Основы оценки стоимости имущества

Министерство  образования и науки РФ

 

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

Тульский государственный  университет

 

Региональный центр  повышения квалификации

 

Кафедра «Финансы и менеджмент»

 

 

 

 

 

Оценка недвижимости и бизнеса

 

 

 

КОНТРОЛЬНО – КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: «Основы оценки стоимости имущества»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил __________  

(подпись)  (группа, расшифровка подписи)

 

 

Проверил __________  

(подпись)  (расшифровка подписи, ученая степень, звание)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тула 2013

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение            3

1 Оценка стоимости земельного участка       4

2 Оценка стоимости зданий (сооружений)      7

3 Оценка стоимости машин и оборудования      9

4 Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов              12

5 Оценка оборотных активов                17

Заключение                  19

Список литературы                 20

 

ВВЕДЕНИЕ

Под оценочной деятельностью  понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости [7, ст. 3].

На сегодняшний день в России существуют различные формы  собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Актуальность данной темы работы заключается в том, что в условиях развития рыночной экономики оценка имущества приобретает все большее значение. Важность оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций. Оценка имущества рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью.

Целью контрольно-курсовой работы является изучение теоретических аспектов оценки стоимости имущества.

Цель предполагает решение  ряда задач:

— рассмотреть особенности оценки стоимости земельного участка;

— рассмотреть особенности оценки стоимости зданий (сооружений);

— рассмотреть особенности оценки стоимости машин и оборудования;

— рассмотреть особенности оценки стоимости нематериальных объектов собственности;

— определить основные методы оценки нематериальных активов;

— рассмотреть особенности оценки оборотных активов.

Работа состоит  из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы.

1 Оценка стоимости земельного участка

Особенность земельного участка как составной части  имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Цель кадастровой оценки – одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам.

Цель единичной оценки – определение рыночной специальной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками согласно принятым стандартам и методам оценки.

Рыночная стоимость  земельного участка устанавливается  в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Министерством имущественных отношений РФ (в настоящий момент – Росимущество) были установлены Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков и прав аренды на земельные участки. Данные документы не являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, однако оценщик может их использовать для обоснования применяемых методов оценки земельных участков, а также для обоснования отказа от затратного подхода в оценке земли (с теоретической точки зрения затратный подход в оценке земельных участков не применяется, что отражено в вышеприведенных Методических рекомендациях) [3].

Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков следующие:

1. Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

2. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

3. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения) [5, разд. II, абз. 3].

4. Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).

5. Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

6. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

7. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка [5, разд. II, абз. 8].

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

— целевое назначение и разрешенное использование;

— преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

— перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

— ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

— текущее использование земельного участка.

Оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных при различных подходах. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на более полной и достоверной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе  основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения [5, разд. IV, абз. 3].

В случае использования  иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

 

2 Оценка стоимости зданий  (сооружений)

Оценка стоимости сооружений и зданий на сегодняшний день стала  неотъемлемой процедурой при проведении операций с недвижимым имуществом. Данная оценка необходима, прежде всего, при любых коммерческих операциях с недвижимостью.

При оценке стоимости зданий и сооружений обязательно учитывать, что административные помещения, которые были интегрированы в здание входят в состав его комплекса. Чаще всего это магазины, детские сады, парикмахерские, ателье, почтовые пункты. Частью зданий признаются средства и устройства технической коммуникации, поддерживающие нормальную работу всех систем. К ним относят электропроводку, сигнализацию, канализацию, водопровод, газоснабжение, телефонные линии и т.д. Всё это приводит к необходимости при оценке стоимости зданий и сооружений производить также оценку основных фондов.

Следует отметить, что  объект является зданием не только в том случае, когда стоит отдельно от строений, но даже тогда, когда имеет  общие стены с другими сооружениями либо стоит впритык.

Стоимость недвижимого имущества, в данном случае зданий и сооружений, как и в других сферах оценки, определяется многими факторами. Из всей совокупности факторов, которые влияют на стоимость зданий и сооружений, можно выделить базисные, определяющие всю структуру стоимости объекта:

— техническое состояние объекта;

— местоположение объекта;

— наличие и состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры;

— архитектурно-конструкторские решения;

— экологические факторы.

Точная оценка зданий и сооружений базируется именно на анализе данных сведений и определении степени их влияния на стоимость объекта.

Для оценки недвижимого  имущества используются все доступные  методы, с точки зрения наличия необходимой информации. Оценка зданий и сооружений осуществляется в три классических подхода: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный подход к оценке основывается на исследовании аналогичных предложений на рынке недвижимости, их стоимости и состоянии. Исходя из проанализированных данных, оценщик может дать предварительное заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта. При использовании доходного подхода стоимость объекта формируется на основе предположительных объёмов доходов. Затратный доход базируется на предположении о том, что затраты на строительство объекта оценки являются ориентиром для вычисления рыночной стоимости здания или сооружения.

Важным этапом при  оценке зданий и сооружений является определение степени износа недвижимого  имущества. Существует три вида износа сооружений: внешний, физический и функциональный.

1. Физический износ объекта – это обусловленное эксплуатационными и природными факторами снижение стоимости объекта.

2. Функциональный износ объекта – это снижение стоимости объекта, которое вызвано факторами научно-технического прогресса, а также связано с ухудшением функциональных характеристик сооружения.

3. Внешний износ – это обусловленное внешними факторами снижение стоимости объекта. Например, изменение пропорционального соотношения спроса и предложения на рынке недвижимого имущества, экологические факторы и т.п.

Особенность оценки коммерческой недвижимости заключается в том, что стоимость капитала, вложенного в недвижимое имущество, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, уровень спроса, физический, функциональный и экономический износ [1].

 

3 Оценка стоимости машин  и оборудования

Машины, оборудование, транспортные средства – такой вид имущества, которое может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Для оценочной практики наиболее характерно рассмотрение собственности, принадлежащей юридическим лицам, а именно предприятиям.

Методика оценки машин, оборудования и транспортных средств  тесно связана с методиками оценки недвижимого имущества, но в то же время существенно от них отличается. Отметим основные отличия между этими методиками.

1. Совершенно разный характер объектов оценки. Машины и оборудование – имущество движимое. Для них при оценке земельный или территориальный фактор практически  роли не играет, но в то же время приобретает значение другой круг факторов (техническое совершенство, надежность и качество, степень изношенности, моральное старение, бренд изготовителя и т.д.) [4, 10].