Основы затратного подхода

Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период. Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ: физический, функциональный и внешний.

Физический износ - это потеря стоимости, связанная с частичной или полной потерей объектом свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, неправильной эксплуатации, воздействия внешней среды.

Физический износ машин и  оборудования преимущественно измеряется:

· методом срока жизни;

· методом  укрупненной оценки технического состояния;

· методом потери производительности машин и оборудования;

· экспертным анализом физического  состояния;

Метод срока  жизни – физический износ рассчитывается исходя из оставшегося срока жизни  машин и оборудования, определяемого  из условий эксплуатации объекта  оценки: интенсивности работы и режима эксплуатации, качества и периодичности  технического обслуживания и ремонта, состояния окружающей среды и  т.д. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.

Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы 

Метод потери производительности машин  и оборудования – физический износ  определяется отношением снижения чистой прибыли к прибыли, которую давал  объект, когда он был новым.

Экспертный анализ физического  состояния – коэффициент физического  износа определяется в зависимости  от оставшегося срока службы, выраженного  в процентах.

Функциональный износ представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.

Методы определения функционального  устаревания:

- функциональное устаревание, обусловленное  избыточными капитальными затратам  определяется как разница между  полной стоимостью воспроизводства  и полной стоимостью замещения;

- функциональное устаревание, обусловленное  избыточными эксплуатационными  затратами, определяется как дисконтированная  разность между эксплуатационными  затратами рассматриваемого объекта  и сократившимися эксплуатационными  затратами современного аналога.

Экономический (внешний  износ) определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.

При применении метода прямого сравнения  следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются дифференциальные корректировки, а потом - поправочные. Методы определения экономического устаревания: метод экспертного анализа – определение оценщиком потери стоимости в результате сокращения спроса, возросшей конкурентности, законодательных ограничений и т.д.; метод «недоиспользования» неиспользуемых мощностей (потери производительности).

Независимо от того, какой метод  затратного подхода применяется  при оценке, стоимость объектов определяется в следующей последовательности: анализ объекта и, при необходимости, выделение из целого объекта его  составных частей (например, отдельные  станки и оборудование из технологического комплекса или цеха, составные  части персонального компьютера и т.д.); подбор для каждого объекта (компонента) наиболее подходящего  метода оценки стоимости и проведение необходимых расчетов; определение  для каждого объекта (компонента) потерь стоимости в результате всех видов износа (физического износа, функционального и экономического устаревания); определение оценочной  стоимости (стоимости воспроизводства  или замещения).

Применению доходного подхода предшествует прогнозирование будущих доходов за несколько лет эксплуатации объекта. Часто невозможно применить данный подход к оценке стоимости машин и оборудования, т.к. доход создается всем производственным комплексом. Исключение составляют объекты, которые сами непосредственно могут приносить доход (копировальная и множительная техника, мини-пекарня, грузовой автомобиль и т.д.).

Методы доходного подхода следующие:

1) метод прямой капитализации, при котором стоимость определяется делением величины чистого дохода от владения объектом за период времени (чаще за один год) на коэффициент капитализации;

Методом прямой капитализации определяют стоимость машинного комплекса.

2) метод капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) когда стоимость будет прямо пропорциональна длине периода владения и обратно пропорциональна требуемому уровню доходности, т. е. поток ожидаемых доходов от владения объектом за период времени преобразуется в его текущую стоимость;

3) метод равноэффективного аналога, при котором стоимость оцениваемого объекта выводится из цены объекта-аналога при условии обеспечения их равной прибыльности;

4) метод капитализации и остатка  применяется при расчете стоимости  отдельных единиц оборудования  в составе машинного комплекса.

Стоимость машин и оборудования, оцениваемых с применением доходного  подхода, определяется в следующем  порядке: рассчитывается чистый доход  от производственного комплекса (предприятия, цеха, участка); методом остатка вычленяется  часть дохода, которая относится  к машинному парку комплекса; методами капитализации дохода или  дисконтирования денежных потоков  определяется стоимость всего машинного  парка; с помощью долевого коэффициента пропорционально балансовой стоимости  рассчитывается стоимость отдельных  объектов[7].

 

Глава 2. Затратный подход.

2.1. Сущность, общая характеристика  затратного подхода.

 

Имущественный (затратный) подход в  оценке бизнеса рассматривает стоимость  предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов  и обязательств предприятия вследствие изменений конъюнктуры рынка, инфляции, используемых методик расчета, обычно, не соответствует рыночной стоимости. В итоге перед оценщиком возникает  задача проведения корректировки баланса  предприятия.

Базовая формула затратного подхода:

Собственный капитал = Активы - Обязательства[2, с. 50]

Главный признак затратного подхода - это  поэлементная оценка, то есть оцениваемый  имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость  всего имущественного комплекса  получают путем суммирования стоимостей его частей. Данный подход к оценке предприятий объединяет следующие  методики: накопления активов предприятия; скорректированной балансовой стоимости (или методику чистых активов); замещения; расчета ликвидационной стоимости  предприятия. Все эти методики оценки объединены в затратный подход по одному основному признаку: они основаны на определении в текущих ценах  стоимости отдельных видов имущества  предприятия или затрат на строительство  аналогичного предприятия (методике замещения) и вычитания задолженностей предприятия. Все методики затратного подхода базируются на одной информационной базе - балансе предприятия и позволяют рассчитать различные виды стоимости предприятия: методика накопления активов - рыночную стоимость; методика замещения - стоимость замещения; методика ликвидационной стоимости - ликвидационную стоимость предприятия. Эти виды стоимости имеют различные количественные выражения, и их расчет необходим для принятия различных управленческих решений. Например, при продаже предприятия его рыночную стоимость определяют с помощью методики накопления активов; при страховании имущества предприятия чаще используется методика определения восстановительной стоимости; при ликвидации предприятия методика ликвидационной стоимости позволяет определить его ликвидационную стоимость; при обосновании строительства нового предприятия применяется методика замещения. Затратный подход используется для оценки стоимости приносящей доход собственности. В этом случае оценивают стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитают из нее сумму оцениваемого износа зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного.[7] Результатом является оценочная стоимость собственности. При затратном подходе важным является разница между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью (или стоимостью воспроизводства) объекта. Восстановительная стоимость объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современною объекта-аналога.

Исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета  в каждой конкретной ситуации, необходимо определить, какую из этих двух стоимостей принимать во внимание?

Затратный подход применяется  для целей:

1) налогообложения имущества  физических и юридических лиц  или ареста объектов недвижимости, когда нужно выделить объекты  налогообложения (здание и земельный участок);

2) выделения части имущественного  комплекса, на который будет  наложен арест;

3) осуществления технико-экономического  обоснования нового строительства;

4) выбора наилучшего и  наиболее эффективного способа  использования земельного участка;

5) выбора профиля объекта  недвижимости;

6) итогового согласования  стоимости объекта недвижимости,

7) оценки зданий специального  назначения;

8) оценки объектов на "пассивных"  секторах рынка,

9) страхования и т.д.

Технология применения затратного подхода

Алгоритм реализации затратного подхода к оценке предполагает осуществление  следующих процедур и операций.

1. Определение рыночной  стоимости земельного участка,  на котором находится объект  недвижимости.

2. Расчет стоимости замещения  или восстановительной стоимости  объекта недвижимости.

3. Определение всех видов  износа объекта недвижимости  физического, функционального и  внешнего,

4. Расчет стоимости объекта  недвижимости за минусом износа  путем вычитания из затрат  на его воспроизводство или  замещение общего износа объекта  недвижимости.

5. Определение общей стоимости  объекта недвижимости и земельного  участка путем суммирования этих  стоимостей.

2. 2. Методы затратного подхода

Использование затратного подхода  осуществляется при наличии возможности  восстановления или замещения объекта  оценки. Затратный подход к оценке интеллектуальной собственности основан на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом его износа. Определение рыночной стоимости с использованием затратного подхода включает следующие основные процедуры:

• определение суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки;

• определение величины износа объекта  оценки по отношению к новому аналогичному объекту оценки;

• расчет рыночной стоимости объекта  оценки путем вычитания из суммы  затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, величины износа объекта  оценки.

Наиболее часто используют несколько  методов:

• Метод расчета затрат (стоимости создания)
• Метод индексации затрат
• Метод тренда исторической стоимости и др.

Метод расчета затрат (стоимости  создания)

Метод расчета затрат заключается  в калькулировании в ценах  и тарифах, действующих на дату оценки, всех ресурсов (элементов затрат), необходимых  для создания аналогичного объекта  интеллектуальной собственности.

Основные действия для расчета  всех затрат на создание (расчет стоимости  создания) следующие:

1. Определяется полная стоимость  замещения или полная стоимость  восстановления нематериального  актива. Выявляются все фактические  затраты, связанные с созданием,  приобретением и введением его  в действие. При приобретении и использовании нематериального актива необходимо учитывать следующие виды затрат [8]:

• на приобретение имущественных  прав;

• на освоение в производстве товаров  с использованием нематериального  актива;

• на маркетинг: исследование, анализ и отбор информации для определения  аналогов предполагаемых объектов промышленной собственности.

При создании нематериального актива на самом предприятии необходимо учитывать следующие затраты:

• на поисковые работы и разработку темы;

• на создание экспериментальных  образцов;

• на услуги сторонних организаций (например, на выявление ОИС, на выдачу охранных документов);

• на уплату патентных пошлин (поддержание  патента в силе);

• на создание конструкторско - технической, технологической, проектной документации;

• на составление и утверждение  отчета.

2. Определяется величина коэффициента, учитывающего степень морального  старения нематериального актива, либо рассчитывается совокупный  износ.

Расчет коэффициента морального старения осуществляется по формуле:

где Тн, - номинальный срок действия охранного документа;

Тд - срок действия охранного документа  по состоянию на расчетный год.

Совокупный износ интеллектуальной собственности может определяться в целом или на основе оценки его  составных частей – устранимого  и неустранимого износа. Износ интеллектуальной собственности в целом может определяться на основе оценки срока полезного использования нового объекта, аналогичного объекту оценки, и оставшегося срока полезного использования существующего объекта оценки. При этом срок полезного использования интеллектуальной собственности может определяться как срок, в течение которого право на использование интеллектуальной собственности может быть передано по договору или как срок, в течение которого интеллектуальная собственность может быть использована в собственном производстве (бизнесе) правообладателя. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости интеллектуальной собственности в результате его устранения.  Устранимый износ, как правило, равен затратам на его устранение (например, затратам на модернизацию объекта интеллектуальной собственности). Неустранимый износ, как правило, равен дисконтированной или капитализированной величине будущих денежных потоков от использования интеллектуальной собственности, которые с наибольшей вероятностью будут недополучены в результате несоответствия функциональных, экономических, технических и других характеристик объекта оценки современным требованиям и условиям рынка. При этом определение возможной величины недополученных денежных потоков может быть основано на прямом сопоставлении величины денежных потоков от использования оцениваемой интеллектуальной собственности с величиной денежных потоков от использования ее современного аналога или от использования ее аналога, не подверженного отрицательному воздействию внешних факторов, влияющих на объект оценки.