
• Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
• Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
• Отдельная оценка земельного участка от строений.
• Проблематичность оценки земельных участков в России.

Оценка восстановительной  стоимости оцениваемого здания. Восстановительная стоимость (ВС) - рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения.

Под стоимостью воспроизводства подразумевают  затраты на строительство в текущих  ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

<span class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439__Char" style=" tex