Отчёт об оценке недвижимости

Расходы на управление включаются в отчет независимо от того, кто  управляет объектом — собственник или нанятый управляющий. Оценщик должен из данных по сопоставимым объектам определить, какой вид вознаграждения управляющему типичен на данном рынке для подобных объектов. Иногда оплата труда управляющего определяется в процентах от действительного валового дохода.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку  владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни  которых короче, чем срок экономической  жизни здания. Эти замены требуют  значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, т.е. создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.

При построении отчета о  доходах и расходах полезен анализ такого экономического показателя, как  коэффициент эксплуатационных расходов, равный отношению эксплуатационных расходов к потенциальному (или действительному) валовому доходу. Этот показатель специфичен для каждого вида доходной недвижимости, и его величина для конкретного рынка более или менее стабильна. Отклонение этого коэффициента от типичных значений связано, скорее всего, с нестандартным способом управления.

Чистый операционный годовой доход равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Доход на собственные  средства равен чистому операционному  годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, который  приходится на заемные средства.

Доход на собственные  средства используется при анализе доходной недвижимости, которая приобретается с привлечением заемных средств.

Реконструированный отчет  о доходах составляется на основе балансового отчета и отчета о  доходах. Из-за различия целей бухгалтерского и оценочного отчетов нельзя непосредственно использовать содержание статей бухгалтерского учета для оценки. Статьи реконструированного отчета — это реальные периодические денежные потоки. Кроме того, для определения рыночной стоимости следует рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта. Следовательно, показатели в отчетах, связанные с какими-либо нетипичными элементами функционирования объекта, следует исключить или скорректировать. Часть статей или не включаются в реконструированный отчет, или корректируются, например: 
• процентные платежи относятся к финансовым затратам, а не к операционным расходам и учитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход до налогообложения); 
• начисление износа не является реальным движением денежных средств; 
• расходные или доходные статьи, связанные с личной предпринимательской деятельностью владельца; 
• дополнительные капиталовложения учитываются при построении итогового потока денежных средств; 
• подоходный налог учитывается при анализе инвестиционных проектов; 
• затраты, относящиеся к правовым аспектам, не связаны непосредственно с недвижимостью.

Пример 1. Составление реконструированного отчета о доходах офисного центра 
Предполагается составить реконструированный отчет о доходах офисного центра с тремя отдельно арендуемыми помещениями. Каждое из помещений имеет по 100 м2, сдаваемых в аренду площадей по ставкам 300, 400 и 500 долл. за 1 м2 в год соответственно. Эти значения близки к рыночному уровню арендных ставок за помещения подобного типа. Потери от недозагрузки и нерегулярности выплат на местном рынке для офисных объектов составляют 8, 7 и 5% валового дохода в соответствии с эксплуатационными характеристиками этих помещений.

Прочие доходы составляют 15 тыс. долл. за пользование автоматами по продаже напитков и сигарет, из них 3 тыс. долл. — доходы от личной предпринимательской деятельности владельца. Оценщик считает, что существующий страховой полис отражает заниженную стоимость имущества, и в результате корректировки определил размер страховых выплат в 1 тыс. долл. в год. Сумма коммунальных платежей за весь комплекс составляет 4,5 тыс. долл. в год. Платежи первого арендатора включают коммунальные услуги, второй и третий арендаторы оплачивают 50% коммунальных затрат. Предполагается, что затраты на коммунальные услуги распределяются по трем помещениям равномерно. В пределах периода владения требуется замена сантехнического оборудования, кровли и напольного покрытия.

Зная размер единовременных затрат на замену этих элементов, оценщик  трансформирует эти платежи в ежегодные отчисления в фонд замещения, формируемый с учетом существующих ставок процента по вкладам.

Рассчитаем ежегодные  отчисления для замены напольного покрытия. Замена стоит 3 тыс. долл., предполагается через 5 лет и осуществляется раз в 7 лет. Местные ставки по вкладам на этот срок составляют 12% годовых.

 

 

 

 

 

     5. 6 ФУНКЦИЙ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА

При различного рода финансовых расчетах очень часто приходится решать задачи либо по формированию денежных потоков с заданными характеристиками, либо по определению стоимости денежных потоков с заданными характеристиками. Для облегчения и стандартизации такого рода расчетов применяют специальные функции сложного процента, которые отражают изменения стоимости одной денежной единицы во времени.

Ниже рассматриваются шесть функций денег, о которых эксперт-оценщик должен знать и постоянно использовать их в практике.

Денежные суммы. При оценке стоимости предприятия, приносящего чистый доход, важно определить денежные суммы, которые будут инвестированы в него и получены от этих инвестиций в процессе функционирования предприятия. Определение размеров этих денежных сумм позволит сделать заключение: обеспечат ли данные инвестиции положительную ставку дохода, т.е. такую ставку, при которой поступление денежных средств должно превышать их отток на покрытие будущих затрат.

Время. Самое дорогое в этом мире — это время: его нельзя вернуть. Вложенный в дело капитал со временем приносит процент, который, в свою очередь, со временем используется для получения еще большего процента. Время измеряется периодами или интервалами, которые составляют день, месяц, квартал, год и т.д.

Риск. Под инвестиционным риском понимается неопределенность в получении чистых доходов от вложенных инвестиций.

Ставка дохода. Ставка чистого дохода от инвестиций – это процентное отношение чистого дохода к вложенному капиталу. Ставка дохода предполагает оценку сумм ожидаемого чистого дохода и времени их получения. Ставка дохода на инвестиции часто называется ставкой конечной отдачи.

Чистый доход определяется как чистая прибыль, полученная после уплаты налогов и других обязательных платежей, а также амортизационные отчисления и другие поступления.

Аннуитет (обычный) — это серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с настоящего момента, т.е. платеж производится в конце рассматриваемых периодов.

Сложный процент. Сложный (кумулятивный) процент означает, что полученный процент, положенный на депозит вместе с первоначальными инвестициями, становится частью основной суммы. В следующий период времени он, наряду с первоначальным депозитом, уже сам приносит процент. Простой процент не предполагает получение дохода с процента.

Учеными разработаны  специальные таблицы шести функций  денежной единицы, помогающие экспертам-оценщикам вести расчеты с использованием сложных процентов. Таблицы состоят из шести граф (колонок), в которых помещены значения, полученные исходя из шести функций денежной единицы.

Стандартные функции  сложного процента для расчета денежных потоков.

1. Будущая стоимость единицы. Эта функция, определяющая величину будущей стоимости сегодняшней денежной единицы через «n» периодов при сложном проценте равном «i»:

Если начисления осуществляются чаще, чем один раз в год, то формула  преобразуется в следующую:

k – частота накоплений в год.

 

2. Настоящая стоимость единицы – величина, обратная будущей стоимости. Данная функция соответствует сегодняшней стоимости одной денежной единицы, полученной через «n» периодов при «i» процентах годовых:  

Если начисление процентов  осуществляется чаще, чем один раз в год, то

 

 

 

3. Настоящая стоимость обычного единичного аннуитета. Функция определяет настоящую стоимость серии будущих равных единичных платежей в течении «n» периодов при «i» процентах годовых. Использует коэффициент аннуитета или коэффициент Инвуда, определяемый как сумма коэффициентов настоящей стоимости единицы за «n» периодов при «i» процентах годовых: 

 
   Формула текущей стоимости обычного аннуитета:

PMT – равновеликие  периодические платежи. Если частота  начислений превышает 1 раз в  год, то 

Формула текущей стоимости  авансового аннуитета:

 

4. Взнос на амортизацию единицы. Определяет какой должен быть размер платежей в течение «n» периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процентов «i» была равна единице.

Амортизация — в данном случае это погашение (возмещение, ликвидация) долга в течение определенного времени.

Функция применяется  при расчете платежей по погашению  кредита, если эти платежи предполагаются одинаковыми по величине, при этом каждый платеж включает и выплату  процента и погашение по основной сумме кредита. Настоящую стоимость кредита можно рассчитать как сумму, превращающуюся в серию платежей величиной:  

 

При платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год используется следующая формула:

 

 

5.Будущая стоимость аннуитета. Показывает какую будущую сумму даст единичный аннуитет при заданном числе периодов и норме процента. Практика депонирования одинаковых платежей и накопления их до определенной суммы широко распространена и называется формированием фонда возмещения.

Величины коэффициентов  будущей стоимости аннуитета  рассчитываются по формуле:

Формула обычного аннуитета:

 

 

 

6. Коэффициент фонда возмещения. Определяет величину платежа аннуитета, будущая стоимость которого через «n» периодов при заданной сумме процентов равна единице. Этот коэффициент дисконтирует будущую стоимость единичного фонда возмещения в серию равновеликих платежей. Применяется данная функция при расчете депонируемых платежей, которые должны сформировать к определенному моменту в будущем требуемый остаток на счете. Коэффициент фонда возмещения является обратныой величиной коэффициента будущей стоимости аннуитета. 

 

 

 

При платежах (поступлениях), осуществляемых чаще, чем 1 раз в  год:

 

 

 

Взаимосвязь функций. 

 

Все шесть стандартных  функций сложного процента строятся на основе базовой формулы (1+i)ⁿ, которая описывает накопленную сумму денежной единицы. Поэтому все факторы являются производными от этого базового уравнения. Каждый из них предусматривает, что процент приносит деньги, находящиеся на депозитном счете, естественно, только до тех пор, пока они остаются на депозитном счете. Каждый из них учитывает эффект сложного процента. Три функции, как отмечалось выше, являются прямыми, три получают как обратные им величины. Расчеты, требующие умножения, выполняются и через деление на обратную величину и наоборот.

Сумма фактора фонда  возмещения и ставки периодического процента равна взносу на амортизацию единицы. Таким образом, взнос на амортизацию единицы является суммой двух величин, то есть заемщики выплачивают в течение срока кредита первоначальную сумму кредита и процент за кредит. В том случае, когда основная сумма кредита не амортизируется до истечения срока кредита и выплачивается только процент, заемщик может вносить на отдельный счет периодические платежи, рассчитанные по фактору фонда возмещения. Если фонд возмещения приносит процент по той же ставке, что и полученный кредит, то по окончании срока накопленная сумма может погасить остаток долга.

Взнос на амортизацию  единицы соотносится со ставкой  процента так, чтобы взнос всегда превышал периодическую ставку процента вне зависимости от срока кредита.

Текущая стоимость обычного аннуитета никогда не может превысить  фактор, равный частному от деления 1 денежной единицы на периодическую ставку процента. Например, если годовая ставка равна 10%, то максимальное значение рассчитывается: 1 д.е.: 0,1 == 10. Максимальное значение этого фактора при любой ставке процента показывает сумму, достаточную для генерирования 1 д.е. за период на протяжении неограниченного времени.

Остаток 10 д.е. при 10%-й  ставке принесет за год 1 д.е. процента.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к  оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный  подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).

Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом  износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором  этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта  недвижимости и доходом, который  этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Рыночный – подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.