Оценка стоимости земельных участков

 

Оценка стоимости земельных  участков

Введение

Центральное место в системе  недвижимого имущества занимает земля – созданный природой всеобщий базис размещения людей и производительных сил. Под объектом земельных отношений понимается земля как природный объект и как природный ресурс, а также земельные участки и их части. Поэтому следует различать понятия земли и земельного участка .

ЗЕМЛЯ – поверхность планеты, которая не облагорожена человеком, а также клинообразный кусок под поверхностью, который теоретически простирается до центра земельного шара, и права на воздушное пространство «до неба».

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК – часть  поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики. Особенность земельного участка как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.[3]

Тема данной контрольной работы актуальна, потому что сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость.

Земля – базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок с объектами недвижимости стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами объектов недвижимости, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств. 
 Причинами для проведения отдельной оценки стоимости земельного участка являются:

• Отдельная оценка земельного участка при оценке объекта недвижимости затратным подходом
• Налогообложение земли
• Страхование имущества
• Обоснование стартовых цен земельных участков при конкурсных продажах
• Обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования любого объекта недвижимости
• Для установления размеров компенсаций за отчуждение земли [2 ]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретическая часть

 

 

1. Факторы, влияющие на экономическую оценку земли

 

На стоимость земли  влияет совокупность факторов, которые  можно объединить в следующие  основные группы:

·  социальные и демографические  особенности;

·  общая экономическая  ситуация;

·  правовое регулирование  и действующие системы налогообложения;

·  природные условия  и окружающая среда;

·  физические и качественные характеристики земельного участка;

·  расположение земельного участка;

·  доход, который можно  получить, используя земельный участок.

К социальным факторам относится  демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.

К общей экономической  ситуации относится экономическая  ситуация в стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов, уровень доходов населения, тенденции  развития местности.

К правовому регулированию  относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права  и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые  градостроительные и природоохранные  режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных  платежей, налогов на строительство  и др.

К природным условиям относятся  климат, геологические и гидрологические  условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие  или отсутствие мест рекреации, наличие  или отсутствие вредных экологических  факторов на участке или в ближайшем  окружении.

К физическим и качественным характеристикам земельного участка  относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к  соседним участкам, инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем  полезной застройки.

К факторам расположения относят  близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.[4]

Стоимость земли, как и  любого товара, определяется спросом и предложением: по мере снижения стоимости на рынке недвижимости увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом стоимости – снижается.

Однако одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой. То есть число предлагаемых участков со сходными характеристиками на местном рынке ограничено.

Спрос на них невзаимозаменяем, а предложение в краткосрочном периоде отличается крайней неэластичностью. То есть продавец не может увеличить предложение новых земельных участков, сколько бы за них ни платили, и ему невыгодно снимать с продажи свой товар, так как в этом случае он рискует вообще лишиться дохода.

Факторы, способствующие расширению рынка земли:

– развитие транспортной сети;

– инженерное освоение периферийных территорий.

Эти меры увеличивают спрос  на отдельные участки, растет их предложение  и снижается рыночная стоимость земли.

Факторы, ограничивающие земельный  рынок:

– условия зонирования  территории;

– целевое использование  земельного участка;

– архитектурно-строительные ограничения.

Эти факторы приводят к  сокращению предлагаемых вариантов  инвестиционных решений, сужению рынка земли и увеличению ее стоимости.

Существенно влияют на динамику спроса и предложения, а, следовательно, и на рыночную стоимость земли

– организация земельного рынка;

– степень его открытости;

– условия финансирования и оформления сделок.[3]

 

2. Методы оценки земли

 

1) Техника остатка для оценки стоимости земли

Техника остатка используется для оценки стоимости застроенной недвижимости, когда известна стоимость и требования к доходности здания или земли. Сумма дохода, оставшаяся после удовлетворения инвестиционных требований к доходу от здания или земли, приписывается другому элементу. В основе техники остатка лежит принцип остаточной продуктивности.

ОСТАТОЧНАЯ СТОИМОСТЬ  – это сумма, оставшаяся после  удовлетворения инвестиционных требований от одного элемента, которая затем может быть капитализирована для оценки стоимости другого элемента.

Техника остатка может  быть применена для оценки стоимости объекта недвижимости. Три ее наиболее распространенных вида: техника остатка для

земли, для зданий, для  объекта недвижимости. При использовании  техники остатка для оценки стоимости  земли должна быть известна стоимость  зданий и сооружений, а доход, относимый к земле, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для строений.

Техника остатка для земли  используется, когда постройки сравнительно новые или проектируются для возведения: их стоимость (или затраты на сооружение) и продолжительность полезной жизни могут быть определены с высокой степенью точности.

Применяемый метод капитализации  должен соответствовать характеру

прогнозируемого дохода (стабильный, растущий, уменьшающийся). Если ставки капитализации не будут соответствовать характеру потока доходов, то оценка рыночной стоимости земельного участка будет неверной.

Алгоритм техники остатка  для земли

1. Определение чистого  операционного дохода, приносимого  объектом недвижимости – ЧОДон .

2. Определение стоимости  зданий и сооружений с помощью  затратного подхода – Сзд .

3. Расчет коэффициента  капитализации для построек –  Кзд .

4. Расчет чистого операционного  дохода, относимого к постройкам  – ЧОДзд :

ЧОДзд = Сзд × Кзд .

5. Расчет чистого операционного  дохода, относимого к земле –  ЧОДз , как ос-

таточного дохода от объекта недвижимости:

ЧОДз = ЧОДон - ЧОДзд .

6. Расчет коэффициента  капитализации для земли –  Кз .

7. Определение рыночной  стоимости земельного участка  капитализацией чистого операционного  дохода, относимого к земле:

РСз = ЧОДз/ Кз

Техника остатка для земли  используется, когда постройки сравнительно новые или проектируются для возведения: их стоимость (или затраты на сооружение) и продолжительность полезной жизни могут быть определены с высокой степенью точности.

Применяемый метод капитализации  должен соответствовать характеру

прогнозируемого дохода (стабильный, растущий, уменьшающийся). Если

ставки капитализации  не будут соответствовать характеру  потока доходов, то

оценка рыночной стоимости  земельного участка будет неверной.

 

2) Оценка участка земли на основе анализа наиболее эффективного использования

 Наиболее эффективным  использованием (НЭИ), применительно  к неосвоенному (вакантному) земельному  участку, считается то использование  объекта недвижимости, выбранное  среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, технологически обоснованным и финансово осуществимым и приводит к наивысшей стоимости земли. НЭИ не является абсолютным, а представляет собой мнение оценщика в отношении наиболее эффективного использования недвижимости, основанное на анализе состояния рынка недвижимости.

Существует два типа НЭИ: НЭИ участка как вакантного и  НЭИ участка

как улучшенного. Поэтому  анализ НЭИ обычно проводится в два  этапа.

1. Участок анализируется как вакантный.

При этом предполагается, что на участке нет строительных улучшений, то есть оценщик решает проблему выбора лучшего варианта застройки участка, как если бы он был свободным. Критерием выбора лучшего варианта является максимум выгоды с точки зрения финансовых результатов и удобств;

2. Участок анализируется как улучшенный

 В этом случае рассматривается  использование, которое необходимо  применить к существующему объекту  недвижимости: продолжать существующее  использование, реконструировать, расширить,  снести и др.

Концепция НЭИ земли как  вакантной отвечает только на вопрос, как

должна использоваться земля, будучи неосвоенной. Она, в первую очередь,

представляет инструмент для оценки земли.

Вариант НЭИ конкретного  участка земли определяется взаимодействием ряда факторов:

1. ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ ЗАСТРОЙКИ (юридическая правомочность, разрешенность) заключается в экспертизе земельного участка с точки зрения

– действующего законодательства,

– градостроительных нормативов (зонирование, охрана окружающей

среды, пожаробезопасность, энергопотребление и др.),

– перспективных решений  по районной планировке,

– ограниченной местной  администрации и местного населения,

– частных ограничений (сервитуты, контрактные соглашения, захороне-

ния, исторические постройки и др.).

То есть выявляются способы  использования, разрешенные распоряжением  о зонообразовании с учетом ограничений на частную инициативу и положением об исторических зонах и экологического законодательства. Таким образом, каждое альтернативное использование земельного участка сначала проверяется на его юридическую разрешенность на данном участке.

2. ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Местоположение считается  основным фактором, определяющим стои-

мость земли. Местоположение влияет на издержки и на доходы, которые мо-

жет принести объект недвижимости. Анализ местоположения осуществляется с учетом влияния местоположения на ценность недвижимости с точки зрения ее потребителя, на издержки создания недвижимости, на эксплуатационные издержки.

Оценивается скорее «участок», чем неосвоенная земля. УЧАСТОК – земля, подготовленная для застройки, с соответствующими инженерными сетями и другими необходимыми сооружениями. К основным характеристикам земельного участка относятся:

– его соответствие преобладающему в районе типу землепользования,

– доступность участка,

– несовместимые с данным участком варианты землепользования,

– перспективы развития района расположения недвижимости,

– близость жизненно важных учреждений,

– неудобства и риски  и др.

3. РЫНОЧНЫЙ СПРОС

Анализ рыночного спроса проводится с целью определения, насколько

реален планируемый вариант  использования недвижимости с учетом устано-

вившегося на данном рынке  соотношения между спросом и  предложением.

Сущность анализа рыночного  спроса:

– определение, насколько  планируемый вариант использования  земли

«разумно возможен» с учетом характера соотношения спроса и предложения на данном рынке;

– выявление обоснованного (оправданного) варианта (или набора вари-

антов) использования;

– оценка общего и поэтапного сроков застройки и масштаба проекта  в

целом.

Анализ рыночного спроса должен быть дополнен анализом предложения, который предполагает: