Рис. 1.1. Государственное
регулирование и взаимодействие организаций
в различных областях оценочной деятельности
В соответствии с законом, проведение
оценки является обязательным в следующих
случаях.
1. Определение стоимости
объектов оценки, принадлежащих
РФ, субъектам РФ или муниципальным
образованиям, в целях их приватизации,
передачи в доверительное управление
либо передачи в аренду.
В случае приватизации государственного
или муниципального имущества начальная
цена приватизируемого имущества устанавливается
на основании отчета об оценке имущества,
составленного в соответствии с законодательством
об оценочной деятельности. Постановлением
Правительства РФ от 31.05.02 № 369 утверждены
Правила определения нормативной цены
подлежащего приватизации государственного
или муниципального имущества.
Под нормативной ценой понимается
минимальная цена, по которой возможно
отчуждение этого имущества, определенная
в соответствии с указанными Правилами.
По договору аренды (имущественного найма)
арендодатель обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за
плату во временное владение и пользование
или во временное пользование. Плоды, продукция
и доходы, полученные арендатором в результате
использования арендованного имущества
в соответствии с договором, являются
его собственностью.
2. Использование объектов
оценки, принадлежащих РФ, субъектам
РФ либо муниципальным образованиям,
в качестве предмета залога. Залогодателем
вещи может быть ее собственник либо
лицо, имеющее на нее право хозяйственного
ведения, но только в случае согласия собственника
имущества. Залог права аренды или иного
права на чужую вещь не допускается без
согласия ее собственника или лица, имеющего
на нее право хозяйственного ведения,
если законом или договором запрещено
отчуждение этого права без согласия указанных
лиц.
3. Продажа или иное
отчуждение объектов оценки, принадлежащих
РФ, субъектам РФ или муниципальным
образованиям. В субъектах РФ созданы
Комиссии по выработке решений о целесообразности
и способе отчуждения отдельных объектов
недвижимого имущества и имущественных
комплексов, находящихся в федеральной
собственности.
4. Переуступка долговых
обязательств, связанных с объектами
оценки, принадлежащими РФ, субъектам
РФ или муниципальным образованиям.
Передача объектов оценки, принадлежащих
РФ, субъектам РФ или муниципальным
образованиям, в качестве вклада
в уставные капиталы, фонды юридических
лиц, а также при возникновении
спора о стоимости объекта
оценки.
5. Национализация имущества –
обращение в государственную собственность
имущества, находящегося в собственности
граждан и юридических лиц, производящейся
на основании закона с возмещением стоимости
этого имущества и других убытков, а также
выкуп или иное законное изъятие имущества
у собственников для государственных
или муниципальных нужд. Гражданское законодательство
предусматривает следующие случаи принудительного
изъятия имущества у собственника на таблице
1.2.
Таблица 1.2.
Случаи принудительного изъятия
имущества у собственника
Принудительное изъятия имущества
у собственника |
Случаи |
Статья (ГК) |
1 |
2 |
обращение взыскания на имущество
по обязательствам |
ст. 237 |
отчуждение имущества, которое
в силу закона не может принадлежать данному
лицу |
ст. 238 |
отчуждение недвижимого имущества
в связи с изъятием участка, на котором
оно находится |
ст. 239 |
выкуп бесхозяйственно содержимых
культурных ценностей, домашних животных |
ст. 240 и 241 |
реквизиция |
ст. 242 |
конфискация |
ст. 243 |
2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
2.1. Нормативно-
правовое регулирование процессов оценки
Основным нормативным актом,
регулирующим оценку имущества и хозяйственных
обязательств, является Федеральный закон
от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в РФ» (далее - Закон об оценочной деятельности),
а также Федеральные стандарты оценки
(ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3). Данный акт определяет
правовые основы регулирования оценочной
деятельности в отношении объектов оценки,
принадлежащих Российской Федерации,
субъектам Российской Федерации или муниципальным
образованиям, физическим и юридическим
лицам, для целей совершения сделок с объектами
оценки, а также для других целей [13].
Законодательство, регулирующее
оценочную деятельность в РФ, представлено
не только этими нормативно-правовыми
актами, но также состоит из иных федеральных
законов и нормативных правовых актов
РФ и ее субъектов, а также из международных
договоров РФ. 9регулируют оценочную деятельность
в соответствии с федеральным законом.
Кроме законодательства, регулирующего
оценочную деятельность, особое внимание
у оценщиков вызывает законодательство,
регулирующее право собственности и другие
вещные права, отдельные виды обязательств
и имущественные отношения относительно
объектов оценки. Основой такого законодательства
служит Гражданский кодекс Российской
Федерации, Налоговый кодекс, Земельный
кодекс, Водный кодекс и другие законодательные
и нормативные акты, в том числе по приватизации,
банкротству, аренде, залогу, ипотеке,
доверительному управлению и пр.
Кадастровая оценка недвижимости
будет осуществляться в соответствии
с Федеральным законом «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации» [5].
В указанный закон включена
новая глава, регулирующая государственную
кадастровую оценку и устанавливающая
порядок принятия решения о проведении
государственной кадастровой оценки (соответствующими
полномочиями наделены исполнительные
органы государственной власти субъектов
РФ, которые могут передавать эти полномочия
органам местного самоуправления), порядок
формирования перечня объектов недвижимости,
подлежащих государственной кадастровой
оценке, порядок определения кадастровой
стоимости, составления отчета об определении
кадастровой стоимости и экспертизы такого
отчета, порядок утверждения результатов
определения кадастровой стоимости, их
опубликования, а также, в частности, порядок
рассмотрения споров о результатах определения
кадастровой стоимости (предусматривающий,
в том числе, возможность рассмотрения
таких споров в специальных комиссиях,
порядок работы которых подробно регламентирован).
Большинство указанных положений вступит
в силу по истечении шестидесяти дней
после дня официального опубликования
данного Закона; в отношении них установлены
переходные положения, в соответствии
с которыми текущая процедура государственной
кадастровой оценки земель не изменяется
[4].
С 1 января 2011 года вступит в
силу изменение, внесенное в Закон РФ «О
налогах на имущество физических лиц»,
устанавливающее, что порядок расчета
инвентаризационной стоимости подлежащего
налогообложению недвижимого имущества
устанавливается федеральным органом
исполнительной власти, уполномоченным
на осуществление функций по нормативно-правовому
регулированию в сфере ведения государственного
кадастра недвижимости, осуществления
кадастрового учета и кадастровой деятельности
(в настоящее время им является Федеральная
служба государственной регистрации,
кадастра и картографии, подведомственная
Минэкономразвития РФ) [10].
В Земельный кодекс РФ внесены
изменения, касающиеся, в частности, порядка
оценки земельных участков. Установлено,
что в случаях определения рыночной стоимости
земельного участка кадастровая стоимость
этого земельного участка устанавливается
равной его рыночной стоимости. До внесения
изменений Земельный кодекс РФ предписывал
при определении рыночной стоимости земельного
участка устанавливать его кадастровую
стоимость в процентах от рыночной стоимости.
В перечисленные законодательные акты
внесены и другие изменения, в том числе
уточняющие ограничения на осуществление
оценочной деятельности в отношении оценщиков,
имеющих имущественный интерес к объекту
оценки, а также, в частности, уточняющие
порядок определения видов разрешенного
использования земельных участков.
В становлении и развитии оценочной
деятельности в Российской Федерации
активное участие принимают саморегулируемые
организации оценщиков. Законом предусмотрено
помимо государственного регулирования
саморегулирование деятельности оценщиков.
За рубежом саморегулируемые организации
оценщиков играют важную роль в регулировании
оценочной деятельности. В связи с этим
государственное регулирование оценочной
деятельности в Российской Федерации
должно быть тесно увязано с саморегулированием
оценщиков [22].
Характеризуя нормативно-правовую
базу государственного регулирования
оценочной деятельности необходимо так
же отметить важность ФЗ №94. Федеральный
закон регулирует отношения, связанные
с размещением заказов на поставки товаров,
выполнение работ, оказание услуг для
государственных, муниципальных нужд,
нужд бюджетных учреждений (далее - размещение
заказа), в том числе устанавливает единый
порядок размещения заказов, в целях обеспечения
единства экономического пространства
на территории Российской Федерации при
размещении заказов, эффективного использования
средств бюджетов и внебюджетных источников
финансирования, расширения возможностей
для участия физических и юридических
лиц в размещении заказов и стимулирования
такого участия, развития добросовестной
конкуренции, совершенствования деятельности
органов государственной власти и органов
местного самоуправления в сфере размещения
заказов, обеспечения гласности и прозрачности
размещения заказов, предотвращения коррупции
и других злоупотреблений в сфере размещения
заказов [8].
Действующая в настоящее время
правовая основа землепользования, в т.
ч. городского землепользования, базируется
на основных положениях Конституции Российской
Федерации, Гражданского кодекса РФ, развитых
в ряде Федеральных законов, Указов Президента
РФ, законов субъектов РФ, Постановлений
Правительства РФ ведомственных нормативных
актов, нормативных актов субъектов РФ,
решений и определений судов различного
уровня. Любая система городского землепользования
опирается на Государственный земельный
кадастр, который создается и ведется
по единым принципам. Это существенно
облегчает использование новых решений,
отраженных в основных подсистемах кадастра.
Система земельных отношений в России
базируется на фундаментальных положениях,
установленных Конституцией РФ, соответствующих
как историческим традициям, так и основным
мировым стандартам.
В настоящее время широкое распространение
в Российской Федерации получила форма
владения землей в виде аренды. Договор
аренды земельного участка после его подписания
и государственной регистрации - основной
правоустанавливающий документ землепользователя.
Договором предусматриваются также ответственность
сторон за нарушение его условий и разрешение
споров в арбитражном порядке. Кроме аренды,
для отдельных категорий землепользователей
предусмотрены бессрочное, постоянное
пользование и пожизненно наследуемое
владение, а также временное возмездное
и безвозмездное пользование.
Соответствующие условия некоммерческого
использования земельных участков юридическими
и физическими лицами отражаются в государственных
актах и свидетельствах.
Государственный земельный
кадастр - это установленная государством
система учета и оценки земель и регистрации
прав на землю, направленная на регулирование
и совершенствование земельных отношений
и включающая сведения о правовом, хозяйственно-экономическом,
экологическом и природном состоянии
городских земель. Учитывая современное
определение Недвижимости по Гражданскому
кодексу РФ, городской земельный кадастр
фактически становится кадастром недвижимости.
Государственный земельный кадастр обеспечивает
защиту прав как города в целом, так и зарегистрированных
землепользователей, инвесторов, обеспечивает
государственные и муниципальные органы,
юридические и физические лица достоверной
информацией о земельной недвижимости,
об условиях и формах ее использования.
Он включает системы регистрации, учета
и кадастровой оценки городских земель,
обеспечивающие формирование экономически
обоснованных тарифов всех видов земельных
платежей, а также сбор земельных платежей
в бюджет города.
Международная практика в первую
очередь представлена несколькими основными
стандартами: американские стандарты
оценки USPAP, стандарты Американского общества
оценщиков - ASA, международные стандарты
оценки (IVS), разрабатываемые Международным
советом по стандартам оценки (IVSC), а также
стандарты оценки Королевского общества
сертифицированных сюрвейеров (RICS).
2.2. Оценка недвижимости
в российском законодательстве
Обязательность оценки, предписана
положениями Федерального закона «Об
оценочной деятельности в Российской
Федерации» в частности, для любых операций,
связанных с государственной и муниципальной
собственностью. Из этого же положения
(ст. 12 ФЗО) следует, что существуют ситуации,
когда действуют установленные законодательством
вполне определенные правила проведения
оценки, отклонение от которых попросту
является незаконным. Наиболее важные
(с позиций управления недвижимостью)
области российского законодательства,
в которых устанавливаются роль и правила
оценки, и как это в них зафиксировано
к настоящему времени, такие как:
- бухгалтерский учет;
- налогообложение;
- приватизация;
- национализация и принудительный
выкуп;
- банкротство;
- залог (ипотека);
- техническая инвентаризация
(строительная оценка и строительные нормы);
Следует отметить, что в принципе
могут существовать и иные области, где
законодательно регулируются вопросы
оценки, например, арест имущества, семейные
имущественные отношения (раздел имущества
между супругами), арбитражные аспекты
и т.д.