Оценка стоимости земельных участков

а) определение резерва  уже существующих единиц недвижимости на дан-

ном сегменте рынка, то есть конкурирующих объектов недвижимости,

способных отвлечь на себя часть спроса;

б) составление прогноза числа конкурирующих объектов недвижимости,

которые могут появиться  на рынке недвижимости в будущем.

4. РЕСУРСНОЕ КАЧЕСТВО  УЧАСТКА (физическая возможность,  пригодность) определяется физическими  характеристиками участка: местоположение, пространственные параметры, состояние  инфраструктуры и т.п.

При изучении ресурсного качества участка определяется, насколько  он

может быть использован физически, и какие существуют физические ограничения на различные варианты застройки. Для этого обследуют:

– размеры и форму участка, естественные особенности (ручьи, болота,

овраги и т.п.);

– топографию участка (отмечаются склоны, перепады высот и др.);

– поверхностный и подпочвенный слой (несущие качества, дренажные

свойства и т.п.);

– наличие скальных образований;

– подъездные пути;

– существующие строения;

– инженерные коммуникации и др.

5. ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ  ПРОЕКТА определяется тем, может  ли он быть завершен в пределах  установленного срока при условии  достижения соответствия между  стоимостью и качеством строительства.

Если завершение проекта  займет слишком много времени, если затраты по нему слишком велики или  если он не соответствует даже минимальному стандарту качества, то его принято  считать технологически необоснованным.

6. ФИНАНСОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ  ПРОЕКТА (экономическая приемлемость) определяется тем, способен ли  проект обеспечить поток денежных средств в достаточном количестве, требуемого качества и продолжительности, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимаются:

– время поступления и  оттока денежных средств;

– валовая выручка;

– затраты;

– платежи по обслуживанию долга;

– выручка от продажи;

– рефинансирование.

Анализ НЭИ предусматривает  сопоставление альтернативных вариантов  освоения (застройки) земельного участка. Для каждого варианта застройки  рассчитывается остаточная стоимость  земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее НЭИ.

Алгоритм оценки земельного участка на основе анализа НЭИ

1. Отбор вариантов использования  участка, которые разумно осуществимы  с учетом рыночных возможностей и ограничений. Во внимание принимаются

потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права  на за-

стройку, физические ограничения.

2. Определение стоимости  строений по каждому альтернативному  варианту – Сзд . Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

3. Определение финансовой  обоснованности выявленных стратегий  застройки. По каждому варианту  составляется прогнозный отчет  о доходах и рассчитывается чистый операционный доход – ЧОДон .

4. Распределение дохода  от объекта недвижимости между  зданиями и земельным участком (техника остатка).

Аналитик может использовать коэффициенты капитализации для  зданий и земли, определенные исходя из рыночной информации или основанные на ожидании инвестора. Для каждого  варианта застройки может быть свой коэффициент капитализации, который зависит от уровня риска, продолжительности возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого изменения (­ или ) стоимости объекта недвижимости.

5. Определение стоимости  земельного участка капитализацией чистого операционного дохода, относимого к земле.

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует  варианту ее НЭИ.

 

 

3) Оценка стоимости участка земли на основе рыночного подхода

Наиболее распространенным способом оценки стоимости земельных  участков является метод прямого сравнительного анализа продаж, относящийся к рыночному подходу. Инвестор предпочитает не платить за участок больше, чем стоят другие участки схожей полезности, которые продаются на рынке.

Для оценки рыночной стоимости  участка оценщику следует проанализировать недавние продажи земельных участков. Так как обычно сопоставимые земельные участки имеют разные размеры, для упрощения оценки рекомендуется использовать какую-либо стандартную единицу сравнения (1 кв. м, 1 сотка, 1 га и др.). Все последующие корректировки проводятся на основе единицы сравнения.

Содержание и алгоритм подхода аналогичен данному методу оценки по

прямому сравнению продаж для строений. Корректировки выполняются  на

различие земельных участков по форме, местоположению, почве, топографии, ресурсному качеству, времени продажи и другим характеристикам.

Параметры (факторы), по которым  проводятся корректировки.

1. Изменение рыночных  условий – результат действия  инфляции, колебаний спроса и предложения и др. факторов. Если участок продали несколько месяцев назад, то его цену нужно увеличить на индекс инфляции за этот период.

2. Местоположение – поправки  необходимы, если местоположение сравниваемых объектов недвижимости значительно отличается от оцениваемого. В этом случае учитываются: транспортная доступность, престижность района, экологическое состояние и др.

3. Размер. При прочих равных  условиях цена единицы площади больших участков ниже, чем маленьких, так как спрос выше на дешевые участки и участки меньшей площади.

4. Топография.

5. Зонирование – правовой  инструмент, позволяющий разделить  территорию на районы и установить правила, определяющие характер и интенсивность использования земли в каждом выделенном районе. Правила зонирования ограничивают варианты использования земельных участков, не допуская строительства определенных объектов.

Метод аллокации (подобия, соотнесения)

 Используется на тех рынках недвижимости, где число продаж земельных участков ограничено. Он представляет собой модификацию рыночного подхода и предполагает наличие данных по недавним продажам застроенных участков.

В основу метода аллокации положен принцип сбалансированности, то есть допущение, что соотношение между землей и постройками в стоимости сопоставимых объектов недвижимости одинаково. Поэтому стоимость участка можно оценить путем распределения общей цены продажи сопоставимых объектов недвижимости между составными частями – земельным участком и постройками.

Для данного метода характерны существенные недостатки:

– по мере старения построек удельный вес стоимости земельного участка в

цене объекта недвижимости растет;

– при использовании данных по объектам недвижимости с очень  старыми

строениями метод приводит к большой погрешности, поскольку  сложно

оценить накопленный износ;

– на соотношение между  стоимостью земельного участка и  строений могут

влиять и другие факторы, например, уровень застройки сопоставимых объектов недвижимости или, наоборот, их перегруженность постройками, не-

обычная форма или размеры  участков и др. Поэтому метод аллокации следует использовать, когда при оценке участка не могут быть применены другие методы.[3]

 

 

2. Практическая часть

ЗАДАЧА 1. Определить лучший вариант застройки земельного участка  из трех возможных стратегий на основе анализа наиболее эффективного использования вариант А - жилой многоквартирный дом; вариант Б - торговый центр; вариант В - офисный комплекс Исходные данные приведены в таблице 1

Таблица 1

Вариант	Вариант застройки
		Годовой валовый доход, д.е.	Коэффициент недоиспользования, %	Прочий доход, д.е.	Операционные расходы, % от годового валового дохода	Резерв на замещение, д.е.	Стоимость ст-ва зданий и сооружений, д.е.	Коэффициент капитализации, %
								Для зданий	Для земли
5	А	515	3,8	5,5	33	14	2400	12	9
	Б	1290	5,1	11,5	38	41	3550	19	9
	В	680	4,5	6,5	35	20	2610	15	9

 

Решение

1. Определим стоимость строений  (затратным подходом) по каждому из альтернативных вариантов:

 

 

 

2. Определим Действительный (Эффективный) Валовый Доход (ДВД) по формуле:

 

где ПВД - потенциальный валовый доход (годовой валовый доход), д.е.,

Кн - коэф-т недоиспользования, учитывающий, что часть единиц (площади) может быть не сдана в аренду или сдана в аренду не на целый год;

Долги - безнадежные долги  по арендной плате (например, вследствие банкротства арендатора, его «исчезновения» и т.п.);

- прочие доходы (например, доходы от торговых автоматов, платы за пользование стоянкой, за установку рекламы и др.)

А)Для варианта А:

;

515 д.е.;

 

 

Б) Для варианта Б:

;

1290 д.е.;

 

 

В) Для варианта В:

;

 д.е.;

 

3. По каждому варианту рассчитаем чистый операционный доход:

,

где - действительный валовый доход, 

- операционные расходы,  д.е ;

- резерв на  замещение, д.е.

А) Для варианта А:

,

 

 

Б) Для варианта Б:

,

 

 

 В) Для варианта В:

,

 

 

4. Рассчитаем распределение дохода от объекта недвижимости между зданиями и земельным участком (техника остатка):

А) Расчет чистого операционного  дохода, относимого к постройкам - :

;

;

;

;

Б) Расчет чистого операционного  дохода, относимого к земле - как остаточного дохода от объекта недвижимости:

;

=288=28,98 д.е.

 

 

5. Определим стоимость земельного участка капитализацией чистого операционного дохода, относимого к земле:

;

;

 

 

6. Сведем в таблицу расчеты по выбору эффективного варианта использования земельного участка в таблицу 2.

Таблица 2

	Варианты
	Жилой комплекс	Торговый центр	Офисное здание
Годовой валовый доход, д.е.	515	1290	680
Поправка на недоиспользование  и потери при сборе платежей, д.е.	19,57	65,79	30,6
Прочие доходы, д.е.	5,5	11,5	6,5
ИТОГО: Действительный Валовый Доход	500,93	1235,71	638,45
Операционные расходы, д.е.	169,95	490,2	238
Резерв на замещение, д.е.	14	41	20
ИТОГО: Чистый операционный доход	486,6	1194,33	635,55
Доход, относимый к зданиям и  сооружениям, д.е.	288	674,5	391,5
ИТОГО: Чистый доход, относимый к земле	28,98	30,01	6,4
Расчетная стоимость земли	3,22	3,33	0,71

 

Так как значит наиболее выгодно земельный участок использовать под строительство торгового центра.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача №2

Оценить рыночную стоимость  земельного участка на основе продаж трех

сопоставимых участков Исходные данные приведены в таблице 2. С каждым месяцем стоимость земли повышается на 1,5 % (по простому проценту).

Вариант	Участок	Цена, д.е.	Площадь, га	Форма	Местоположение	Почва	Топография	Ресурсное качество	Время продажи, назад
9	ОЦ	-	1,6	Н	Х	Х	Х	Х	Сейчас
	1	68	1,4	На 2% лучше	Х	На 5 д.е. лучше	Х	Х	2 мес.
	2	92	1,8	Н	На 6 % хуже	Х	Х	На 10% лучше	1 мес.
	3	98	2,0	Н	На 2% лучше	На 1д.е.лучше	На 3 д.е. хуже	х	8 мес.

 

Решение.

1. Определим стоимость участков за 1 Га:

 

 

 

2. Внесем поправки в цены за 1 Га сопоставимых земельных участков с учетом различий между между оцениваемым и каждым сопоставимых участков.

 д.е.

д.е.

 

3. Все поправки сведем в матрицу сравнимых продаж (форма 2). При этом процентные поправки переводятся в денежные умножением процентной поправки на цену продажи сопоставимого участка

Форма 2

Характеристика	Объект оценки	Сопоставимые участки
		1	2	3
Цена продажи, д.е.		68	92	98
Площадь, Га	1,6	1,4	1,8	2
Цена за 1 Га, д.е./Га		48,57	51,11	49
Дата продажи		2	1	8
Корректировка, %	0	-3%	-1,5%	-12%
Корректировка, д.е.	0	-1,46	-0,76	-5,88
Почва
Корректировка, %	0	0	0	0
Корректировка, д.е.	0	-5 д.е.	0	-1 д.е.
Топография
Корректировка,%	0	0	0	0
Корректировка,д.е.	0	0	0	+ 3 д.е.
Форма
Корректировка, %	0	-2%	0	0
Корректировка, д.е.	0	-0,98	0	0
Местоположение
Корректировка, %	0	0	+6%	-2%
Корректировка, д.е.	0	0	+3,06	-0,98
Ресурсное качество
Корректировка, %	0	0	-10%	0
Корректировка, д.е.	0	0	-5,1	0
Скорректированная цена продажи, д.е./Га		41,13	48,31	44,14