Понятие недвижимости, виды сделок с недвижимостью

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

 

-         органы  государственной регистрации прав  на недвижимость и сделок с  нею;

 

-         организации, регулирующие градостроительное  развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные  органы, занимающиеся инвентаризацией  земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление  землеотвода;

 

-         федеральные  и региональные органы архитектуры  и градостроительства, занимающиеся  утверждением и согласованием  градостроительных планов застройки  территорий и поселений, созданием  градостроительного кадастра, выдачей  разрешений на строительство;

 

-         органы  экспертизы градостроительной и  проектной документации, занимающиеся  утверждением и согласованием  архитектурных и строительных  проектов;

 

-         органы, ведающие  инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и  иных инспекций, занимающихся надзором  за строительством и эксплуатацией  зданий и сооружений.

 

К не институциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

 

-            предприниматели, в качестве которых  могут выступать юридические  или физические лица, осуществляющие  коммерческую деятельность на  рынке в соответствии с законом;

 

-            инвесторы, осуществляющие вложения  собственных, заемных или привлеченных  имущественных, финансовых, интеллектуальных  и других средств в форме инвестиций[62] в объекты недвижимости;

 

-            риелторы (брокеры), оказывающие услуги  продавцам и покупателям при  совершении сделок с объектом  недвижимости;

 

-            застройщики, владеющие на правах  собственности или аренды участком  земли и принявшие решение  о создании и развитии объектов  недвижимости с привлечением  подрядчиков и соинвесторов;

 

-            девелоперы, разрабатывающие функциональную  концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

 

-            редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

 

-            заказчики, осуществляющие реализацию  инвестиционных проектов. Ими могут  быть как застройщики, так и  назначенные ими лица (инвесторы  и др.);

 

-            страховщики, занимающиеся страхованием  объектов, сделок, профессиональной  ответственности;

 

-          управляющие проектом, выполняющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

 

-            управляющие недвижимостью, занимающиеся  финансовым управлением и технической  эксплуатацией объектов недвижимости;

 

-            оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям  по независимой оценке стоимости  объектов недвижимости;

 

-            финансисты (банкиры), занимающиеся  финансированием операций на  рынке недвижимости, в том числе  ипотечным кредитованием;

 

-            аналитики, выполняющие исследование  рынка недвижимости и подготовку  информации для принятия стратегических  решений по его развитию;

 

-            участники фондового рынка, занимающиеся  созданием и оборотом ценных  бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций, пулов закладных  при ипотечном кредитовании и  пр.);

 

-            маркетологи, специалисты по связям  с общественностью и рекламе, продвигающие объекты и услуги  на рынке недвижимости;

 

-            специалисты по информационным  технологиям, обслуживающие рынок  недвижимости, информационно-аналитические  издания и другие СМИ, специализирующиеся  на тематике рынка недвижимости;

 

-            юристы, осуществляющие юридическое  сопровождение операций на рынке  недвижимости;

 

-            специалисты в области обучения  и повышения квалификации персонала;

 

-            другие специалисты – сотрудники  и члены национальных и международных  профессиональных объединений рынка  недвижимости.

 

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

 

 

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках различны.

Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определяется ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная: нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение.

В строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, поэтому прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

 

 

 

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Рынок недвижимости – рынок ограниченных возможностей продавцов и покупателей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В последнее время большой интерес для многих стал представлять российский рынок недвижимости. Большое значение имеют (как для продавцов, так и для покупателей, а также и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости. Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости. Различные специалисты в областях, связанных с недвижимостью: риэлторские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости и о вновь появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости, и т.д.

На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.

 

 

 

Список используемой литературы:

 

1.    Новиков Б.Д. Рынок  и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен»,

2000. – 512с.

2.    Купчин А.Н., Новиков  Б.Д. рынок недвижимости: состояние  и тенденции

развития. – Учебное пособие. М.: 1995.

 3. «Рынок и оценка недвижимости в России», Новиков Б.Д., Экзамен. 2000г.

4. Грибовский С.В.«Оценка доходной недвижимости». Спб: Питер, 2001 г.