Организация и стандарты оценочной деятельности в России

 

 Бухгалтерский учет: Федеральный закон о бухгалтерском учете (№ 129-ФЗ от 21 ноября 1996 г. с дополнениями №123-Ф3 от 23 июля 1998 г.) в статьях 11 и 12 устанавливает принципы оценки и технической инвентаризации имущества организации для различных типов оцениваемых активов, причем:

-  отражение оценки имущества организации производится в денежном выражении;

- оценка имущества, приобретенного за плату, — путем суммирования фактически произведенных расходов на его покупку;

-  оценка имущества, полученного безвозмездно, — по рыночной стоимости на дату оприходования;

- оценка имущества, произведенного в самой организации, — по стоимости его изготовления;

- амортизация на все типы оцениваемого имущества начисляется в установленном порядке (как правило, по линейному алгоритму) и независимо от результатов текущей хозяйственной деятельности;

- допускается применение других методов оценки в случаях, предусмотренных законодательством и нормативными актами органов, ответственных за регулирование бухгалтерского учета;

-  валютные счета обрабатываются на основании пересчетов по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату совершения операции;

-  для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и отчетности организации обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которых проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка;

-  в числе событий, требующих обязательной инвентаризации: передача имущества в аренду, выкуп, продажа, реорганизация и ликвидация, преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Налогообложение: система налогообложения в России определена Налоговым кодексом Российской Федерации (далее — НКРФ). Применительно к управлению и непосредственно к оцениванию недвижимости важнейшим положением в нем является отнесение вопросов имущественного налогообложения (в том числе введения в перспективе единого налога на имущество) к компетенции регионального уровня: уровня субъекта федерации и муниципальных органов.

При этом для недопущения одновременного действия налогов с подобными объектами налогообложения устанавливается правило, по которому при введении единого налога на недвижимость прекращается действие налога на имущество организаций, а также налогов местного уровня на имущество физических лиц и земельного налога.

Статья 31 НК РФ предоставляет налоговым органам право проводить инвентаризацию принадлежащего налогоплательщику имущества, а также в установленных случаях определять суммы налогов, подлежащие внесению налогоплательщиком в бюджет, расчетным путем на основании данных по иным аналогичным налогоплательщика. Статья 40 НКРФ устанавливает принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения. Важным является следующее положение: пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. При этом налоговые органы вправе контролировать правильность применения цен в следующих случаях:

- между взаимозависимыми лицами (когда доля прямого участия одного из них в управлении хозяйственной деятельностью другого превышает 20%);

- по товарообменным (бартерным) операциям;

- при значительном колебании (более чем на 30%) уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в ближайший период времени.

При указанном отклонении цен на величину более 30% налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этих сделок были оценены исходя из рыночных цен.  Так, для целей налогообложения в качестве налоговой базы определяется среднегодовая стоимость имущества предприятия.

 Предельный размер  налоговой ставки на имущество  предприятия не может превышать 2% от исчисленной налогооблагаемой базы. В рамках этого ограничения может быть установлена и меньшая ставка — с учетом видов деятельности предприятия [8].

Платежи по имущественным налогам и за землепользование составляют существенную часть бюджетных поступлений на региональном и местном уровне. Отсюда следует актуальность оценочной деятельности в данной области. Значимость качественной оценки возрастет с ожидаемым в перспективе введением на уровне субъекта федерации единого налога на недвижимость.

Приватизация:  Процессы приватизации в коммерческом секторе недвижимости (нежилые здания и помещения, имущественные комплексы предприятий и т.д.) регулируются федеральным законодательством, включая: Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества» от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ (далее — ФЗП) и государственные программы приватизации (также со статусом федерального закона, но пока еще находящиеся в процессе разработки).

Стандарты оценки определяются следующими положениями:

- приоритеты, ограничения и порядок отчуждения государственного имущества в собственность физических и юридических лиц, а также основы приватизации муниципального имущества адресуются к федеральному закону о государственной программе приватизации;

- программа приватизации содержит порядок определения способов приватизации, закрепления части акций в собственности государства и муниципальных органов, порядок оценки стоимости приватизируемого имущества, порядок предоставления льгот и др. (ст. 4 ФЗП, пп. 1, 2); 

- при продаже государственного и муниципального имущества обязательным условием договора с продавцом такого имущества является требование, чтобы цена продажи была бы не ниже, чем установленная начальная цена (таким образом, актуальной оценочной проблемой является установление обоснованной начальной цены продажи государственного и муниципального имущества).

Порядок определения начальной цены устанавливается программой приватизации. В исключительных случаях, с учетом сложившейся конъюнктуры, начальная цена может быть снижена продавцами имущества, но не более чем на 10% (ст. 10, 17 ФЗП);

- инвестиции, осуществленные победителем приватизационного коммерческого конкурса для выполнения его инвестиционных или конкурсных социальных условий, не подлежат налогообложению (ст. 21 ФЗП, п. 8);

- наличие сговора между продавцом приватизируемого имущества и покупателем, в том числе о занижении цены такого имущества, может служить основанием для признания сделки недействительной (ст. 29 ФЗП, п. 2).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ПРОБЛЕМЫ, СУЩЕСТВУЮЩИЕ ПРИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

Оценочная деятельность в Российской Федерации развивается достаточно динамично. В условиях конкуренции многие оценочные фирмы стремятся повысить качество отчетов об оценке и предложить клиентам более выгодные условия сотрудничества. Огромное значение в настоящее время оценочные компании стали уделять, в частности, разработке внутрифирменных стандартов и методик оценки. Наиболее общие вопросы регламентированы в законе об оценочной деятельности и в стандартах оценки, утвержденных постановлением правительства РФ.

Существуют также международные стандарты оценки, стандарты Российского общества оценщиков, учебные пособия и публикации, содержащие полезную информацию, позволяющую улучшать качество отчетов. Однако методики оценки объектов не унифицированы, что делает оценщика свободным в выборе той или иной методики. Этим обусловлены две противоположные тенденции взаимоотношений практикующих оценщиков: с одной стороны, взаимовыгодное сотрудничество и обмен опытом; с другой - соблюдение профессиональной тайны, а также сохранение внутрифирменных наработок в качестве пусть не всегда зарегистрированного «ноу-хау», но одного из факторов конкурентных преимуществ.

По мнению специалистов, оценочная деятельность столкнулась с серьезной проблемой, в связи с нехваткой качественных, опытных специалистов. Прежде всего, это связано с тем, что ВУЗы, «обучающие лучших специалистов страны», ежегодно выпускают сотни низкоквалифицированных оценщиков, при этом снабжая их не более чем скромным багажом знаний об оценочной деятельности и дипломом. Требуются, минимум 2-4 года практики, имея при этом неплохое строительное образование, прежде чем такой специалист сможет полноценно работать в сфере недвижимости. По результатам исследований, проведенных в 2012 году, доля оценщиков с опытом работы до 3-х лет составляет 70% [7].

Безусловно, нельзя не сказать, что росту качества работы специалистов-оценщиков способствует объединение российских оценщиков в СРО (Само-Регулируемые Организации). При этих объединениях работают Экспертные Советы, проверяющие отчеты об оценке. Но и здесь не все гладко. По мировым стандартам эксперт должен иметь официальный сертификат, подтверждающий получение соответствующего образования. В России таких оценщиков-экспертов, пока единицы. Существующее законодательство относительно государственных закупок не обеспечивает единства подходов к регулированию всего цикла государственных закупок.

Принятый в 2005 году Федеральный закон N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» регулирует, по сути, процедуру организации торгов. При этом в законе крайне ограничены варианты допустимых способов размещения заказа. Не задействован инновационный потенциал государственного и муниципального заказа в интересах модернизации отечественной экономики. Существующие ныне процедуры позволяют участвовать в размещении заказа и побеждать поставщикам с низкой квалификацией, не обладающим возможностями для исполнения государственного или муниципального контракта. Кроме того, предусмотренные законодательством механизмы обеспечения качества в основном направлены на применение санкций к поставщику по факту невыполненного контракта [18].

Существует проблема информационного пространства. Информационная база оценки - основа процесса оценки рыночной стоимости имущества. В настоящее время имеется ряд структур государственных и негосударственных, которые занимаются сбором данных по сделкам купли-продажи объектов собственности. В этих данных неполные сведения. Они разрозненны по ведомствам и типам. Кроме того, затруднено официальное получение информации из соответствующих организаций об объектах собственности, их собственниках и дееспособности граждан, участвующих в сделках. Поэтому актуальным становится вопрос систематизирования и приведения к единому стандартизованному порядку дальнейшее использование баз данных в качестве обоснованной информации. Таким образом, создание единой информационной базы данных позволит эффективно использовать оценочную деятельность по всей республике и повысить качество оценочных услуг.

В настоящее время оценочная деятельность в России находится в стадии становления - вырабатываются механизмы правового регулирования, унифицируются стандарты оценки, решаются другие вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Среди них немаловажным является вопрос ответственности оценщиков за результаты их деятельности по оценке, так как риск совершения оценщиком ошибки или упущения при осуществлении своих профессиональных обязанностей является достаточно высоким. А ущерб, нанесенный оценщиком своим клиентам, может исчисляться миллиардами рублей [23].

Проблемы, возникающие в страховании ответственности оценщиков из-за несовершенства, внутренних противоречий и пробелов регулирования этого вопроса в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». По договору обязательного страхования ответственности оценщиков возмещается только реальный ущерб, упущенная выгода возмещению не подлежит. В соответствии с Законом №135-ФЗ договор страхования заключается на срок не менее одного года. В указанном Законе сказано, что договор заключается с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации. Данную норму также сложно понять, поскольку положение о порядке применения срока исковой давности в законодательстве уже существует, а формулировку Закона №135-ФЗ можно трактовать так, что установленный указанным Законом период для выплаты - это обязанность по осуществлению выплаты в рамках срока исковой давности, а не в срок, установленный в договоре, или в иной разумный срок.

Законом №135-ФЗ установлено, что страховой тариф по договору обязательного страхования ответственности оценщиков может определяться страховщиками в зависимости от стажа осуществления оценочной деятельности оценщиком, количества предыдущих страховых случаев и иных влияющих на степень риска причинения ущерба обстоятельств. Данное положение соответствует ст. 11 Закона №4015-1 и означает только то, что тариф по данному страхованию нормативно не установлен [1].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                              ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Оценочная деятельность - это не столько предпринимательская деятельность в собственных интересах, сколько профессиональная деятельность в общественных интересах (особенно в случаях обязательной оценки). Развитие оценочной деятельности в России должно быть тесно увязано с концепцией развития страны. 

Одним из ключевых аспектов стратегического плана развития экономики РФ и в частности, оценочной деятельности является повышение эффективности государственного управления. Для обеспечения этого в оценочной деятельности очень важным аспектом является формирование законченной и целостной законодательной базы, регулирующей взаимоотношения оценщика, СРО и потребителей услуг.