Отчёт об оценке недвижимости

        

3.МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ

 

Сущность метода сравнительного анализа продаж (САП) состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различие между ними. Метод основан на трех общепринятых в оценочной деятельности принципах:

1. замещения;
2. вклада;
3. спроса и предложения.

Поскольку не существует двух абсолютно  одинаковых участков по всем параметрам (местоположение, физические характеристики, правовой статус и др.), то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и положительной, и с отрицательным знаком. В результате определяется цена каждого сопоставимого участка так, если бы он имел при продаже те же характеристики, что и оцениваемый участок. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Расчетная рыночная стоимость оцениваемого участка С_р определяется по формуле:

 

,                                              (1.1)

где  — цена продажи i-го сравнимого земельного участка;  — величина корректировки цены продажи i-го сравнимого земельного участка по j-параметру (фактору, элементу сравнения)

Цены продаж сравнимых земельных  участков (аналогов) являются решающим фактором, определяющим спрос на оцениваемый  участок. Вполне очевидно, что в соответствии с принципом замещения рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

При применении метода сравнительного анализа продаж в исследование должны включаться только типичные сделки, в которых не было особых условий (нерыночных), подобранные по принципу аналогов на соответствующем сегменте рынка.

Метод сравнительного анализа продаж может применяться для оценки как свободных, так и застроенных земельных участков различного целевого назначения в составе единого имущественного компонента или объекта недвижимости [11].

Применение метода сравнительного анализа продаж возможно:

·     при развитом рынке земли;

·     при доступности информации об условиях и ценах продажи. Если нет информации о ценах сделок, возможно использование цен предложения (спроса) на исследуемом сегменте рынка или включение в анализ данных о ценах на участки в других районах, сходных по ценообразующим факторам;

·     для типичных земельных участков, не являющихся особыми, уникальными.

В соответствии с Распоряжением  Минимущества РФ [6] по определению рыночной стоимости земельных участков применение метода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий.

Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников (собственный банк данных, риэлторские фирмы, регистрационная палата, нотариусы, органы Росземкадастра и др.). Оцениваемый участок может относиться к землям, используемым для целей:

·     садоводства и огородничества;

·     сельскохозяйственного производства (земли фермерских хозяйств);

·     индивидуального или массового жилищного строительства;

·     промышленного или иного специального назначения;

·     поселений;

·     размещения коммерческой недвижимости и др.

Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку  и выявление элементов сравнения

Для анализа может быть достаточно получение исчерпывающих данных по 3–5 аналогичным земельным участкам. Однако, в большинстве случаев, общее  их количество должно определяться степенью их соответствия оцениваемому участку  по существенным параметрам (элементам) сравнения.

К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и характеристика сделок с земельными участками, сложившихся на конкретном сегменте рынка, на конкретный момент времени.

Наиболее важными факторами  стоимости, как правило, являются:

·     местоположение и окружение;

·     целевое назначение, разрешённое использование, права иных лиц на земельный участок;

·     физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

·     транспортная доступность;

·     инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

К характеристикам сделок с земельными участками относятся:

·     условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заёмных средств, условия предоставления заемных средств);

·     условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т. п.);

·     обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т. п.);

·     изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень  отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются  в рамках элементов сравнения  прямым сопоставлением каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена, исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками [11].

Проверка достоверности  информации о сделках с отобранными  для сравнения участками путем:

·     подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

·     выявления условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствия особых обстоятельств и т. п.

Внесение поправок с  учетом различий между оцениваемым  и каждым сопоставимым участком.

В результате определяется продажная  цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый  участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т. е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая он теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена.

      4.ДОХОДНЫЙ МЕТОД  ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Теоретической базой доходного метода оценки недвижимости являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами. Ниже приведены принципы, которые наиболее значимы для доходного метода оценки, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе. 
 
Ставки капитализации, дисконтирования 
Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации прежде всего отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финансовые интересы отражают естественную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекаются заемные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капитализации.

Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации — методе дисконтированного денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:

Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период и реверсии, рассчитанных по соответствующей ставке.

Ставка дисконтирования  иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Эта величина также характеризует  эффективность капиталовложений. Она  учитывает весь совокупный доход (доход  на инвестиции и доход от изменения  стоимости актива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов.

Единство этой системы, в частности, определяется едиными  критериями выбора: риском и доходностью. Эти критерии отражают ставки дохода (в частности, ставку капитализации  и ставку дисконтирования), являясь  их функциями. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. подобная ставка рассматривается как альтернативная стоимости капитала.

Как и ставка капитализации, норма прибыли для инвестиционного проекта в целом должна учитывать отдельные финансовые интересы, включенные в структуру капитала. Каждому из этих интересов соответствует своя норма прибыли: 
уо - норма прибыли (отдачи), учитывающая доход на всю сумму инвестиций; 
уе - норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капитал инвестора; 
ут - норма прибыли, учитывающая доход, который приходится на заемные средства (только процентные платежи), иначе называемая ставкой процента по кредиту.

Норма отдачи, или просто отдача, рассматриваемая как ставка дисконтирования, учитывает доход и изменение первоначального капитала за весь рассматриваемый период, поэтому эту величину еще называют конечной отдачей.

Хотя ставка капитализации  и ставка дисконтирования — самостоятельные  параметры, при определенных условиях между ними существует функциональная связь, которая будет рассмотрена ниже.

Отчет о доходах и расходах 
Реконструированный отчет о доходах и расходах для оценки составляется, чтобы в итоге получить очищенный доход относительно того интереса, который требуется оценить. Для этого, помимо определения величины рыночной стоимости, оценщику необходимо проанализировать всю доступную бухгалтерскую документацию по объекту оценки и по возможности по сопоставимым объектам. Имеется в виду как текущая отчетность, так и данные за несколько предыдущих отчетных периодов.

Основные документы  — баланс и отчет о доходах. Кроме того, полезными источниками  информации являются результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, страховых полисов, отчеты по налоговым платежам, результаты переоценок и т.д.

В результате проведенного анализа оценщик должен составить  корректные прогнозные оценки по доходным и затратным статьям для построения реконструированного отчета о доходах и расходах применительно к оцениваемому объекту. Если для оценки используется метод дисконтированного денежного потока, то статьи отчета заполняются для каждого года прогнозного периода; если используется метод прямой капитализации — то для последующего относительно даты оценки года. В последнем случае используются репрезентативные величины доходов и расходов, соответствующие типичному году прогнозного периода, и сглаживаются разовые нетипичные по величине поступления или выплаты за весь прогнозный период или оставшийся срок жизни короткоживущих элементов улучшений. Ниже следует описание статей отчета в соответствующей последовательности.

Потенциальный валовой  доход — это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Это первая статья отчета. Рассчитывается на ежегодной основе.

Прочие доходы — это  доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами — прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т.д. Не следует включать в прочие доходы результаты предпринимательской деятельности владельца (бизнеса).

Возможные потери арендной платы от вакансий и недосбора  платежей, например, вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятости площадей. Потери иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода. Такая оценка удобна, когда существуют характерные значения этой величины для какого-либо из видов использования недвижимости.

Действительный валовой  доход — это потенциальный  валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные расходы  — это периодические ежегодные  расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с  получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят  из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы — это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы на: 
• коммунальные услуги; 
• текущие ремонтные работы; 
• заработную плату обслуживающего персонала; 
• налоги на заработную плату; 
• пожарную охрану и обеспечение безопасности; 
• рекламу и заключение арендных договоров; 
• консультации и юридическое обслуживание; 
• управление.