Определение рыночной стоимости объекта "Нежилого помещения" в г.Екатеринбург»

ФГБОУ ВПО

УФИМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АВИАЦИОННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

ФАКУЛЬТЕТ ИНФОРМАТИКИ И РОБОТОТЕХНИКИ

КАФЕДРА «ВЫЧИСЛИТЕЛЬНОЙ МАТЕМАТИКИ И КИБЕРНЕТИКИ»

 

 

 

 

Реферат

По дисциплине «Оценка недвижимости»

На тему: «Определение рыночной стоимости объекта "Нежилого помещения" в г.Екатеринбург»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВЫПОЛНИЛ:

Студент гр. ФДО                                                           

 

РУКОВОДИТЕЛЬ:

к.э.н. доцент                                                                              Исхакова А.М.

 

 

 

 

Уфа 2013

Содержание

 

1. Основные факты и  выводы……………………….…………………….……. .3

2. Задание на оценку……………………………….……..……….…….………. .4

3. Сведения о заказчике  оценки и об оценщике……………............………….. 5

4. Допущения и ограничительные  условия, использованные оценщиком  при проведении оценки………………………………………………………………. 6

5. Применяемые стандарты  оценочной деятельности.................…..…...…….. 8

6. Анализ достаточности  и достоверности данных……………….….……… ...9

7. Описание объекта оценки……………………….…………. ………………. 10

7.1 Количественные и качественные  характеристики объекта оценки…….. .10

7.2 Количественные и качественные  характеристики элементы объекта  оценки, имеющих специфику…………………………………………….……. 17

7.3 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки…………………………………...….……….. 18

8. Подходы методология и методы к оценки имущества…….………..........18

9. Определение рыночной стоимости сравнительным методом……….……. 24

10. Расчет рыночной стоимости  сравнительным подходом…………………..27

11. Определение рыночной стоимости доходным подходом……….……….. 29

Список литературы……………………………………………………………... 40

Приложения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Основные факты и выводы

 

Таблица 1 - Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Объект оценки	Нежилое помещение. Площадь: 106,7 кв.м. Цокольный этаж. Адрес: г. Екатеринбург, ул. Профсоюзная, д. 4/9, помещение 1018. Кад. № 43: 40: У0221: 004: 33: 401: 001: 002139540: 0100: 21018
Оцениваемые имущественные права	Собственность
Собственник	Муниципальное образование «город Екатеринбург». Юридический адрес: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Воровского, д. 39. Основание включения в реестр муниципальной собственности: Постановление ВС РФ «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную, собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.1991 №3020-1
Балансовая стоимость	478 869,41
Текущее использование	Торговое помещение
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, руб.
Сравнительный подход	4 423 000
Затратный подход	Не применялся
Доходный подход	3 687 000
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки
4 150 000 (Четыре миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей В том числе НДС 18% в размере 633 050 руб. 85 коп.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Задание на оценку

Таблица 2 – Задание на оценку

Объект оценки:	Нежилое помещение. Площадь: 106,7 кв.м. Цокольный этаж. Адрес: г. Екатеринбург, ул. Профсоюзная, д. 4/9, помещение 1018. Кад. № 43: 40: У0221: 004: 33: 401: 001: 002139540: 0100: 21018
Имущественные права на объект оценки	Собственником объекта оценки является муниципальное образование «город Екатеринбург». Юридический адрес: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Воровского, д. 39. Основание включения в реестр муниципальной собственности: Постановление ВС РФ «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную, собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.1991 №3020-1. Ограничения (обременения) прав на объект оценки отсутствуют
Цель оценки	Определение рыночной стоимости оцениваемых прав на объект оценки в целях купли-продажи
Задача оценки	Задачей настоящей оценки является выявление особенностей ценообразования  объекта оценки применительно  к характеристикам соответствующего сегмента рынка, правового титула, количественным и качественным  характеристикам объекта оценки, а также специфики  правоприменительной практики по совершению предполагаемой сделки. Это позволит однозначно идентифицировать объект оценки в системе  вещных и обязательных прав, дать надлежащее обоснование вида определяемой стоимости. Анализ документации позволит выявить основные составляющие рисков, связанных с проведением оценки, и рассчитать величину их покрытия. В результате должно быть проведено надлежащее экономическое и правовое обоснование итоговой оценки объекта  для указанного назначения
Вид стоимости	Рыночная стоимость в определении ст. 3 ФЗ  от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)	23 августа 2010 г.
Срок проведения оценки	С 23 августа 2010 г. по 31 августа 2010 г.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Результат оценки предполагается использовать в целях отчуждения имущества на основании договора купли – продажи, ограничения определяются оценщиком самостоятельно
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Определяются оценщиком самостоятельно

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

 

Таблица 3 – Сведения о заказчике оценки

Организационно-правовая форма	Бюджетное учреждение
Полное наименование	Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Екатеринбурга, выступающее от имени муниципального образования «Город Екатеринбург», в лице начальника Управления Молчанова А. В.
ОГРН, дата присвоения	ОГРН 1034316546978, дата присвоения ОГРН 25.03.2003 г.
Место нахождения	610000, г. Екатеринбург, ул. Воровского, д. 39

 

Таблица 4 – Сведения об оценщиках

Оценщики:	Юсупова Регина Анваровна, работает на основании трудового договора №83 от 30.10.2003 г.
Информация о членстве в СРО оценщиков:	Оценщики Юсупова Регина Анваровна является членом Некоммерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки «Кадастр-оценка» (129090, г. Москва, ул. Щепкина, 25/20), реестровые номера: Юсупова Регина Анваровна – 00107.
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности:	Диплом Государственного университета по землеустройству о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)» ПП № 499240 выдан Юсуповой Регина Анваровне 20.09.02 г.
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика:	Оценщик Юсупова Регина Анваровна осуществляет оценочную деятельность на основании полиса страхования гражданской ответственности при осуществлении профессиональной деятельности оценщиков № 09160В4002944, выданного ОАО «Военно-страховая компания», действующего в период с 01.01.2010 г. по 31.12.2010 г.
Стаж работы оценщика в области оценочной деятельности:	Юсупова Регина Анваровна  - с 2002 года
Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор:	Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве  хозяйственного ведения «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» (ФГУП «Ростехинвентризация - Федеральное БТИ»)
ОГРН, дата присвоения	ОГРН 1027739346502, дата присвоения ОГРН 09.10.2002 г.
Место нахождения	119415, г. Москва, просп. Вернадского, д. 37, корп. 2
Наименование филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», заключившего договор на оценку	Свердловский филиал
Место нахождения филиала	г. Екатеринбург, ул. Воровского, д. 73

 

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

 

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет об оценке, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Пределы применения полученных результатов оценки ограничены целью и предполагаемым использованием результатов оценки, а также датой оценки.

Отчет об оценке основан на профессиональном суждении оценщика относительно стоимости объекта оценки, который не является гарантией перехода прав, по стоимости, рассчитанной в отчете об оценке.

В процессе определения стоимости оценщик применяют подходы к оценке и методы оценки, и использует свой профессиональный опыт. Профессиональное суждение оценщика – основанное на требованиях законодательства РФ, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, аргументированное, подтвержденное соответствующими исследованиями и верифицированное заключение о рыночной или иной стоимости объекта оценки, выраженное в письменной форме в отчете об оценке, как документе, содержащем сведения доказательственного значения.

Суждение оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые в дальнейшем могут повлиять на стоимость объекта оценки.

При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

В обязанности оценщика не входит проведение экспертизы документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству. Информация, предоставленная заказчиком, считается достоверной в том случае, если она подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, при условии, что у оценщика нет оснований считать иначе.

В отчете об оценке имеются ссылки на все источники информации, используемой в отчете об оценке, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо прилагаются копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете об оценке информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории российской федерации, к отчету об оценке прилагаются копии соответствующих материалов.

Оценщики не могут разглашать содержание отчета об оценке в целом или по частям без предварительного письменного согласования с заказчиком, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев, допущения и ограничения связанные с различными

этапами расчетов представлены далее по тексту отчета об оценки с пометной «допущение».

 

 

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

 

Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению на территории РФ:

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 256;

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 255;

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержденным Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 254.

4. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 253;

5. Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 252;

6. Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 251.