Организация и стандарты оценочной деятельности в России

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана, так же обеспечивать равные права всеми членами общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств.

Актуальность данной темы состоит в том, что оценочная деятельность в РФ требует развития и  является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.

  Целью работы является исследование оценочной деятельности в России. Для достижения поставленных цели необходимо решить ряд задач:

- определить сущность государственного регулирования оценочной деятельности;

- проанализировать роль государства в регулировании оценочной деятельности;

- рассмотреть нормативно -правовое регулирование процессов оценки, оценку недвижимости в российском законодательстве,

- выявить проблемы существующие при оценке.

Объектом исследования выступает, организация и стандарты оценочной деятельности в России. Предметом является практические аспекты оценочной деятельности.

Методическую и теоретическую основу работы составили законодательные документы, нормативно-правовые акты, научно-методическая литература. Особенно повлияли следующие источники информации: Федеральный закон  28.07.1998г №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ.

Структура курсовой работы состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы, рисунка и 2 таблиц. В первой главе рассматриваются сущность государственного регулирования оценочной деятельности и роль государства в регулировании такой деятельности. Во второй главе исследуются нормативно-правовая база и оценка недвижимости в российском законодательстве. В третьей главе рассматриваются проблемы, существующие при оценочной деятельности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ  ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

1.1. Сущность государственного регулирования оценочной деятельности

 

   В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [1]. Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности в Российской Федерации является составной частью процесса реформирования экономики, формирования правового государства.

В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием достаточных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.

Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.

Оценка собственности, принадлежащей федеральным или муниципальным государственным структурам, является необходимой в силу закона при любых сделках. Законом определен единый порядок установления цены на это имущество - оценка собственности может быть установлена исключительно через процедуру оценочной экспертизы, проведенной независимым оценщиком. Это требование содержится в законе от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в Статье 8,  [1]. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

- при национализации имущества;

- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации. Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:

1. Система Стандартов;

2. Система сертификации качества услуг;

3. Унификация учебных программ по подготовке оценщиков;

4. Создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

5.Организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

6.Контроль за исполнением законодательства в области оценки.

Необходимым базовым условием для создания эффективно функционирующего рынка услуг по оценке является разграничение соответствующих функций между ведомствами всех уровней государственного управления и четкая организация их исполнения. Оценка стоимости - процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта.

Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость. Оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Рыночный характер оценки. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его техническими характеристиками, местоположением, генерируемым им доходом, составом и структурой активов и обязательств и т.п. оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг [3]. Рассмотрим таблицу 1.1 , где указаны  субъекты оценочной деятельности.

 

Таблица 1.1.

Субъекты оценочной деятельности  РФ

Субъекты оценочной деятельности	Значение
1	2
1.Органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;
2. Оценщиков	являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами;
3.Профессиональные объединения оценщиков
4.Заказчиков оценщиков	юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;
5.Потребителей оценочных услуг	юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке;

 

 

В соответствии с Законом к объектам оценки относятся [5]:

- Отдельные материальные объекты (вещи);

- Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т.ч. предприятия);

- Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

- Права требования, обязательства (долги).

- Работа, услуги, информация.

-Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Одним из ключевых моментов является определение роли законодательной, исполнительной и судебной власти при регулировании оценки в РФ. Государство на рынке, в том числе и на рынке услуг по оценке, выступает в двух ипостасях: как институт, устанавливающий "правила игры", и, с другой стороны, как один из участников рынка. Поэтому необходимо четко разделить две различных по сути сферы деятельности государства: формирование правовой и административной системы регулирования деятельности по оценке; деятельность государства как оценщика. Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки. В дальнейшем функцию по разработке федеральных стандартов оценки в соответствии со ст. 24.10 Федерального закона «Об оценочной деятельности» будет осуществлять Национальный совет по оценочной деятельности [14].

 

1.2. Роль государства в регулировании оценочной деятельности

 

Роль государства в регулировании оценочной деятельности определяется соответствующим законодательством, которое включает:

- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- принимаемые в соответствии с ним законы и иные нормативные акты федерального уровня и уровня субъектов федерации;

- международные договоры Российской Федерации.

Центральное место в этом списке занимает принятый в июле 1998 г. Федеральный закон  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. Федеральный закон закрепил ведущую роль государства в регулировании оценочной деятельности в Российской Федерации, подтвердив тем самым традиционную отечественную склонность к преимущественно централизованным схемам управления.

Основные регулирующие функции в конечном счете были делегированы уполномоченному представителю федеральной исполнительной власти, в настоящее время — Министерству имущественных отношений Российской Федерации. При этом в главе III Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ определены основные управленческие функции этого представительного органа:

-  контроль за осуществлением оценочной деятельности;

-  регулирование оценочной деятельности;

-  взаимодействие с другими органами государственной власти (других отраслей, связанных с недвижимостью) по вопросам оценки и координация их деятельности;

- согласование проектов стандартов оценки;

- согласование требований к образовательным учреждениям и программам, связанным с профессиональной подготовкой оценщиков.

В организационном плане принципиально, что закон в регулировании оценочной деятельности предусматривает для государственных уполномоченных органов взаимодействие с негосударственными структурами, саморегулируемыми организациями, которые могут выполнять следующие функции:

-  защищать интересы оценщиков;

- содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

-содействовать разработке образовательных программ для профессионального обучения оценщиков;

 - разрабатывать собственные стандарты оценки;

применять собственные средства контроля качества оценочной деятельности.

В плане эффективного управления недвижимостью исключительно важно установление областей обязательного проведения оценки (ст. 8 ФЗ). Так, все без исключения операции с государственной и муниципальной собственностью требуют обязательной оценки вовлеченных в сделки объектов недвижимости.

В регионах Российской Федерации, в субъектах федерации и муниципальных структурах на местах регулирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством в рамках региональных и муниципальных органов разветвленной системы Мин имущества России.  Приводимый ниже рисунок 2.1 иллюстрирует основные направления и формы государственного регулирования оценочной деятельности.