Определение рыночной стоимости недвижимости

• затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

На данном этапе оценщик  осуществляет также необходимые  расчеты того или иного вида стоимости  объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик  объекта оценки, результатов анализа  рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих  вероятность получения доходов  от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

5. Обобщение результатов,  полученных в рамках каждого  из подходов к оценке, и определение  итоговой величины стоимости  объекта оценки.

Итоговая величина стоимости  объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено  иное.

6. Составление и передача  заказчику отчета об оценке.

Отчет не должен допускать  неоднозначного толкования или вводить  в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного  и недвусмысленного толкования результатов  проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости — это основополагающие положения  теории оценки и правила определения  стоимости недвижимости. Принципы оценки подразделяются на принципы, которые  отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта  оценки, точку зрения рынка, и принцип  наиболее эффективного использования  объекта оценки.

Принципы, отражающие точку  зрения пользователя

К группе принципов, отражающих точку зрения пользователя относятся:  

• принцип полезности - принцип оценки, характеризующий способность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользователя;
• принцип замещения - принцип оценки, утверждающий, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог.
• принцип ожидания - принцип оценки, характеризующий точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.

Принципы, отражающие взаимосвязь  отдельных частей объекта оценки относятся:

• принцип добавочной продуктивности — принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.
• принцип вклада — принцип оценки, который утверждает, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства.
• принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи — принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.
• принцип сбалансированности — принцип оценки, который утверждает, что максимальный доход от объекта оценки и его максимальную стоимость можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.
• принцип экономического размера — принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки.
• принцип экономического разделения — принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.

Принципы, отражающие точку  зрения рынка.

К группе принципов, отражающих точку зрения рынка относятся:

• принцип зависимости − принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки зависит от характера окружающей среды.
• принцип соответствия − Принцип оценки, который утверждает, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень оформления, удобств, характера использования объектов оценки соответствуют требованиям рынка. Принцип соответствия реализуется в виде двух принципов – регрессии и прогрессии.

1. принцип регрессии − принцип оценки, который утверждает, что при избыточных улучшениях (сверхулучшениях) стоимость объекта оценки уменьшается или не увеличивается.

 2. принцип прогрессии − принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки, не имеющего улучшений, повышается в результате функционирования соседних объектов, имеющих улучшения, соответствующие современным требованиям рынка.

•   принцип спроса и предложения − принцип оценки, который утверждает, что цена объекта оценки определяется соотношением спроса и предложения по объектам-аналогам на рынке.
• принцип конкуренции − принцип оценки, который утверждает, что если прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то конкуренция на рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.
• принцип изменения − принцип оценки, который отражает изменение стоимости объекта оценки или цен объектов-аналогов во времени.

Принцип наиболее эффективного использования.

Принцип наиболее эффективного использования − принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование  актива – это использование, которое  не противоречит законодательству, физически  осуществимо, финансово целесообразно  и приводит к наибольшей стоимости  имущества. Принцип наиболее эффективного использования является обобщающим принципом в теории оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Общая характеристика объекта оценки

 

1.Объект недвижимости:

 

Местоположение объекта	Материал стен	Состояние помещения	Цель определения стоимости  недвижимости
С/о (в районе средней отдаленности от центра города)	к (кирпич)	ср (среднее)	для продажи доли имущества

 

2.Анализ спроса и предложения.

Основными факторами, влияющими  на успешность торгового центра, являются: месторасположение, привлекательность / удобство (дизайн, комфорт, навигация), набор услуг / состав операторов и маркетинг

 По результатам анкетирования, наиболее успешными ТЦ Новосибирска сегодня являются СТЦ «МЕГА» (130 тыс. кв. м), ТРК «Ройял Парк» (43,6 тыс. кв. м), ТВК «Большая Медведица» (72 тыс. кв. м), ТРК «Горский» (20 тыс. кв. м), ТРЦ «Калина центр» (10,6 тыс. кв. м), ТЦ «Мегас» на Красном проспекте (21 тыс. кв. м), сеть ТРЦ «Континент» (на ул. Троллейной, на Гусинобродском шоссе и на ул. Кропоткина) и ЦУМ (9 тыс. кв. м).

Как правило, лидеров рынка  объединяет наличие кинотеатра, большое  количество одежных брендов, фудкорт, супермаркет. Для успеха необходимы - прежде всего супермаркет и кинотеатр. Они обеспечивают около 30% покупательского трафика.

При этом специалисты уверены, говорить о насыщенности рынка Новосибирска торговыми площадями еще рано. На локальном рынке города сохраняется  дефицит предложения качественных торговых объектов.

 

Рыночные величины арендных ставок и цен продаж

По данным Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», на рынке торговых площадей продолжается период выравнивания средних удельных цен. По итогам 3 квартала средняя цена предложения торговых площадей к  продаже составляет 76,88 тыс. руб. за 1 кв.м. Это на 10,2% меньше, чем во 2 квартале 2010 года.

Аналитики «Сибакадемстрой  Недвижимость» отмечают, что по сравнению  с докризисным максимумом средняя  цена предложения снизилась на 32%. На следующей диаграмме представлена динамика средней удельной цены предложения  торговых помещений к продаже.

На диаграмме видно, что  в 3 квартале 2010 года продолжился период выравнивания средних удельных цен, характеризующийся колебаниями  цен вверх-вниз.

Похожие процессы происходят и на рынке аренды. Согласно мониторингу  «Сибакадемстрой Недвижимость», средняя  арендная ставка предложения торговых площадей в аренду в 3 квартале 2010 года составила 1057 рублей, что на 3,7% меньше, чем в прошлом квартале. В сравнении с докризисным максимумом, средняя арендная ставка уменьшилась на 36%.

По словам экспертов Аналитического центра, самым важным фактором, влияющим на цену торговой площади, является ее доступность для потенциальных  покупателей. Поэтому в Новосибирске самым распространенным, востребованным и дорогим форматом являются помещения  с отдельным входом, расположенные  на первых этажах как административных, так и жилых зданий, с высоким  пешеходным трафиком.

Зачастую эти помещения  представляют собой квартиры, выведенные из жилого фонда, в которых оборудован отдельный вход. При этом помещения в торговых центрах (в среднем) представляют меньший интерес при продаже. Отчасти это связано с тем, что наиболее успешные торговые центры предлагают помещения исключительно в аренду.

 

На рынке аренды, напротив, наиболее дорогими являются киоски в  сформированных торговых рядах и  помещения в торговых центрах  со сформированным покупательским потоком.

Становится все более  явной тенденция децентрализации  рынка (повышение доли предложений  в Ленинском и Октябрьском районах). По сравнению с рынком офисной недвижимости, где деловая активность сосредоточена в деловом центре Новосибирска, рынок торговых площадей больше тяготеет к районам, в которых проживает большая часть населения.

Тем не менее, на рынке купли-продажи  наиболее высокие средние удельные цены на торговые помещения остаются в Железнодорожном и Центральном  районах. В этих районах средняя  цена квадратного метра почти  в два раза больше, нежели в районах, примыкающих к центру. Можно предположить, что цена на объекты здесь завышена из-за ограниченности предложения.

3.Оцениваемая недвижимость площадью 320 м² расположена в районе средней отдаленности от центра города, материал стен объекта – кирпич, состояние помещение можно охарактеризовать, как среднее.

4.Права на объект недвижимости принадлежат: ООО «Элемент», спортивный магазин, адрес: Новосибирск, Военная, 23 - 3 этаж; телефон:(383) 230-32-75

 

5.Дата оценки недвижимости – 08.01.2013 г.

6.Целью оценки объекта является: продажа доли имущества.

7.Вид стоимости недвижимости, соответствующий цели оценки является: рыночная стоимость.

Объектом недвижимости, стоимость  которого необходимо определить в процессе курсовой работы, является нежилое  помещение, площадь которого рассчитывается по формуле:

                                        S = 20 × №,                                                        (1)

где S – площадь оцениваемого нежилого помещения, м²;

№ – номер варианта.

S = 20 × 16 = 320 м²

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное  использование определяется как  наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование  участка земли и расположенных  на нем строений, которое обеспечит  наиболее высокую отдачу сегодня  или в ближайшем будущем. Анализ распадается на две части: оптимальное  использование вакантного участка  земли и оптимальное использование  участка со строениями.

При выполнении курсовой работы будем исходить из того, что вариант  использования земли уже является наилучшим.

При анализе наилучшего и  наиболее эффективного использования  нежилого помещения необходимо учесть ожидаемую доходность объекта, основываясь  на данных по его аналогам о рыночных ставках аренды (табл. 1). По предлагаемой доходности и основным характеристикам недвижимости необходимо выбрать и обосновать вариант использования объекта оценки под склад, офис, или магазин.

Таблица 1

Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб./м²