Проблемы ипотечного кредитования

Особого внимания заслуживает  опыт внедрения ипотечных отношений  в г. Санкт-Петербурге. Выпуск жилищных займов в Санкт-Петербурге осуществлен при участии ОАО “РОССТРО” и Санкт-Петербургского Ипотекобанка в Ленинградской области и Санкт-Петербурге в 1996г; городской жилищный заем выпущен администрацией Петербурга. Ниже приведены основные данные о выпуске и схема взаимодействия участников займа.

Подготовка к муниципальному жилищному займу Санкт-Петербурга началась весной 1995г. Первым шагом к  реализации этого проекта была подготовка распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25 апреля 1995г. № 421-р “О подготовке жилищного  займа Санкт-Петербурга”, а затем - постановление Законодательного собрания Санкт-Петербурга от 21 июня 1995г. № 76 “О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга”. В ноябре 1995г. мэр города подписал распоряжение “О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга”, а 18 марта 1996г. Департамент ценных бумаг и  финансового рынка Министерства финансов РФ зарегистрировал за №  МФ72-6-00001 первый выпуск жилищных сертификатов администрации Санкт-Петербурга.

Номинал одного сертификата  первой серии займа - 0,1 м или 125 тыс. руб. Общее количество жилищных сертификатов первой серии - 9150 шт. Период размещения - с 5 по 24 мая 1996г. Цена размещения за один жилищный сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения  первой серии жилищных сертификатов Санкт-Петербурга - 6 мес., начало погашения - с 15 ноября 1996г.

Объектом первой серии  займа выступал 12-этажный крупнопанельный  жилой дом (“137 серия”) в 350-400 м от пересечения улиц Планерная и  Шаврова внутри квартала “Каменка, квартал 71 А”, корпус 12, общей площадью 9150 кв. м. На объекте выполнено 80 % объема монтажных работ - возведены 12 этажей здания. Объекты последующих серий займа расположены в Коломягах и на Красноармейских улицах согласно проспекту эмиссии.

Жилищные сертификаты  Санкт-Петербурга выпущены в бездокументарной форме и являются государственными ценными бумагами субъекта РФ.

Участники займа.

Эмитент - Администрация Санкт-Петербурга.

Менеджер - государственное  учреждение “Фонд капитального строительства, реконструкции и капитального ремонта”.

Андеррайтеры - компании, взявшие  на себя обязательства по размещению жилищных сертификатов Санкт-Петербурга.

Агенты недвижимости - мэрия, осуществляющая регистрацию заявок на погашение жилищных сертификатов квартирой, т. е. закрепление квартиры определенного типа за определенным пакетом жилищных сертификатов (с  №... по №... за квартирой с индексом №...) и оформление правоустанавливающих документов на данную квартиру после  начала погашения жилищных сертификатов Санкт-Петербурга (после 18 ноября 1996г.)

Банки-гаранты - осуществляют, в случае необходимости, погашение  жилищных сертификатов Санкт-Петербурга в денежной форме по индексированной  номинальной стоимости (индексация происходит раз в три месяца по наименьшему из коэффициентов: либо удорожание цен в строительстве  по данным Центра по ценообразованию в строительстве при мэрии Санкт-Петербурга, либо изменение индекса потребительских цен Петербургкомстата).

Генподрядчик - строительная компания, несущая по договору с  менеджером выпуска всю полноту  ответственности за сроки и качество строительно-монтажных работ (заказчиком является Главное управление капитального строительства Департамента строительства мэрии Санкт-Петербурга).

Инвестор - физическое или  юридическое лицо, вкладывающее средства в приобретение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга с целью получения  дохода в денежной форме или в  виде квартиры, возможен также вариант  обмена жилищных сертификатов первой серии займа на жилищные сертификаты  других серий (второй, третьей) в случае выпуска этих серий до момента  погашения первой серии займа.

ГДР - Государственное бюро регистрации прав на недвижимость в  жилищной сфере, осуществляющее выдачу владельцам жилищных сертификатов документов о праве собственности на квартиру в объекте займа.

Регистрационный центр - некоммерческая организация, осуществляющая учет владельцев жилищных сертификатов физических лиц.

РДЦ - расчетно-депозитарный центр, ведет счета-депо юридических  лиц - владельцев жилищных сертификатов.

Алгоритм действий инвестора

1. Инвестор - андеррайтер

1.1. В период размещения инвестор оформляет у андеррайтера заявку-оферту (установленного менеджером образца) на приобретение определенной партии жилищных сертификатов).

1.2. Инвестор либо вносит  деньги в кассу андеррайтера, либо перечисляет на его расчетный  счет (если инвестор - юридическое  лицо, то денежные средства перечисляются  на расчетный счет менеджера). Подтверждением внесения денежных  средств является либо корешок  приходно-кассового ордера, либо  копия платежного поручения.

1.3. После подведения итогов, на основании списка удовлетворенных  заявок, утвержденного менеджером, инвестор со своей стороны  подписывает договор купли-продажи  жилищных сертификатов, андеррайтер  регистрирует данный договор.

2. Инвестор - Регистрационный  центр (РДЦ)

После подписания указанного договора инвестор получает выписку  из реестра владельцев жилищных сертификатов (выписку со счета-депо) РДЦ.

3. Инвестор - агент по недвижимости

Не позднее 10 дней после  даты начала погашения жилищных сертификатов и не ранее момента получения  соответствующей выписки инвестор заполняет заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой. Таким образом за пакетом сертификатов закрепляется квартира определенного типа с соответствующим индексом. С даты начала погашения (18 ноября 1996г.) начинается процесс оформления квартиры в собственность.

4. Инвестор как продавец

Инвестор имеет возможность  продать свой пакет жилищных сертификатов вместе с закрепленной квартирой  или “россыпью”, аннулировав предварительно заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой.

5. Инвестор - Банк-гарант

Если инвестор не подал  до указанной даты заявку на погашение  жилищных сертификатов квартирой либо в указанный срок не построен дом-объект займа, то через три месяца (в момент индексации жилищных сертификатов) инвестор меняет жилищные сертификаты в банке-гаранте на деньги, т. е. может погасить жилищные сертификаты деньгами в любой момент - с начала индексации до завершения займа в банке-гаранте.

Развитие системы долевого строительства, начавшийся выпуск жилищных займов представляют собой те формы  привлечения средств юридических  и физических лиц к финансированию развития недвижимости (прежде всего  в жилищной сфере), которые наиболее возможны в современной российской практике.

Резюмируя вышеизложенное, следует  отметить, что для России необходим  путь с комбинацией различных  методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти  схемы более дешевыми и доступными для населения и, самое главное, надежными.

Значимость регионального  опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием  рынка жилья, который в виду специфики  товара, как правило имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные  финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные  кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении  жилищных задач—все это сегодня  один из самых перспективных вариантов  долгосрочного кредитования в России.

 

 

Ипотека начала набирать обороты  в нашей стране довольно недавно. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные  жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области  ипотеки.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное  кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Жилищный вопрос, несомненно, был и остается на сегодняшний  день одним из самых актуальных. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями [3]. Нехватка качественного жилья приводит к разводам в молодых семьях, к отказу от рождения детей, многочисленным конфликтам и бытовым преступлениям. Россияне живут в крайне стесненных по цивилизованным меркам условиях. В России на одного человека приходится только 22 кв. м жилья [4]. В развитых странах в два-три раза больше.

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует  о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения  в жилье. Тем самым ипотека  приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.

Опыт ряда развитых стран  свидетельствует о перспективности  механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование  позволяет гражданам, не имеющим  достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (табл. 1).

Таблица. 1

Отдельные показатели выданных ипотечных кредитов в РФ за 2007-2011 гг.

Год	Объем выданных ипотечных кредитов млрд. руб.	Количество выданных ипотечных кредитов, тыс. шт.	Средняя процентная ставка по ипотечным  кредитам, %	Просроченная задолженность по ипотечным  кредитам, млрд. руб.
2008	564,6	214	12,6	611,212
2009	655,8	350	12,9	1 070,329
2010	152,5	130	14,6	1 010,889
2011	380,1	301	13,1	1 129,373
2012	713,0	521	12	1 474,839

 

 

Данные таблицы демонстрируют  общую тенденцию увеличения объемов  выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный  шок, который испытал рынок в 2008 году, привел к сокращению объемов  жилищного кредитования в 2009 г. Одни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили ставки до заоблачных высот – 35,6 % годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными. Исключением стали разве что госбанки, которые постарались удержать ставки на приемлемом уровне – 13–19 %, который, однако, тоже считается слишком высоким. Таким образом, в 2009 г. по сравнению с 2008 г. происходит резкое снижение как объема выданных ипотечных кредитов в 4,3 раза, так и их количества в 2,7 раза. Причиной этого стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные кредиты. В последующие года наблюдается некоторое замедление темпов роста.

2010 год считается годом  восстановления и оздоровления  рынка ипотечного кредитования. Возобновилось кредитование строящихся  квартир, а также другие программы  (Материнский капитал, Военная  ипотека и др.). Кредиты стали  более доступны для населения,  что незамедлительно отразилось  на объеме рынка. В результате  объем ипотечных кредитов, выданных  в 2010 году, увеличился в 2,5 раза до 380,1 млрд. руб. Рынок ипотеки в 2011 г. почти оправился от кризиса. Объем выданных кредитов достиг 719 млрд. руб. Средние процентные ставки по ипотеке в РФ на протяжении нескольких лет колеблются в пределах 15 %. При этом средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет.

Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного кредитования, он все еще нестабилен. Рост поддерживается государством (программы Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК; программа рефинансирования ипотеки  ВЭБом).

Результатами функционирования рынка ипотечного кредитования также  является устойчивая тенденция к  увеличению просроченной задолженности.

Просрочка по ипотечным кредитам стабильно увеличивается. По итогам 2011 г. ее объем составил 1474,839 млрд. руб. В АИЖК связывают резкий рост просрочки сразу в нескольких регионах с ухудшением социальной ситуации, а также снижением качества работы «некоторых банков-партнеров» [6]. Уровень просрочки по кредитам является хорошим индикатором ситуации в целом по стране, указывают эксперты. Существует и другое мнение, резкий рост уровня проблемных кредитов происходит одновременно с увеличением выдачи ипотеки это связано с выходом их кризиса.

Конкуренция на ипотечном  рынке обостряется в двух плоскостях. Средние банки ведут неравную борьбу за клиента с крупными – Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой. Большая часть ипотечного рынка принадлежит Сбербанку, объем выдаваемых им ипотечных кредитов стабильно растет.

Подытожив, можно выявить  основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России:

• снижение уровня концентрации на рынке;
• увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов;
• увеличение просрочки платежей;
• рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;
• смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;
• значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте [2].

Сегодня развитие жилищной ипотеки  в России сдерживается следующими основными  факторами: