Определение рыночной стоимости недвижимости

Наименование объекта	Площадь, м2	Местоположение
		отдаленное	средней отдаленности	центр
Склад	До 100 100-500 Больше 500	130 120 110	140 130 130	180 180 160
Офис	До 40 40-80 Больше 80	150 140 130	200 180 170	250 230 230
Магазин	До 50 50-100 Больше 100	180 160 150	200 170 170	250 240 230

 

 

4. Оценка стоимости недвижимости

В соответствии со стандартами  оценочной деятельности для определения  стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный, затратный, доходный.

В результате применения этих подходов получается три различные  величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых  в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

1. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход заключается  в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными  особенностями, сглаживаются путем  проведения соответствующей корректировке  данных.

Таблица 2

Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Аналоги	Местоположение		Площадь, м2	Материал стен		Состояние помещения
А1	С/о		330	К		Ср
А2	С/о		315	К		Пл
А3	С/о		318	П		Ср
А4	О		315	П		Ср
А5	О		325	К		Пл
А6	О		322	К		Ср
А7	Ц		324	К		Ср
А8		Ц	325	К	Пл
А9		Ц	315	П	Ср

 

Условные обозначения:

А1, А2, А3, А4, А5, А6, А7, А8, А9 –  недавно проданные аналоги №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 оцениваемого объекта;

S – площадь оцениваемой недвижимости.

Местоположение:

С/о – в районе средней  отдаленности от центра города;

О – в отдаленном районе;

Ц – в центре города.

Материал стен:

к – кирпич;

п – панель.

Состояние помещения:

пл – плохое;

ср – среднее.

На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные  цены, то есть  9 вариантов стоимости  оцениваемого объекта. Так как оцениваемый  объект отличается от аналогов, то в  цену аналогов должны быть внесены  поправки. Поправки вводят так, чтобы  приблизить характеристики аналога  к характеристикам оцениваемого объекта.

 

 

 

Таблица 3

Пример расчета скорректированных  цен объектов недвижимости

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения	Ц,  тыс. руб.	Ц*, тыс. руб.	Поправки в долях			Скорректированная цена, тыс. руб.
							По местоположению	По материалу стен	По состоянию помещения
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Объект оценки	С/о	320	к	ср	-	-	-	-	-	-
А1	С/о	330	К	Ср	5155	4998	1	1	1	4998
А2	С/о	315	К	Пл	4527	4598	1	1	1,08	4965,84
А3	С/о	318	П	Ср	4719	4748	1	1,05	1	4985,4
А4	О	315	П	Ср	4022	4085	1,15	1,06	1	4979,61
А5	О	325	К	Пл	4106	4042	1,15	1	1,07	4973,68
А6	О	322	К	Ср	4374	4346	1,15	1	1	4997,9
А7	Ц	324	К	Ср	5568	5499	0,9	1	1	4949,1
А8	Ц	325	К	Пл	5306	5224	0,9	1	1,05	4936,68
А9	Ц	315	П	Ср	5034	5113	0,9	1,07	1	4923,81

 

Примечание:

Ц – цены продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым, представлены в соответствии с номером  варианта;

Ц* – цена продажи, приведенная  к оцениваемому объекту по площади, тыс. руб.

 

Определение величины поправок

Расчеты поправок следует  проводить в относительных показателях (долях), при этом нужно придерживаться следующего правила: если оцениваемый  объект лучше аналога по какому –  либо параметру (местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы.

Поправка на местоположение.

Поправка по местоположению рассчитывается исходя из того, что  различия в ценах аналогичных  объектов недвижимости за счет местоположения следующие:

• 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
• 10 % между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.

Расчет поправки на местоположение на основе данных табл. 3.

1.Первые три аналога А1, А2, А3  не отличаются от объекта оценки по местоположению, следовательно поправок по этому пункту не будет (1).

2.Объект оценки находится  в районе средней отдаленности, а аналог А4 в отдаленном районе, поэтому разница в ценах составляет 15 %. Примем цену аналога за единицу. Так как объект оценки лучше аналога, то цена аналога должна увеличится на 15 % (или 0,15), то есть поправка составит 1,15.

Подтвердим расчетами: 1 + 0,15×1 = 1,15.

3.Аналоги А5 и А6 имеют такие же поправки, как и аналог А4, то есть величина поправок составит 1,15.

4.Объект оценки находится  в районе средней отдаленности, а аналог А7 в центре города, поэтому разница в ценах составляет 10 %. Примем цену аналога за единицу. Так как объект оценки хуже аналога, то цена аналога должна уменьшиться на 10 % (или 0,1), то есть поправка составит 0,9.

Подтвердим расчетами: 1 – 0,1×1 = 0,9.

5. Аналоги А8 и А9 имеют такие же поправки, как и аналог А7, то есть величина поправок составит 0,9.

Поправки на материал стен и состояние помещения.

При определении поправок на материал стен и состояние помещения  следует учесть:

• поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
• объекты не должны отличаться по местоположению;
• при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися (например, цены крупнопанельных помещений – на цены кирпичных; цены объектов, находящихся в плохом состоянии – на находящихся в среднем).

Вычислим поправку на состояние  помещения. Из табл. 4 выберем 2 аналога, которые различаются между собой  только по состоянию помещения. Это налоги А1 и А2. Найдем различия в ценах аналогичных объектов за счет состояния помещения. Для этого разделим приведенную цену аналога А2 на приведенную цену аналога А1: 4598/4998 = 0,92 или 92 %, то есть разница в ценах составляет 8 % или 0,08.

Рассчитаем величину поправки. Так как оцениваемый объект лучше  аналога А2 по состоянию помещения, то поправка будет больше единицы, то есть 1 + 0,08 = 1,08.

Аналог А1 идентичен оцениваемому объекту, поэтому поправки вносить  не будем (1).

Рассуждая аналогичным образом, рассчитаем поправку на материал стен. Для этого найдем различия в ценах  аналогичных объектов А1 и А3 по материалу  стен: 4748/4998 = 0,95, то есть разница в  ценах составляет 5 % или 0,05.

Так как оцениваемый объект лучше аналога А3 по материалу стен, то величина поправки будет больше единицы, то есть 1 + 0,05 = 1,05.

Далее сравниваем между собой  аналоги:

А4/А6: 4085/4346 = 0,94, то есть разница  в ценах составляет 6 % или 0,06.

Так как оцениваемый объект лучше аналога А4 по материалу стен, то величина поправки будет больше единицы, то есть 1 + 0,06 = 1,06.

Аналоги А6 и А7  идентичны  оцениваемому объекту по материалу  стен и состоянию помещения, поэтому  поправки вносить не будем (1).

А5/А6: 4042/4346 = 0,93, то есть разница  в ценах составляет 7 % или 0,07.

Так как оцениваемый объект лучше аналога А5 по состоянию  помещения, то величина поправки будет  больше единицы, то есть 1 + 0,07 = 1,07.

А8/А7: 5224/5499 = 0,95, то есть разница  в ценах составляет 5 % или 0,05.

Так как оцениваемый объект лучше аналога А8 по состоянию  помещения, то величина поправки будет  больше единицы, то есть 1 +0,05 = 1,05.

А9/А7: 5113/5499 = 0,93, то есть разница  в ценах составляет 7 % или 0,07.

Так как оцениваемый объект лучше аналога А9 по материалу  стен, то величина поправки будет больше единицы, то есть 1 +0,07 = 1,07.

После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены аналогов (графа 11, табл. 3). Они определяются умножением (см. табл. 3): графа 7 – на графы 8, 9 и 10. Затем необходимо провести согласование этих цен.

 На практике для   получения результата оценки  согласование скорректированных  цен проводят в соответствии  с имеющимися отличиями аналогов  от оцениваемого объекта. Стоимость  оцениваемой недвижимости определяют  как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается  свой вес экспертным путем,  при этом учитывается количество  поправок, внесенных в цену сопоставимой  продажи. Чем меньше количество  и величина поправок, тем больший  удельный вес имеет данная  продажа в процессе итогового  согласования данных.

Для упрощения расчетов стоимость  объекта оценки находим как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов.

 

2.  Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

 

Затратный подход основан  на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка (С_з) и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа (формулы (2,3,4,)). Расчет осуществляется по формуле:

                                      С_зп = С_з +ПСВ (ПСЗ) - ∑Износ,                              (2)

где С_ЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб.;

С_З – цена земли, тыс. руб.;

ПСВ (ПСЗ) – полная стоимость  воспроизводства (полная стоимость  замещения) строения, тыс. руб.;

∑Износ – накопленный  износ строения, тыс. руб.

Этапы расчета стоимости  объекта затратным подходом:

1. Определение стоимости земельного участка (С_з) по формуле:

                                              С_з = S × Ц_з,                                                (3)

где  S – площадь земельного участка,м²;

Ц_з - цена земли, тыс. руб./м².

Для определения площади  земли требуется схематично начертить  расположение здания на земельном участке  с указанием размеров нежилого помещения (16×20) и земельного участка (плюс 2 м  от кромки здания). Цена земли равна 500 руб./м².

 

 

 

 

S = 20×24 = 480 м²

С_з = 480×500 = 240000 руб.

2. Определение полной стоимости воспроизводства

При определении стоимости  нового строительства улучшений (восстановительной  стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30%, строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:

• Кирпичных 10000 руб./м²;
• Крупнопанельных 10500 руб./м².

ПСВ = 320×10000 + 320×10000×0,3 =4160000 руб.

3. Определение накопленного износа по следующей формуле: