Оценка стоимости объекта недвижимости на примере складского здания

 

Анализ  рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это  набор механизмов, с помощью которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы. В зависимости от географического  фактора, каждый регион, город, район  представляет собой отдельный рынок недвижимости со своими различными условиями. Рынок недвижимости зависит от законодательной базы, условий финансирования, форм владения. Этот рынок постоянно изменяется и является уникальным в каждой стране, регионе, городе.

Развитие рынка недвижимости происходит из взаимосвязи спроса и предложения. Уровень спроса и предложения на рынке недвижимости в городе Перми в частности зависит от экономического развития Пермского края: получения доходов от предпринимательской деятельности для юридических лиц и уровня заработной платы для физических лиц.

 

По данным аналитического центра «Медиана», на рынке купли-продажи  коммерческой недвижимости Перми в  феврале 2013 года зафиксировано снижение средней цены одного квадратного метра в сегментах офисной и торговой недвижимости, а также увеличение стоимости «квадрата» в производственно-складском в сегменте.

	Средняя цена, т.р./кв.м.	Прирост за месяц,%	Изменения с начала года,%
Производственно-складская	14,84	15,12	25,78

 

Объем предложения по продаже коммерческой недвижимости Перми по-прежнему невысок — порядка 600-700 предложений в базе МЛС. В феврале отмечено увеличение количества предложений на 20,54%, таким образом, на конец месяца в пермском мультилистинге — 675 объектов.

В сегменте производственно-складской недвижимости зафиксирована средняя цена квадратного метра 14,84 тыс. рублей, что на 15,12% выше, чем в предыдущем месяце, и 25,78% ниже относительно начала года.

Данные март 2013 года http://metrosphera.ru

 

           Отыгрывая положительные прошлогодние тенденции, многие продавцы наиболее востребованных торговых объектов стремятся к ценовому росту. Офисная недвижимость сохраняет прежний ценовой уровень. А на рынке складской и производственной недвижимости наблюдается затишье, что вынуждает часть продавцов идти на отрицательную ценовую коррекцию.

            Арендные ставки, напротив, растут во всех сегментах, что обусловлено сезонностью: большинство арендодателей меняют ценовые условия аренды именно в начале календарного года и в 95% случаев в сторону повышения арендных ставок», — комментирует ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Перми по итогам первого квартала 2013 года генеральный директор ООО «РАМ-групп» Павел Новоселов.

По сводным данным эксперта, лидером в структуре предложений в сегментах купли-продажи офисной и торговой недвижимости Перми в анализируемом периоде по-прежнему остается Свердловский район (22% и 29% соответственно), по производственно-складской недвижимости — Индустриальный (39%).

       Средняя стоимость квадратного метра продаваемых офисных помещений увеличилась лишь на 0,88% и составила 52,51 тыс. рублей. Торговые площади за квартал выросли в цене на 11,65% и стали стоить в среднем 70,22 тыс. рублей за «квадрат». При этом производственно-складская недвижимость показала отрицательную динамику: цена здесь снизилась на 22,34% и составила 15,47 тыс. рублей за квадратный метр.

«В условиях ценовой  неизменности часть продавцов переводит объекты в разряд доходных, снимая их с продажи и выставляя на рынок аренды. В сегменте торговой недвижимости ценовая динамика вдохновляет продавцов, что увеличивает общие объемы рынка», — подытоживает аналитик.

  Больше всего предложений по аренде офисной и торговой недвижимости зафиксировано в Ленинском (37% и 26%) и Свердловском (26% и 25%) районах, объекты производственно-складской недвижимости с целью аренды более всего представлены в Свердловском районе (43%), Индустриальном (30%) и Дзержинском (20%).

       Относительно арендных ставок Павел Новоселов комментирует: «И торговая, и офисная, и производственно-складская недвижимость выросла в цене. Так, аренда офиса увеличилась за квартал на 17,88% до 630,13 рублей, ставка на торговые объекты поднялась на 17,74% до 878,18 рублей, аренда производственно-складской недвижимости выросла на 4,08% — в среднем до 225,19 рублей».

 

 

 

 

Оценка  рыночной стоимости недвижимости доходным подходом.

Используем  метод прямой капитализации для  оценки стоимости объекта недвижимости.

При оценке рыночной стоимости анализируемых объектов по данному методу рыночная стоимость объектов недвижимости определяется по формуле:

V = ЧОД/R,

где, ЧОД - годовой  чистый доход от использования анализируемого объекта,

R - коэффициент капитализации, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.

Процедура расчета  стоимости имеет следующую последовательность:

-определение  чистого операционного дохода (ЧОД)  от сдачи в аренду полезных  площадей исходя из принципа  наиболее эффективного использования;

-определение  ставки капитализации;

-определение  стоимости объектов в текущем  состоянии.

Обоснование величины арендной платы.

Согласно исследованиям  пермского рынка недвижимости были найдены цены предложений по аренде административно-офисных площадей,  сходные по своим характеристикам и назначению с объектом оценки.

Арендная славка для расчета объекта оценки принимается  равной среднему арифметическому значению арендных ставок соответствующих аналогов, так как они имеют сходные  характеристики.

 

Таблица 4.

№	Адрес	Характеристика объекта	S помещений, кв.м.	Арендная ставка руб./1кв.м  в месяц (АС) с НДС (18%)	Источник информации
1	Ул. Шоссе Космонавтов, 310г	Склад	606	230	http://www.metrosphera.ru/realty/search/?stype=3&rsearchrubric=4&print=50169135
2	Ул. Соликамская, 317	Складское помещение	700	180	http://www.metrosphera.ru/realty/search/?stype=3&rsearchrubric=4&print=1789805
3	Серебряный проезд,16	Складское помещение	732	300	http://www.metrosphera.ru/realty/search/?stype=3&rsearchrubric=4&print=50165232
4	Ул. Набережная,10	Склад	1000	147	http://www.metrosphera.ru/realty/search/?stype=3&rsearchrubric=4&print=50172592
Среднее арифметическое				214

 

Анализ  расходов, связанных с эксплуатацией объекта.

Информация  о затратах, связанных с эксплуатацией  помещений, которые несет собственник объекта оценки, не предоставлена. Потому для целей оценки воспользуемся рыночными данными. В среднем расходы на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 10–12% от валового дохода собственника. Принимаем минимальное значение 10%.

Расчет  величины коэффициента недозагрузки помещений и потери при сборе арендной платы

Согласно анализу  рынка срок экспозиции  аналогичных объектов на рынке аренды составляет 2-3 месяца. [5]

Таким образом, прогнозные потери вследствие смены и поиска арендаторов составляют от потенциального годового дохода 25%. Тогда коэффициент потери дохода вследствие смены арендаторов составляет 0,25(коэффициент недозагрузки).

Кзагр=1-Кнедозагр

Кзагр=1-0,25=0,75

Определение ставки капитализации определяем методом  рыночной экстракции:

Коэффициент капитализации равен отношению чистого операционного дохода объекта аналога за год (ЧОД) к его стоимости (цене продажи). Проанализировав рыночную информацию о предложениях на продажу аналогичных объектов, мы получили следующие результаты. Расчет коэффициента капитализации дан в табл. и выполнен по формуле:

Определение коэффициента капитализации (С_к) для оцениваемых помещений  

№	Улица	Характеристика	Цена 1 кв.м, руб	Арендная ставка руб\1кв.м.	S, кв.м.	Цена объекта, руб.	ЧОД, руб. (АС-ОР)*S*12	Ск%
1	Ул. Промышленная,84В	Склад	12500	230	730	9125000	1309620	14,4
2	Ул. Набережная, 2	Складское помещение	10000	147	1000	10000000	1146600	11,5
3	Ул. Оборина,105	Складское помещение	6743	180	786	5299998	1103544	20,1
Среднее арифметическое								15,3

 

ЧОД= 1186588 рублей

РС= =7755477 рублей

Итоговая величина рыночной стоимости  объекта оценки:7755477 рублей

 

 

 

Заключение

Рынок недвижимости – это совокупность отношений  вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и  т.п.).  Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость.  С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты.  Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход. Их значение прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

         В данной курсовой работе я  производила оценку складской недвижимости, отслеживала статистику и выполняла анализ рынка недвижимости г.Перми.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  использованной литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 21.12.2001 N    178-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.08.1998);
3. Иванова Е.Н. – Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: КНОРУС, 2007.- 344 с.;
4. http://www.metrosphera.ru
5. http://www.business-class.su/article.php?id=2203
6. Федеральные стандарты оценки
7. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М., 1995.
8. Хариссон Г. Оценка недвижимости. М., 1994.