Основы оценки стоимости имущества

2. При оценке машин,  оборудования и транспортных  средств большую остроту имеет  проблема идентификации объектов оценки. Задача идентификации таких объектов значительно сложнее, чем при оценке объектов недвижимости [4, 11]. Оценщик часто сталкивается с трудностями разграничения, как единиц оборудования, так и объектов, относящихся к другим видам активов предприятия. Объекты машин и оборудования должны быть отграничены от объектов недвижимости. Однако встречаются такие объекты, которые настолько прочно связаны со зданием или сооружением, что возможно их отнесение, как к недвижимости, так и к оборудованию. Например, вентиляционные, отопительные и осветительные системы в зданиях представляют собой оборудование, но относятся к недвижимости. Их стоимость является составной частью стоимости здания.

3. При оценке машин  и оборудования исключительно  важную роль играет фактор износа [4, 12]. В большинстве случаев оценщику приходится иметь дело с техникой, имеющей ту или иную степень износа, причем как физического, так и морального [4, 12].

4. На стоимость машин, оборудования и транспортных средств могут оказывать влияние такие нематериальные активы, как товарный знак, изобретение, ноу-хау и др., в то время как при оценке недвижимости эти элементы роли не играют.

5. Для многих видов  специализированных и специальных  машин и оборудования рынок  ограничен. Лишь отдельные виды машин, оборудования и транспортных средств (автомобили, тракторы, компьютеры, бытовая и офисная техника, универсальные станки и др.) представлены на активном массовом рынке. Значительная часть специального оборудования изготавливается по индивидуальным заказам и не имеет открытого рынка, поэтому его оценку приходится вести с применением затратного подхода [4, 13].

6. Рынок машин, оборудования  и транспортных средств весьма  подвижен в сравнении с рынком недвижимости. Это вызвано систематическим обновлением ассортимента продукции промышленно-технического назначения и появлением новых образцов взамен морально устаревших [4, 13].

7. При оценке машин, оборудования и транспортных средств следует также учитывать зависимость стоимости объекта от стадии жизненного цикла, на котором он находится [4, 13].

При оценке машин и  оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный (см. рисунок 1).

Рисунок 1 – Подходы  к оценке машин и оборудования

Поскольку в большинстве  случаев расчету подлежит рыночная стоимость, являющаяся базой для расчета любого вида оценочной стоимости за исключением восстановительной, необходимо стремиться к использованию всех трех вышеупомянутых подходов при проведении расчетных процедур. Однако основным методологическим приемом оценки машин и оборудования является, безусловно, сравнительный подход.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учетом его износа. Методы затратного подхода незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.

Применению доходного  подхода предшествует прогнозирование будущих доходов за несколько лет эксплуатации объекта. Часто невозможно применить данный подход к оценке, т.к. доход создается всем производственным комплексом. Исключение составляют объекты, которые сами непосредственно могут приносить доход (мини-пекарня, грузовой автомобиль).

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, представлен прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство. Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными.

 

4 Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов

С развитием рыночных отношений в составе имущества  субъекта появился новый вид средств – нематериальные активы. Под нематериальные активы  принято понимать любые долгосрочные активы, не связанные непосредственно с каким-либо осязаемым объектом (вещью).

К нематериальным активам относятся, например: компьютерное программное обеспечение, базы данных, произведения науки, литературы и искусства, наукоемкие промышленные технологии, изобретения, полезные модели, селекционные достижения, секреты производства (ноу-хау), товарные знаки и знаки обслуживания.

В составе нематериальных активов учитывается также деловая  репутация, возникшая в связи с приобретением предприятия как имущественного комплекса (в целом или его части) [3].

При определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности и нематериальных активов следует учитывать:

— нематериальный, уникальный характер объекта оценки;

— текущее использование  объекта;

— возможные отрасли использования, наиболее вероятные емкость и долю рынка, издержки на производство и реализацию продукции, выпускаемую с использованием объекта оценки, объем и временную структуру инвестиций, требуемых для освоения и использования объекта оценки в той или иной отрасли;

— риски освоения и использования объекта интеллектуальной собственности и нематериальных активов в различных отраслях, в том числе риски недостижения технических, экономических, эксплуатационных и экологических характеристик, риски недобросовестной конкуренции и другие;

— стадии разработки и промышленного освоения объекта оценки;

— возможность и степень правовой защиты;

— объем передаваемых прав и других условий договоров о создании и использовании объекта интеллектуальной собственности и нематериальных активов;

— способ выплаты вознаграждения за использование объекта интеллектуальной собственности и нематериальных активов;

— другие факторы.

В целом для оценки нематериальных активов применимы те же три основополагающих подхода, которые применяются для оценки в целом: это затратный, доходный и сравнительный подходы. Вместе с тем, по отношению к нематериальным активам использование этих подходов несет свою специфику, поскольку нематериальный актив является довольно нестандартным объектом для оценки [2].

Основным подходом при оценке нематериальных активов чаще всего является доходный подход. Этот подход основан на доходах, которые ожидает получить владелец объекта оценки (в нашем случае – нематериального актива). В целом удобство применения того или иного подхода зависит от того, какой именно нематериальный актив оценивается. Ниже приведена таблица, отражающая применимость подходов для оценки различных типов нематериальных активов.

Таблица 1.

Рекомендуемая предпочтительность применения подходов к оценке нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности [2].

Виды НМА и ОИС	В первую очередь	Во вторую очередь	В последнюю очередь
Патенты и технологии	Доходный	Сравнительный (рыночный)	Затратный
Товарные знаки	Доходный	Сравнительный (рыночный)	Затратный
Объекты авторского права	Доходный	Сравнительный (рыночный)	Затратный
Квалифицированная рабочая сила	Затратный	Доходный	Сравнительный (рыночный)
Информационное программное обеспечение менеджмента	Затратный	Сравнительный (рыночный)	Доходный
Программные продукты	Доходный	Сравнительный (рыночный)	Затратный
Дистрибьюторские сети	Затратный	Доходный	Сравнительный (рыночный)
Базовые депозиты	Доходный	Сравнительный (рыночный)	Затратный
Права по франчайзингу	Доходный	Сравнительный (рыночный)	Затратный
Корпоративная практика и процедуры	Затратный	Доходный	Рыночный

 

Ниже мы рассмотрим наиболее распространенные методы оценки нематериальных активов.

1. Метод стоимости создания. Для оценки вновь образованных нематериальных активов, например, зарегистрированных (но еще не раскрученных) товарных знаков, патентов, которые зарегистрированы, но еще не используются в производстве и т.д., в ряде случаев применим метод стоимости создания, относимый к затратному подходу. Оценка стоимости объекта в рамках данного метода представляет собой оценку затрат, необходимых для создания оцениваемого актива, при этом должны быть учтены прибыль предпринимателя и накопленный износ (нематериальные активы подвержены всего двум типам износа – функциональному износу и внешнему износу) [2].

Понесенные затраты не гарантируют отличную от нуля величину стоимости нематериального актива. На практике данный метод можно использовать лишь в случаях, когда нет возможности применить другие методы к оценке объекта.

2. Метод сделок. Метод сделок является основным методом сравнительного подхода. В рамках этого метода стоимость нематериального актива анализируется на основе произошедших рыночных сделок с аналогичными нематериальными активами. В целом применение этого метода можно разбить на следующие этапы. Во-первых, анализируются преимущества и недостатки объектов-аналогов по сравнению с оцениваемым объектом. Далее, устанавливаются корректирующие коэффициенты, связанные с различиями между объектами-аналогами и оцениваемым нематериальным активом. Наконец, производится расчет мультипликаторов и их применение к параметрам оцениваемого нематериального актива для расчета стоимости этого объекта.

 3. Метод преимущества в прибыли. Наличие сильного нематериального актива (например, товарного знака) приводит к конкурентным преимуществам. Компания-владелец узнаваемого бренда может продавать товары по ценам выше, нежели цены на аналогичную продукцию конкурентов, не обладающих сильными брендами. К преимуществу в прибыли приводит и наличие нематериальных активов, не связанных с маркетингом, например, лицензий, патентов, технологий и т.д. Чем более высокотехнологичной является отрасль промышленности, в которой используется данный нематериальный актив, тем к большему преимуществу в прибыли может приводить наличие подобных нематериальных активов.

Для применения метода преимущества в прибыли необходимо установить величину дополнительной чистой прибыли до налогообложения, получаемой использующим данный нематериальный актив предприятием, по сравнению с предприятиями, выпускающих аналогичную продукцию без использования такого объекта. Также, например, может быть взята за основу дополнительная прибыль, полученная предприятием после применения какого-либо усовершенствования.

На практике для получения  величины дополнительной прибыли может  быть использована разница в цене продукции, произведенной с использованием оцениваемого нематериального актива и аналогичной по своим качествам продукции, произведенной без его использования, например, конкурирующими предприятиями. Указанная разница в цене, умноженная на объем выпуска, отождествляется с дополнительной прибылью владельца объекта.

Некоторой сложностью данного  метода является то, что на практике часто нелегко установить, насколько продукция, используемая в качестве аналога действительно имеет характеристики аналогичные той, для производства которой используется оцениваемый нематериальный актив.

4. Метод выигрыша в себестоимости. Родственным предыдущему методу является так называемый метод выигрыша в себестоимости. Часто оказывается, что нематериальный актив, например, использование запатентованной технологии, полезной модели и т.д. приводит к сокращению затрат предприятия, ее использующего. Также к сокращению расходов может приводить, например, наличие у фирмы квалифицированных сотрудников.

Рассчитанная величина выигрыша в себестоимости отождествляется  в рамках метода с доходом, приходящимся на нематериальный актив. Согласно тому, что было сказано ранее, этот доход может быть приведен к текущему моменту при помощи ставки капитализации либо капитализирован в зависимости от того, предполагаются ли эти доходы постоянными во времени.

5. Метод освобождения  от роялти. В основе метода освобождения от роялти лежит предположение о том, что оцениваемый нематериальный актив не принадлежит его текущему владельцу, а предоставлен ему на лицензионной основе третьей стороной. Соответственно, в этом случае нынешнему владельцу пришлось бы выплачивать периодические платежи за право использования актива, называемые роялти. Чаще всего размер роялти привязан к выручке от реализации продукции, произведенной с использованием нематериального актива и представляет собой, например, процент от этой выручки.

Удобство метода состоит  в том, что типичная величина ставок роялти может быть сравнительно легко определена исходя из анализа рынка. В различных источниках приводится информация о стандартных ставках роялти в зависимости от вида деятельности компании либо выпускаемого продукта.

Таким образом, метод освобождения от роялти дает оценщику возможность выделить из общей выручки предприятия денежные потоки, приходящие на нематериальный актив. Размер роялти может быть привязан к текущей величине выручки предприятия, в этом случае полученная величина платежа роялти должна быть капитализирована; полученная величина стоимости отождествляется со стоимостью нематериального актива.