Определение рыночной стоимости объекта "Нежилого помещения" в г.Екатеринбург»

 

Затратный подход  основывается  на  изучении возможностей инвестора в  приобретении  недвижимости  и  исходит  из  того,  что  покупатель, проявляя  должную  благоразумность,  не  заплатит  за  объект  большую сумму,   чем   та,  в  которую  обойдется  получение  соответствующего участка  под  застройку  и  возведение  аналогичного  по  назначению и качеству   объекта  в  обозримый  период  без  существенных  задержек.

Данный подход  оценки  может  привести к объективным результатам, если возможно    точно    оценить    величины   затрат   на   строительство аналогичного   объекта   и   его   износа   при   непременном  условии относительного    равновесия    спроса    и   предложения   на   рынке недвижимости.

Определить рыночную восстановительную стоимость зданий и сооружений можно путем пересчета сметной  стоимости строительства в ценах 1984 г. в сметные цены  1991 г. дальнейшей корректировки этих цен с использованием рыночных   коэффициентов  удорожания  строительно-монтажных  работ  на дату  оценки. 

Другой подход для получения величины восстановительной стоимости   -   расчет   ее   на  основе  индексов  и  рыночных  цен в строительстве,    приводимым    в    ежеквартальном    межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-Инвест. Третий подход применяется для нового строительства и заключается в калькулировании необходимых для строительства ресурсов в текущих ценах. Расчеты стоимости  строительства производились  в ценах 1969 года на основе Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с последующим индексированием затрат на дату оценки.

Достоинства подхода на основе УПВС:

1. Использование нормативов, имеющих серьезную фактическую базу, реальные технологические модели в текущем уровне цен на СМР, созданной примерно в те годы, когда были возведены оцениваемые объекты.
2. Универсальность подхода. Возможность производить оценку практически любых зданий и сооружений.
3. Разумный объем показателей и других данных, которые необходимо хранить в памяти компьютера.
4. Возможность использования методики лицами, не имеющими профессиональной специальной подготовки в области проектно-сметного дела.
5. Возможность оперативно рассматривать и анализировать с точки зрения затрат несколько вариантов улучшений в процессе поиска лучшего и наиболее эффективного использования.
6. Возможность получения составляющих прямых затрат по каждому конструктивному элементу и виду работ.
7. Возможность получения ведомости потребных ресурсов в натуральных показателях и использования их стоимости на  дату оценки на данном рынке для вычисления прямых издержек (ресурсный метод).
8. Удобство автоматизации расчета с использованием электронных таблиц и интеграции с другими программными средствами для комплексной автоматизации оценочной деятельности.

Основная формула затратного подхода к оценке недвижимости выглядит так:

Сзатр = Сзу + Сстр - Износ,  где

 

Сзатр - стоимость, определенная затратным методом,

Сзу - стоимость участка земли,

Сстр - стоимость нового строительства (восстановительная или замещающая),

Износ - накопленный износ.

Стоимость нового строительства определяется с точки зрения потенциального покупателя (инвестора):

 

Сстр = ПИ + КИ + ПП,  где

 

ПИ - прямые издержки,

КИ - косвенные издержки,

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора).

Под прямыми издержками обычно понимают издержки, которые несет генеральный подрядчик (строитель) и которые включаются в договорную цену. В нормальных рыночных условиях эта величина равна сметной стоимости строительства, которая определяется как сумма стоимости строительно-монтажных работ (Ссмр), стоимости оборудования (Соб), если она подлежит оценке, и величине прочих затрат (ПрЗ):

 

ПИ = Ссмет = Ссмр + Соб + ПрЗ

 

Стоимость строительно-монтажных работ определяется как сумма прямых затрат подрядчика (ПЗ), накладных расходов и плановых накоплений (сметной прибыли подрядчика):

 

Ссмр = ПЗ + НР + ПН

 

Прямые затраты складываются из заработной платы строительных рабочих, стоимости материалов и стоимости эксплуатации машин и механизмов:

ПЗ = Сзп + Смат + Сэмм

 

    Информация  для подсчета объемов работ  получена путем визуального осмотра, изучения данных технической  экспертизы и технического паспорта  на здание.

В соответствии с Инструкцией Минфина №39 (изменение №6) «основные средства, принимаемые заказчиками на балансовый учет после ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов, отражается в учете по фактически произведенным затратам, включая уплаченные суммы налога на добавленную стоимость, с последующим списанием на себестоимость через суммы износа (амортизации) в установленном порядке». Таким образом, НДС при строительстве является одним из существенных элементов затрат.

Затратный   подход  показывает  оценку  восстановительной  стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет   стоимости   приобретения   свободной   и  имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
2. Расчет   стоимости  возведения  нового  аналогичного  объекта, получение восстановительной оценки.
3. Определение   величины   физического   и   морального   износа объекта, оборудования и механизмов.
4. Уменьшение   восстановительной  оценки  на  сумму  износа  для получения реальной стоимости объекта.
5. Добавление   к   рассчитанной   реальной   стоимости   здания стоимости земли.

Сравнительный подход - основан на том, что субъекты  на  рынке  осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть,   основываясь   на  информации  об  аналогичных  сделках.  Отсюда следует,   что   данный  подход  основывается  на  принципе  замещения. Другими  словами,  подход  имеет  в  своей  основе  предположение,  что благоразумный  покупатель  за  выставленную  на  продажу  недвижимость заплатит  не  большую  сумму,  чем  та,  за  которую  можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный  подход  включает  сбор  данных  о рынке продаж и предложений по  объектам  недвижимости,  сходным  с  оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги   затем   корректируются   с  учетом  параметров,  по  которым объекты  отличаются  друг  от  друга. После корректировки цен их можно использовать    для   определения   рыночной   стоимости   оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Исследование  рынка  с  целью  сбора  информации  о совершенных сделках,     котировках,    предложениях,    по    продаже    объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор   информации   с   целью  повышения ее точности.

Подход сравнения продаж является основным для оценки отдельных групп или видов объектов недвижимости. Главные проблемы этого подхода - трудности с получением необходимой информации, с выбором аналога, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналога и оцениваемого объекта. Развитие вторичного рынка недвижимости (так называемого рынка «SecondHand», т.е. рынка имущества, бывшего в употреблении) расширяет информационную базу применения указанного подхода, внося в то же время определенные коррективы в методику его применения, связанные с учетом стоимости и степени износа объектов вторичной продажи, используемых в качестве аналогов. В идеальном варианте нижней границей стоимости является остаточная стоимость воспроизводства (остаточная восстановительная стоимость), характеризующая точку зрения продавца, который не продаст объект дешевле, чем он обошелся ему самому (с учетом накопленного износа).

Верхней границей стоимости является остаточная стоимость замещения либо обоснованная рыночная стоимость, отражающие точку зрения покупателя, который не заплатит за объект больше, чем ему может обойтись приобретение на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта (с учетом факторов износа, времени и риска). Другим показателем верхней границы стоимости может служить стоимость, полученная подходом капитализации дохода - покупатель не заплатит за объект больше, чем текущая стоимость ожидаемых преимуществ, возникающих от владения этим объектом.

В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования оцениваемого объекта (по месту, целям и способам его эксплуатации) рекомендуется выделять два типа оценочных стоимостей: стоимость при существующем использовании («стоимость в пользовании» или «стоимость в текущем пользовании») и стоимость при предполагаемом альтернативном использовании, возникающем, как правило, в случае возможной смены собственника объекта, например, в случае его продажи на свободном, открытом и конкурентном рынке («стоимость в обмене»).

Доходный подход  основывается  на  принципе  ожидания. Данный  принцип  утверждает,  что  типичный  инвестор  или покупатель приобретает  недвижимость  в  ожидании  получения  будущих доходов или выгод.  Иными  словами,  стоимость  объекта  может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка   валового потенциального дохода  на  основе  анализа  текущих  ставок  и  тарифов  на  рынке  для  сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.
2. Оценка   потерь   производится   на   основе   анализа  рынка, характера   его   динамики   (трендов)   применительно  к  оцениваемой недвижимости.   Рассчитанная  таким  образом  величина  вычитается  из валового   дохода,   а  итоговый  показатель  является  действительным валовым доходом.
3. Расчет   издержек  по  эксплуатации  оцениваемой  недвижимости основывается  на  анализе  фактических издержек по ее содержанию и/или типичных  издержках  на  данном  рынке.  Расчетная величина вычитается из  валового  дохода,  а  итоговый  показатель является действительным валовым доходом.
4. Полученный  таким  образом  чистый  доход затем пересчитывается в  текущую  стоимость  объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Целью сведения результатов всех  используемых  подходов  является определение  преимуществ  и  недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка  единой  стоимостной  оценки.

 

 

9. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

 

Согласно п. 14 ФСО №1, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно 22 ФСО №1, сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Оценщик полагает, что имеющиеся общедоступные средства массовой информации, содержащие объявления с предложениями на продажу объектов коммерческой недвижимости, позволяют провести такую оценку.

Оценщик полагает, что используемая в отчете информация об объектах-аналогах является:

а) достаточной – поскольку не противоречит данным анализа рынка и не ведет к существенному изменению характеристик, и итоговой величины стоимости;

б) достоверной – поскольку соответствует действительности (что установлено оценщиком в результате телефонных переговоров с сотрудниками организаций, предлагающих на продажу объекты) и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В рамках сравнительного подхода используются следующие методы оценки:

- метод сравнения продаж (основан на сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, для которых известны цены);

- метод, основанный на применении валового рентного мультипликатора (основан на применении к величине дохода объекта оценки коэффициента (мультипликатора), рассчитанного по объектам – аналогам, как отношение дохода к их цене).

В рамках сравнительного подхода Оценщик принял решение использовать метод сравнительной единицы (сравнения продаж), как наиболее подходящий для целей настоящей оценки, так как рынок коммерческой недвижимости г. Екатеринбурга достаточно полно представлен в открытых источниках информации объявлениями о продаже недвижимости, содержащими достаточное количество информации, в достоверности которой у Оценщика нет причин сомневаться.

- выбор и описание объектов-аналогов;

- выбор единицы сравнения;

- выбор элементов сравнения  и расчет корректировок;

- расчет рыночной стоимости  объекта оценки.

Объекты-аналоги для дальнейшего расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по трем уровням:

− функциональное;

− конструктивное;

− параметрическое.

Функциональное сходство характеризует сходство в назначении, т.е. способность выполнять одинаковые функции (операции, действия, процессы). Конструктивное сходство разделяются на близкое (или практически идентичное) и конструктивно подобное.

Параметрическое сходство устанавливается исходя из основных эксплуатационных показателей (площадь, конфигурация и пр.)