Отчёт об оценке недвижимости

                           СОДЕРЖАНИЕ

   ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………...2 

1. НЕДВИЖИМОСТЬ, КАК ТОВАР……………………………..3

2. МАТЕРИАЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ……10

3. МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ………12

4. ДОХОДНЫЙ МЕТОД  ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ……..16

5. 6 ФУНКЦИЙ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА…………………….23

6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………….......30

7.ЛИТЕРАТУРА…………………………………………………..31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                           ВВЕДЕНИЕ

    К недвижимым  вещам, иначе называемым недвижимым  имуществом или просто недвижимостью, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

    К недвижимым  вещам относятся также подлежащие  государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество. С учетом специфики подготовки студентов строительных специаль- ностей, далее основное внимание уделено основным методам оценки зданий и сооружений.

    Оценка стоимости  недвижимости – сложный и трудоемкий  процесс, состоящий из нескольких этапов:

    1) определение  проблемы;

    2) предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;

    3) сбор и  анализ данных;

    4) оценка земельного  участка;

    5) применение  трех подходов к оценке стоимости  объекта недвижимости;

    6) согласование  результатов, полученных при различных подходах;

    7) подготовка  отчета и заключения об оценке;

    8) доклад об  оценке.       

              

 

         1. НЕДВИЖИМОСТЬ, КАК ТОВАР

Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость  которых имеет тенденцию к  постепенному росту с течением времени. Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства – ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Применительно к рынку недвижимости транзакционные издержки – это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях, провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.»1. На рынке недвижимости в Санкт-Петербурге транзакционные издержки составляют 5-7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе фирмы-застройщика расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу, оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, застройщик пойдет по пути снижения транзакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желание компаний-застройщиков иметь собственную сбытовую структуру.

Рынок недвижимости –  это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной стороны, специалисты, работающие в области  недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью, корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, недостаточная разработанность теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), может привести к существенным ошибкам и даже кризисам на рынке недвижимости.

В условиях современной  экономики рынок недвижимости можно  охарактеризовать с трех позиций:

Как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи объектов недвижимости, ипотеки, сдачи объектов в аренду и т.д.

Как сферу, где объекты  недвижимости выступают в качестве товаров особого рода.

Как рынок услуг, создающий  условия для жизнедеятельности  и жизнеобеспечения человека в всей многогранности их свойств и проявлений.

 

 

 

 

 

 

 

Таким образом, рынок  недвижимости – интегрированная  категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг (рис. 5). С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости – это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности. Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка как экономической функции сведения вместе покупателей и продавцов.

Наиболее распространена точка  зрения на рынок недвижимости как  на разновидность инвестиционного  рынка. В связи с этим принято выделять общие идентификационные признаки, подтверждающие наличие структурной взаимосвязи между этими рынками:

1 – наличие инвесторов-покупателей и инвесторов продавцов;

2 – использование инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

3 – наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

4 – экономические отношения между стоимостью и потребительской стоимостью товаров;

5 – наличие потребителей, заинтересованных в данном товаре и имеющих средства для его приобретения;

6 – получение дохода от объекта инвестирования;

7 – потребность в управлении для получения дохода

 

 

Однако рынок недвижимости имеет  и свои специфические особенности (рис. 6).

 

 

 

 

Рис.6. Отличительные особенности  рынка недвижимости

 

Высокий «пороговый»  уровень инвестиций объясняется  тем, что объекты недвижимости довольно сложно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от здания, и даже приобретение такой доли через участие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не позволяет самостоятельно управлять объектом недвижимости.

Объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном обслуживании, текущем ремонте и  технической эксплуатации, охране и  др., поэтому возникает необходимость управления объектом независимо от функционального назначения. Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Чтобы извлекать доход из инвестиций в недвижимость и контролировать активы, инвестор должен обладать достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью.

Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами  недвижимости одного типа даже в пределах одной местности.

Защищенность доходов  от инфляции – недвижимость в большей  степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции. Через арендную плату  или цену инфляция переносится в  доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Транзакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой – могут достигать 10% от цены.

Ценообразование на рынке недвижимости – результат последней продажи  и переговоров между участниками  сделки, в то время как цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств  обусловлена тем, что земля – неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения – долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличий от финансовых активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, и как самостоятельный актив, инвестиции в недвижимость позволяют снизить общий риск.

Таким образом, купля-продажа объектов недвижимости – это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или личного потребления.

Недвижимость – товар  особого рода – это участок  земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. Согласно нормативным актам, принятым в период 1990 – 1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность объекта недвижимости как товара триедина (рис. 7).

Рис. 7. Недвижимость – товар особого рода

 

 

 

Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью  создания. Средняя продолжительность  цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.

Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Права владения, пользования  и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость – дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.

Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

 

• жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;
• промышленные объекты – для организации производственно-технологических процессов;
• земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

 

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости – это составной элемент единого рынка услуг.

Услуга – результат  взаимодействия исполнителя с потребителем, а также собственная деятельность исполнителя по удовлетворению потребностей потребителей. Услуга характеризуется неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью и непостоянством качества. При этом услуга может быть связана (или не связана) с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но в любом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.

 

 

 

  2.МАТЕРИАЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ  ОБСЛЕДОВАНИЕ

 

      Техническое обследование жилых домов сегодня является актуальным вопросом домовладения и управления своим личным имуществом. Если вы собираетесь приобрести жилое здание, в первую очередь вам необходимо убедиться в его качестве, в том, что дом не рухнет через несколько лет, а будет надежным и долговечным. 

Техническое обследование зданий ― это необходимый процесс, так как по внешнему виду новостройки сразу и не скажешь, что выполнена она с очень грубыми нарушениями. Можно ли принимать здание в эксплуатацию скажет человек, являющийся экспертом в области строительства. Благодаря техническому обследованию здания возможно дать должную оценку реальному состоянию объекта, которая не будет чрезмерно завышенной или заниженной.

  Независимые технические исследования и экспертизы осуществляются с использованием высококлассного передового оборудования, которое аттестовано и протестировано в определенном законом порядке. В процессе исследования специалисты используют обширную материально-техническую базу и свои глубокие познания и уникальный опыт, что позволяет получить наиболее целостную картину о реальном состоянии строительно-монтажных конструкций, материалов и составляющих жилого дома. 
       Далее в данной статье коротко рассмотрены основные аспекты технического обследования жилых домов и зданий. Техническое обследование или экспертиза любого здания представляет собой комплекс мероприятий по техническому исследованию и экспертной оценке физического состояния здания или сооружения, его главным составляющих монтажных конструкций, инженерно-коммунальных сетей, а также материалов, которые входят в состав конструкций, интерьера и других составляющих. На основе оценки специалисты подготавливают акт технического обследования, в котором описывают объективное состояние здания и дают советы по устранению обнаруженных дефектов и нарушений. Рекомендации чаще всего выражают необходимость в ремонте, реконструкции или ликвидации здания. Специалистами используются различные методы технического исследования, но только те, которые разрешены нормативами и стандартами. 
  
        Необходимость в проведении технической экспертизы здания обусловлена различными факторами. Обследование здания или сооружения осуществляется, в частности, в следующих случаях: 
исследование на предмет износа составляющих и конструкций здания, его инженерных и коммунальных сетей; 
исследование физического состояния составляющих и конструкций вследствие стихийного бедствия, пожара, вредительства и т.д.; 
исследование составляющих и конструкций в аспекте будущей перепланировки, увеличение этажности, расширения подвального помещения, надстройки дополнительных корпусов; 
в случае планирования капитального ремонта здания; 
в случае реконструкции или модернизации здания; 
при выяснении причин изменения состояния (деформации) перекрытий, полов, стен, перегородок, колонн и т.д.; 
в случае появления на конструкциях сырости, плесени, промерзания – установление причин этих явлений. 
  
Техническое обследование жилого дома является важным моментом при принятии решений по управлению вашим имуществом . Целью технического обследования здания может быть выявление предметов аварийного состояния, получение заключения для его сдачи в эксплуатацию, узаконивание в судебных инстанциях, обследование трубопровода, газопровода, водопровода и канализационных систем, получение данных об актуальности состояния инженерных коммуникаций.