Проблемы ипотечного кредитования

 

Содержание

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..…..3

1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В УСЛОВИЯХ СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ..............................................................................................................
2. ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ…………………………………………..………………….6

2.1. Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике…………………………………………………………….………...……10

2.2.Современное  состояние  жилищной   проблемы   России…..………….….14

2.3. Становление ипотечных строительных отношений в Российской Федерации: федеральный и региональный уровни..…………………………………………………………………………….22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………....33

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………..35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Ипотечное кредитование в  условиях современной России

 

Рынок жилья включает в  себя два существенно отличающихся элемента - жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры) уникален в плане разнообразия, мобильности и высокой стоимости. Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских услуг - служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Именно эта сторона понятия «жилье» оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.

Анализ потенциального платёжеспособного  спроса приводит исследователей к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют большинству граждан приобрести жилье на рынке: реальным источником для этого могут быть в основном средства, вырученные от продажи уже имеющихся квартир. Положение усугубляется тем, что стоимость строительства по темпам роста значительно опережает доходы населения.

В регионах рыночные механизмы  действуют с определёнными допущениями на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его участниками в подавляющем числе случаев являются физические лица. Граждане продают квартиры (дома), как правило, не с коммерческими целями. В определённой степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной ниши – позволяет создать стартовый капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа так называемого доходного жилья в стране пока слабо развито, можно говорить о социальном, потребительском характере рынка вторичного жилья.

Иная картина наблюдается  на рынке первичного жилья. Здесь главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своём, имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию.

В целом же имеет место  резкий отрыв по стоимости вновь  вводимого жилья от того, которое находится в эксплуатации. Это означает, что речь идёт не о едином рынке, а о совокупности жилищных рынков.

Существующие федеральные  программы ставят целью либо изменение  условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка, прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывается и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная политика в данной сфере экономики должна строиться на комплексном подходе, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т.п.

В целях повышения эффективности  регулирования требуется применение новых технологий, позволяющих снизить  затраты бюджета на содержание жилищной недвижимости и управление ею. А это в свою очередь обусловливает необходимость формирования соответствующей (так как управление недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды, как на федеральном, так и на местном уровнях.

Важнейшим условием эффективности  рынка жилищной недвижимости является также его информационная прозрачность, которая даёт участникам возможность осознанного выбора в ходе принятия решений. Для её достижения, нужно, прежде всего, создать систему мониторинга цен на рынке жилья, которая позволит получить ясное представление о существующих в данной сфере тенденциях.

Рост объёмов строительства  новых жилых зданий ограничен  сегодня из-за нефункционирующих  земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монопольных местных рынков строительства.

Что касается спроса, то он сдерживается из-за неспособности населения брать  кредиты на длительный срок по приемлемым ставкам. Многие новые квартиры финансируются  на основе применения схем застройщиков, которые, как правило, являются рискованными и дорогими. Будущие владельцы  квартир должны внести значительный первоначальный взнос за недостроенную  квартиру, а финансирование по принципу «плати из текущих доходов» означает, что семьи берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства. Новые покупатели зачастую платят дополнительно 20 процентов от покупной цены для внутренней отделки квартиры, монтируя электропроводку и бытовые приборы. Замена финансирования разработчика кредитованием коммерческого банка при использовании последовательной и хорошо развитой системы андеррайтинга заёмщика и процентных ставок, таким образом, поможет сделать новые квартиры более доступными. Благодаря этому также будут предоставлены средства для капитального ремонта и технического содержания существующего жилищного фонда. 

Современные особенности  андеррайтинга заёмщика кредита и стандартов обслуживания банками являются следующими:

• Максимальный срок - 15 лет для кредиторов коммерческих банков, 20 лет в случае покупки ипотек АИЖК. Что касается коммерческих банков, нет особого смысла в увеличении срока, принимая во внимание высокие процентные ставки на рынке и инфляционные ожидания.
• Минимальный размер первоначального взноса составляет 30 процентов, что объясняется проблемами с обращением взыскания на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых зданий, незначительным количеством сделок, которые могли бы служить ориентиром для установления рыночной цены.
• Процентные ставки устанавливаются на уровне от 21 до 23 процентов, если кредит выдаётся в рублях, и на уровне от 12 до 15 процентов, если кредит деноминирован в долларах США. Региональные государственные ипотечные агентства выдают больше субсидированных ипотечных кредитов в рублях по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам, средняя взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органы власти оказывают бюджетно-финансовую поддержку для возмещения разницы между использованной ставкой и рыночной ставкой.

Возможность обращения взыскания  на имущество должника является центральным  вопросом для создания эффективных  стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования. Обращение взыскания  на имущество должника и выселение  в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования. Препятствиявия, мешающие выселению, по-прежнему вызывают сомнения относительно эффективности использования собственности в виде залога при получении ипотечных кредитов и в случае ипотечных ценных бумаг. Ряд законов, принятых после 1998 года, улучшили положение с регистрацией прав собственности и их применением, нормализовали ситуацию с субсидиями и разрешили обращать взыскание на залог ипотеки. Хотя эти законы делают важный шаг, предоставляя кредиторам, имеющим право ареста имущества должника, обращать взыскание на это имущество, если заёмщик перестаёт платить, действие этих законов ограничено, и в судах было рассмотрено мало дел для апробации их действия.

Залоговые права кредиторов по-прежнему ограничены банковскими  кредитами. Это ограничивает способность заёмщиков рефинансировать кредиты, когда инфляция падает, а процентные ставки снижаются. Обращение взыскания на залог в случае отказа от уплаты долга ограничено правами семей, особенно семей с несовершеннолетними детьми, из-за которых не просто выселить такие семьи. В результате, в случае отказа заёмщика возвращать кредит в реальности права кредиторов ограничиваются попытками пойти на мировую и договориться о продаже жилья, сдать жилье заёмщику, не вернувшему кредит, в аренду, или переселить семью.

Принятие нового Жилищного  кодекса должно внести ясность в  разрешение подобных вопросов. В настоящий момент ведётся обсуждение новых законов, предусматривающих создание местного жилого государственного фонда, который будет расширяться за счёт новых и/или пустующих квартир, для предоставления жилья семьям, не возвратившим кредит, и таким образом позволит кредиторам применить своё залоговое право ареста имущества должника.

Если говорить об организационно-финансовых схемах системы индивидуального  жилищного строительства, необходимо, прежде всего, ясно осознавать, что: становление системы будет происходить не одномоментно. Это процесс, а его протяжённость по времени будет исключительно зависеть от согласованной работы, воли, понимания и содействия со стороны администраций всех уровней. Неудачные попытки построить систему только из Федерального центра, по существу навязывая её регионам, как и построение региональных моделей, независимо от Федерального центра, убедительно подтверждают этот тезис.

Формирование системы с необходимостью будет проходить определенные стадии, и каждой стадии будет соответствовать адекватная организационно-финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и в конце концов образуют целостный самодостаточный кредит-но-финансовый организм. Организационно-финансовые схемы, обеспечивающие различные стадии, могут создаваться параллельно, более того, для ускорения процесса они должны создаваться параллельно. Однако нужно отдавать себе отчет в том, что они начнут эффективно функционировать как единое целое только по мере того, как для этого созреют объективные условия и будет создана соответствующая правовая база.

Анализ состояния вопроса  показывает, что из-за низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств, благодаря высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшающейся экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.

При малом объеме кредита  заемщику требуется иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные механизмы, позволяющие их накапливать. Так называемые накопительные схемы получили широкое распространение в Европе, они присущи всем странам с низ-ким уровнем доходов населения (в том числе в странах с переходной экономикой).

Важнейшее требование к этим схемам это защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.

Естественным инструментом, позволяющим людям с минимальным рис-ком накапливать средства в рамках схем накопительного страхования, являются страховые компании.

В настоящее время, после  принятия Правительством государственной  концепции ипотечного жилищного  кредитования, открываются новые возможности для развития кредитной кооперации в Российской Федерации в форме жилищных ссудо-сберегательных кооперативов. Важную роль при этом должен сыграть Федеральный закон, инициатором в разработке которого выступили Комиссия Государственной Думы по ипотечному кредитованию и Правительство Российской Федерации. Этот закон призван окончательно закрепить «правила игры» кредитных союзов, а также установить формы государственного контроля, за их деятельностью. Последнее особенно важно, учитывая недавний печальный опыт «финансовых пирамид». Видимо, целесообразно предусмотреть создание специального правительственного органа типа Государственной инспекции, который бы совместно с Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг регулировал и контролировал деятельность кредитных союзов как организаций, оперирующих средствами населения.

В перспективе по мере развития банковской системы центральное  место в пространстве первичных  ипотечных кредитов, безусловно, займут банки. Сегодня, однако, их возможности существенно ограничены, поскольку российская банковская система ориентирована на универсальные банки, а сами они работают, в основном, на «коротких» деньгах. В этой связи процентные ставки по выдаваемым ими кредитам являются слишком высокими, чтобы стать привлекательными для массового потребителя.

2. ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

1.  Современное  состояние  жилищной   проблемы   России.

 

 

Российская система жилищного  финансирования в дореформенный  период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась  в централизованном распределении  бюджетных ресурсов для строительства  государственного жилья и его  бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение  жилищных условий. В 1987 году доля государственных  капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая  средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие  населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья  практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в  основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.