Оценка стоимости объекта недвижимости на примере складского здания

Министерство  сельского хозяйства РФ

Федеральное государственное  бюджетное образовательное

Учреждение  высшего профессионального образования

«Пермская государственная  сельскохозяйственная академия имени  академика Д.Н. Прянишникова»

 

 

Региональный  центр непрерывного образования

 

Курсовая работа

По учебной  дисциплине

«Оценка стоимости  недвижимости»

На тему: «Оценка стоимости объекта недвижимости на примере складского здания»

 

 

 

Слушателя профессиональной

переподготовки  по программе  

                                                                  «Оценка собственности»:

                                                                       Лыскова Лидия Борисовна

                                               Группа ОС-2

                                                    Преподаватель:

                                                                    Кетова Юлия Николаевна

 

Пермь 2013

Содержание                                                                                                   стр.

1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости……………3
1. Основные подходы и методы к оценке недвижимости……….. 3       
2. Принципы оценки объектов недвижимости…………………...12
2. Оценка стоимости объекта недвижимости на примере складского здания…..………………………………………………………………..17                                 

Заключение…………………………………………………………………….26

Список используемых источников…………………………………………..27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.  Теоретические основы оценки стоимости недвижимости
1. Основные подходы и методы к оценке недвижимости

Существует несколько подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный (или «рыночный») подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого  из 3-х подходов существует свои специфические  методики.

Доходный  подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта  недвижимости на основе расчета ожидаемых  доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых  методов оценки недвижимости в оценочной  практике на сегодняшний день.

По утверждению  современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве.

Доходный метод  в основном, основан на определении  стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте  доходным подходом используются следующие  методики: капитализации доходов  и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии  с технологией метода прямой  капитализации стоимость определяется  отношением чистого операционного  дохода до налогообложения к  ставке капитализации. Ставка  капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования  денежных потоков применяется,  когда денежные потоки поступают  неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных  коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Метод оценки по затратам к земле практически  не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных  на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод  оценки недвижимости реализуется в  следующей последовательности:

• определение стоимости участка земли;
• определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;
• определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
• определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого  для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие  восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли  предпринимателя.

К прямым издержкам  относятся следующие расходы, непосредственно  связанные со строительством:

• стоимость материалов, изделий и оборудования;
• заработная плата строительных рабочих;
• стоимость строительных машин и механизмов;
• стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным  издержкам относят расходы, сопутствующие  возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.

• стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;
• оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
• стоимость финансирования строительства;
• расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
• административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных  издержек определяется с учетом сложившихся  на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя  является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к  рыночным условиям затратный метод  является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

Например, рыночная стоимость  элитной гостиницы, расположенной  в неудачном месте (на окраине  города), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом. В  свою очередь, рыночная стоимость комплекса  автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.

В условиях становления  рынка, когда идёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт  в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

В настоящее  время в России этот момент нередко  учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как  их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует  помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

 

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а  также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности  при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью  российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при  проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие  методы:

- метод валовой  ренты;

- метод сравнения  продаж.

В рамках данного  Отчета расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих  действий:

• подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
• приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора  информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объекта методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.