Основы затратного подхода

Содержание

 

Введение………………………………………………………………………….…2

 

Глава 1. Характеристика оценки имущества и ее подходы………..…………....4

 

1.1. Общее понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости. ………………………………. …………………………......4

 

1.2. Основные подходы и методы, используемые при оценке имущества……....6

 

Глава 2. Затратный подход…………………………………………………….....13

 

2.1. Сущность, общая характеристика затратного подхода……………………..14

 

2.2. Методы затратного подхода…………………………………………………..16

 

Глава 3.  Характеристика и сущность методов стоимости чистых активов и метода ликвидационной стоимости…………………………………………….....22

 

3.1. Метод стоимости чистых активов…………………………………………....22

 

3.2. Метод ликвидационной стоимости……………………………………….......24

 

Заключение………………………………………………………………….……..26

 

Список используемой литературы……………………………………………...28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы исследования. Продавая предприятие необходимо объективно оценить его возможности увеличивать  свою стоимость, быть рентабельным, т.е. приносить доход собственнику. То есть необходимо рассчитать рыночную стоимость предприятия - наиболее вероятную  цену предприятия, по которой оно  будет продано. В данной курсовом проекте используется затратный подход к оценке, актуальность которого обусловлена в первую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчёта, а также применением методов, традиционных для отечественной экономики к оценке стоимости бизнеса, основанных на анализе стоимости имущества предприятия и его задолженности. Степень разработанности проблемы. Вопросы теории и практики оценки бизнеса нашли достаточно широкое применение в работах как отечественных, так и зарубежных ученых. Именно за разработки в этой области были награждены Нобелевской премией Дж. Тобин, Ф. Модильяни, Г. Марковиц, М. Миллер и У. Шарп, М.Скоулз и Р. Мертон. Такие зарубежные авторы, как Г. Александр, И. Ансофф, Р. Брейли, Дж. Бэйли, А. Дамодаран, Г. Десмонд, К. Гриффит, Т. Коллер, Т. Коупленд, Р. Каплан, С. Майерс, Дж. Муррин, Д. Нортон, Ш. Пратт, В. Шарп, Дж. Фишмен, К. Уилсон. Однако основным недостатком представленных в них подходов является излишняя сложность расчетов и интерпретации полученных результатов. Поэтому важно найти подход, который будет отражать все важные элементы оценки и содержать в себе более легкий расчет.

Цели и задачи исследования. Целью  данной работы является исследование процесса оценки стоимости бизнеса  затратным подходом. В соответствии с целью были поставлены и разрешены  следующие задачи:

дать характеристику понятия затратного подхода к оценке бизнеса;

определить положительные и  отрицательные стороны применения затратного подхода к оценке бизнеса;

охарактеризовать основные методики, с помощью которых осуществляется оценка бизнеса затратным подходом;

Теоретико-методологические основы исследования. Теоретическую методологическую базу данной работы составляют такие общенаучные  выводы, как логический, сравнительный, системный, а также методы экономического анализа: субъектно-объектный, категориальный. Эмпирической базой послужили статистические данные, опубликованные в научной  литературе. Структура работы. Поставленные цели, задачи и методы исследования обусловили структуру данной курсовой работы. Она состоит из введения, 3 глав разделенных на пункты , заключения и списка использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Характеристика оценки имущества и ее подходы

 

1. Общее понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости.

 

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. Оценка стоимости имущества - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка. Оценка имущества – наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.[1]

Согласно статьи 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ оценка имущества может распространяться на следующие объекты:

1. Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов  и т.д.);

2. Совокупность вещей, составляющих  имущество юридического или физического  лица (сюда входит и бизнес, как  объект оценки);

3. Право собственности и иные  вещные права;

4. Права требования, обязательства  (долги);

5. Работа, услуги, информация;

6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством  РФ установлена возможность их  участия в гражданском обороте.

Как правило, оценку имущества разделяют  на четыре большие группы:

1. Оценка стоимости предприятия  (бизнеса);

2. Оценка недвижимости;

3. Оценка оборудования (в том  числе машин, транспортных средств);

4. Оценка стоимости нематериальных  активов и интеллектуальной собственности.

Оценка стоимости - определение  ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным  стандартом стоимости. Стоимость - это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.[5] Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки - реализацию цели оценки. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки .

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости  объекта оценки : 

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.

Основными параметрами, определяющими  стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность  передачи прав на имущество, затраты  на создание имущества.

2. Основные подходы и методы, используемые при оценке имущества

Подход к оценке представляет собой  совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке [2]. Оценщик при определении рыночной стоимости обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [2]. Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта. Методы сравнительного подхода при оценке машин и оборудования используются, как правило, для оценки объектов массового и серийного производства при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках купли-продажи или ценах предложений.

Применяются два варианта использования  сравнительного подхода к оценке стоимости машин и оборудования:

- анализ продаж машин и оборудования  на вторичном рынке для определения  стоимости путем сравнения цен  недавних продаж или запрашиваемых  цен на сопоставимые объекты,  то есть подход сравнения продаж  в чистом виде;

- использование методов сравнительного  подхода для определения полной  стоимости воспроизводства (замещения)  объектов путем анализа продаж  новых идентичных или аналогичных  объектов и последующего определения  рыночной или иной стоимости  методами затратного подхода,  с учетом потерь от накопленного  износа, то есть комбинация сравнительного  и затратного подходов.

Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени.

Данный метод применим в том  случае, когда для оцениваемого объекта  известна его цена в прошлом и, следовательно, возникает задача пересчитать  эту цену на дату оценки. Отрезок времени между датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки измеряется количеством месяцев,

Метод прямого сравнения  с идентичным объектом.

Идентичный объект – это объект той же модели (модификации), что  и оцениваемый объект, у него нет  никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам. Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых коммерческих корректировок (поправок).

Метод прямого сравнения  с аналогичным объектом.

В этом методе кроме коммерческих корректировок, вносят в цену аналога  еще также поправки на параметрические  различия. На практике подобранные аналоги часто отличаются по мощности, производительности от машины - объекта оценки. В этом случае для определения поправки используются соотношения между ценами (затратами на изготовление) и главным параметром машин, в частности степенная зависимость. [8]

Метод прямого сравнения  с аналогичными объектами с внесением  направленных качественных корректировок.

Метод может быть применен тогда, когда  для оцениваемого объекта можно  подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим  техническим характеристикам, а  следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между  двумя аналогами. В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок. Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учетом внесенных поправок.

Метод расчета по удельным показателям и корреляционным моделям.

Данный метод удобно применять  тогда, когда нужно оценить большое  множество однотипных объектов, различающихся  значениями отдельных параметров. Каждый из этих объектов рассматривается как  представитель некоторого семейства  машин одного класса или вида. Допускается, что у машин данного класса существует закономерная связь между  ценой (стоимостью), с одной стороны, и основными техническими и функциональными  параметрами, с другой стороны. Поэтому  задача сводится к тому, чтобы математически  описать эту связь и далее  применить полученную математическую модель для оценки всех объектов, входящих в множество объектов одного класса. Из множества параметров, которыми характеризуются машины, оборудование и транспортные средства, отбирают те, которые дают представление о  полезности оцениваемого объекта для  покупателя (грузоподъемность, мощность и т.д.). В результате корреляционного анализа разрабатывается либо однофакторную модель, когда берется один ведущий параметр-аргумент, либо многофакторную, когда имеется несколько параметров-аргументов. Расчеты по корреляционным моделям дают достаточно приемлемые результаты, однако при этом требуется большой статистический материал. Независимо от того, какой метод сравнительного подхода применяется, стоимость машин и оборудования определяется в следующем порядке: изучение рынка и сбор информации о недавних сделках на рынке с аналогичными по функциям и параметрам объектами; отбор информации с целью повышения ее достоверности о времени продажи, технических и других характеристик аналогов; сравнение основных характеристик оцениваемого объекта с соответствующими характеристиками аналога, оценка степени схожести каждого из значимых элементов объекта оценки по элементам сравнения, определение поправок к цене продажи; расчет стоимости объектов исходя из анализа цен аналогов и внесения в них соответствующих поправок.  Выбор метода определяется характером объекта оценки, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования. Методы сравнительного подхода позволяют определить рыночную стоимость вне места использования. Чтобы определить стоимость по месту использования, надо к рыночной стоимости добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работы.