Оценка стоимости объекта недвижимости на примере складского здания

На основании  анализа наилучшего и оптимального использования, объект оценки в сравнительном  подходе рассматривается как  благоустроенная квартира. Поэтому  для сравнения взяты объекты, близкие оцениваемому объекту по составу прав собственности, условиям продажи, времени продажи, общим строительным характеристикам и местоположению. Единицей сравнения выбрана стоимость квадратного метра общей площади, которая определяется как среднее значение.

При корректировке  продажных цен объектов сравнения  все поправки делались от объекта  сравнения к объекту оценки. Все  поправки являются процентными, основаны на анализе рынка недвижимости.

Основные  методы оценки недвижимости

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

где

 — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

 — Чистый операционный доход или  ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

 — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

где

 — коэффициент капитализации

 — ставка доходности инвестора на вложенный  капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

 — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной  практике используются 3 метода расчёта  нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод  используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка  затрудняет расчёт Чистого операционного  дохода и ставки капитализации, ввиду  недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить  объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод  ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет  оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    1.2 Принципы  оценки объектов недвижимости

   В основе оценки недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Принципы оценки недвижимости представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции субъектов рынка недвижимости. Приведенные ниже принципы являются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.

     В  результате многолетней практики  экспертов-оценщиков, а также  теоретических исследований в данной области принципы оценки недвижимости сформировались в три группы. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой.

     Первая группа - принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями собственника об имуществе:

1. принцип полезности
2. принцип замещения
3. принцип ожидания

      Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

     Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип замещения  гласит, что максимальная стоимость  собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой  может быть приобретена другая собственность с эквивалент ной полезностью.

     Вторая группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями производителей о недвижимом имуществе:

1. принцип вклада
2. принцип остаточной продуктивности земельного участка
3. принцип равновесия
4. принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности)

     Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

    Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

    Принцип равновесия: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

  Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности) гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

     Третья группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой:

1. принцип спроса и предложения
2. принцип соответствия
3. принцип конкуренции
4. принцип изменения

    Принцип  спроса и предложения. Принцип, основанный на том, что предложение и спрос во взаимодействии определяют рыночные цены на конкретные товары или объекты недвижимости. По мере роста предложения или уменьшения спроса рыночная цена падает. Когда предложение недостаточно или высок спрос - цена растет.

     Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

     Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

     Принцип изменения - один из принципов оценивания недвижимости, в соответствии с которым считается, что "сила спроса и предложения находится в динамике и постоянно создает новую среду в области недвижимости, приводя к колебанию цены и стоимости". Данный принцип требует, чтобы каждая оценка стоимости была привязана к определенной дате, так как физические, социальные, политические и экономические условия постоянно изменяются.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Оценка  объекта недвижимости на примере складского здания

 

Таблица 1- Сведения об имущественных правах и обременениях

Объект оценки:	Нежилое, складское  здание. Площадь: 838 кв.м. 1-этажное кирпичное здание склада. Адрес: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Шоссе Космонавтов,316
Имущественные права  на объект оценки	Право собственности. Ограничения (обременения) прав на объект оценки отсутствуют
Цель оценки	Определение рыночной стоимости оцениваемых прав на объект оценки
Задача оценки	Задачей настоящей  оценки является выявление особенностей ценообразования  объекта оценки применительно  к характеристикам  соответствующего сегмента рынка, правового  титула, количественным и качественным  характеристикам объекта оценки, а также специфики правоприменительной практики по совершению предполагаемой сделки. Это позволит однозначно идентифицировать объект оценки в системе вещных и обязательных прав, дать надлежащее обоснование вида определяемой стоимости. Анализ документации позволит выявить основные составляющие рисков, связанных с проведением оценки, и рассчитать величину их покрытия.
Вид стоимости	Рыночная  стоимость в определении ст. 3 ФЗ  от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)	10 мая 2013 г.

 

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Объектом оценки согласно заданию на оценку является: 1-этажное кирпичное складское здание общей площадью 838 кв.м.

 

Таблица 2 - Описание местоположения объекта оценки

Наименование	Характеристика
Адрес	Объект оценки расположен в городе Пермь, ул. Шоссе Космонавтов,316
Район города	Индустриальный р-н
Улица	Шоссе Космонавтов
Локальное местоположение	Средняя близость к центру города
Преобладающая застройка микрорайона	В силу местоположения преобладает общественно-деловая  застройка со встроенными на первых этажах торговыми и офисными помещениями.
Транспортная  доступность	Транспортная  доступность – отличная
Обеспеченность  общественным транспортом (субъективная оценка)	Отличная
Близость к  скоростным магистралям	Объект оценки расположен в непосредственной близости от транспортной магистрали Шоссе Космонавтов
Объекты социальной инфраструктуры	Социальная  инфраструктура характеризуется как  развитая
Экологическая обстановка района	Благоприятная
Состояние прилегающей  территории	Хорошее
Дополнительная  существенная информация	-

Сведения об износе и устареваниях, присущих объекту  оценки

Наименование	Характеристика
Состояние здания	Хорошее
Техническое состояние нежилых помещений (субъективная оценка)	Помещение находится  в хорошем состоянии
Видимые дефекты  внутренней отделки	-

 

 

 

 

Таблица 3 - Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки

Наименование	Характеристика
Тип здания	Складское здание
Памятник  архитектуры	Нет
Серия дома	Н/д
Этажность	1
Год постройки	1974
Материал  стен	Кирпич
Материал  перекрытий	Железобетон
Инженерно-технические  коммуникации	электроснабжение, канализация, водоснабжение
Общая площадь, кв. м	838
Высота потолков, м	3,55
Длина здания, м	30,62
Ширина здания, м	27,36
Хронологический возраст, лет	39