Понятие недвижимости, виды сделок с недвижимостью

 

Сибирская Государственная Геодезическая Академия

 

 

Контрольная работа

 

Дисциплина: «Экономика недвижимости»

Тема: «1.Понятие недвижимости, виды сделок с недвижимостью.

2.Объекты оценочной деятельности.

3.Рынок недвижимости, субъекты рынка недвижимости. »

 

 

 

 

Выполнила студентка 4-ого курса

Группа ЭУзк-34ш ФПОЭ СГГА

№ з.кн 10082

 

Пушкарева Ю.В 

Проверил: преподаватель

 

 

 

 

Карасук 2014

 

План:

Введение

1.Понятие недвижимости, виды сделок с недвижимостью.

1.1. Понятие недвижимость

1.2. Виды сделок с недвижимостью

2.Объекты оценочной деятельности.

3. Рынок недвижимости, субъекты  рынка недвижимости.

3.1. Рынок недвижимости

3.2. Субъекты рынка недвижимости

Заключение.

Список  используемой литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

 Недвижимость является  главным предметом обсуждения  при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых  помещений. Появился слой новых  владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Понятие недвижимости, виды сделок с недвижимостью.

 

1.1.Понятие недвижимости

Законодательное оформление этого понятия имеет давнюю историю. Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. В своде гражданских законов России «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

Сейчас к недвижимости относятся объекты, обладающие всеми перечисленными видами оборотоспособности, такие как, например, жилые квартиры, Московский Кремль, рудные месторождения, промышленные и иные предприятия и др. В связи с этим рассмотрим само понятие недвижимых вещей, их виды и применимые режимы.К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.... (ст. 130 ГК РФ).

«Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признается имуществен¬ный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» (ст. 132 ГК РФ). Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения. Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения

К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина. Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.

 

1.2.Виды сделок с недвижимостью

Приватизация (деприватизация) жилья, осуществляемая в России с 1991 г.,— грандиозное перераспределение собственности на значительную долю национального достояния, которым является созданный в стране жилищный фонд. В соответствии с Законом РФ от 04.07.91 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «Приватизация жилья, — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений». Приватизации подлежат жилые помещения в домах государственного (в т. ч. муниципального и ведомственного) жилищного фонда, занимаемые гражданами по договору найма или аренды.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий и к ним приравненных.

Требования граждан о бесплатной передаче (приватизации) жилого помещения в собственность подлежат удовлетворению независимо от воли должностных лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан.

 

 

 

 

Купля-продажа

Самая распространенная операция на российских рынках недвижимости, при этом особенная часть ГК РФ содержит лишь общее регулирование сделок купли-продажи недвижимости, одним из видов которой является жилье (жилые помещения, здания).

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Мена

В результате приватизации широкое распространение получил договор мены объектами недвижимости. Этим договором оформляется обмен недвижимостью в частной собственности.

По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.

К договору мены применяются правила о купле-продаже в той части, которая не противоречит существу мены. Так, к договору не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку денежные расчеты при мене, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями, не производятся.

Дарение

Собственник объекта недвижимости может подарить его любому физическому или юридическому лицу, оформив данную сделку с недвижимостью договором дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости.

Предметом договора дарения может быть и имущественное право (требование) к третьему лицу, например, право безвозмездного пользования. Невозможен договор дарения при встречном исполнении, так же как и с отсрочкой исполнения до смерти дарителя. Такие сделки оформляются другими видами договоров.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему жилого помещения отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Отказ от такого дара должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в соответствующем органе.

Рента

Это обременение недвижимого имущества, которое передается вместе с имуществом при всех последующих сделках с обремененным имуществом, т. е. при продаже обремененной рентой квартиры, обязательство выплачивать ренту переходит к новому собственнику.

В настоящее время эта договорная форма хорошо подходит к операциям, когда собственником жилья является пожилой человек или лицо с ограниченными доходами, которое желает улучшить свое материальное положение за счет использования своей (жилой) недвижимости.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.

Срок выплаты ренты может быть установлен по договору:

— бессрочно (постоянная рента);

— на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты с отчуждением недвижимого имущества заключается в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами регистрации прав на недвижимость.

 

Аренда

Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются положения специального параграфа четвертом той же главы.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.

Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий является одним из способов приватизации, поэтому порядок выкупа и выкупную цену таких объектов аренды устанавливают акты, регулирующие приватизацию, в частности Указ Президента РФ от 14.10.92 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду».

По прекращении действия договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество независимо от оснований прекращения договора. Причем, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором его арендатор получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором, например, после реставрации, если согласно договору арендатор обязался ее осуществить.

Безвозмездное пользование помещениями

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ссудодателем может быть собственник имущества или иное лицо, уполномоченное на то законом или собственником. Коммерческие организации не могут передавать имущество в безвозмездное пользование своим учредителям, участникам, руководителям, членам своих органов управления и контроля.

Предметом договора безвозмездного пользования могут быть все разрешенные объекты аренды.

Наследование жилого помещения

Переход права собственности на недвижимое имущество вследствие смерти собственника осуществляется по наследству.

Наследование — нерыночная операция с недвижимостью. В связи с этим отметим лишь следующее:

— наследование недвижимого имущества возможно по завещанию и по закону и регулируется положениями специального раздела гражданского законодательства, посвященного наследованию;

— вступление наследника в права собственника недвижимого имущества обусловлено государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

 

2. Объекты оценочной деятельности.