Проблемы ипотечного кредитования

За период реформ 1990 - 1998 годов  в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Влияние рыночных методов жилищного  строительства на формирование рынка жилья показано в табл.   

 

Таблица 1.

Показатели    Годы           

1990    1991    1992    1993    1994    1995    1996    1997

Ввод общей площади  жилых домов, млн. кв.м.   61,7     49,4     41,5     41,8     39,2     41,0            34,3     32,6

Предоставление жилплощади очередникам, тыс. семей            1296    1100    949      897            741      652      492      416

Степень обеспечения жилплощадью  очередников, % от стоящих на учете    14        11            10        9          8          8          6          6 

 

Как видно из приведенных  в табл. 2 данных, начальная ступень  рыночных отношений - не обеспечила улучшение  дел в жилищной сфере, а, наоборот, во многом усилила кризисные явления. Так, объем ввода нового жилья  уменьшился в 1997г. по сравнению с 1990г. почти вдвое, что незамедлительно  привело к заметному ухудшению  дел в строительном секторе, убыточности  многих строительных предприятий. При  средней обеспеченности жильем 18,8м2 / чел. (значение данного показателя близко к странам со средними доходами населения) в ряде регионов этот показатель составляет от 8,7 до 15,9м2 / чел. Такое положение дел оставалось практически неизменным и в 1998г.

Однако в 1999г. в ряде регионов произошел коренной перелом в  существующей ранее тенденции постоянного  снижения объемов вводимого новым  строительством жилья. Кроме того, впервые  за годы реформ в строительной отрасли  приостановлено снижение инвестиций в  основной капитал и подрядные  работы. Так, инвестиции в основной капитал в 1999г. составили 598,7 млрд руб. (101% к 1998г.), а выполненный объем подрядных работ - 314,5 млрд руб. (105,4%). Организациями и предприятиями всех форм собственности построено 32 млн м2 жилья (104,3%). При этом продолжался рост жилищного строительства на средства индивидуальных застройщиков. По сравнению с 1998г. этот показатель вырос на 14,6%.

Ввод жилья превысил уровень 1998г. в 43 субъектах Федерации. Наибольшие объемы жилищного строительства  наблюдались в Самарской (478 тыс.м2), Белгородской (785 тыс.м2) областях, Санкт-Петербурге (1,1 млн.м2), Башкортостане (1,5 млн.м2) и конечно в Москве (3,4 млн.м2) и Московской области (2,7 млн.м2). Однако наряду с этим во многих регионах ввод жилья не только не растет, но и сокращается. Это касается, например, республик Карачаево-Черкесской (62%) и Марий Эл (63%), Удмуртской (88%), Читинской (62%) областей. Подобное положение характерно и для Новосибирской области, где показатель ввода жилья в 1999г. составил 54% от аналогичного в 1998г. .

Недостаточное финансирование из федерального бюджета привело  к тому, что из предусмотренных  к вводу в эксплуатацию производственных и социальных объектов строительство  на каждом четвертом не осуществлялось, а техническая готовность большинства  из этих строек не превышает 50%.

В текущем году планируется  привлечь инвестиций в строительные отрасли в размере 685-700 млрд руб. При этом государственные средства предусмотрены в размере 13,3 млрд руб. Предполагается, что жилищное строительство в целом по стране в текущем году возрастет как минимум на 1 млн м2.

Однако несмотря на наметившуюся в минувшем году в ряде регионов тенденцию роста объемов жилищного строительства, структура и качество жилья в общей массе продолжают оставаться низкими. Так, в большинстве случаев вновь вводимое жилье сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, а они энерго- и материалоемки. Особенно это касается жилья, предназначенного для предоставления малообеспеченным и социально незащищенным слоям населения на бесплатной основе или посредством частичной оплаты.

В настоящее же время в  целом по стране в неблагоустроенных  квартирах проживает 40 млн чел., поскольку жилой фонд России, составляющий на начало 1998г. 27 млрд м2 общей площади, включает более 30 млн м (1,3%) жилья в ветхих и аварийных строениях

Свыше 60% населения проживает  в одно- и двухкомнатных квартирах плотностью около 1,3 чел. на комнату при отсутствии, как правило, общей комнаты без спальных мест. В коммунальных квартирах продолжает проживать 2,9 млн чел. (2% населения), в общежитиях 5,8 млн чел. (4%). С 1990 по 1996г. предоставление бесплатного социального жилья сократилось в 2,6 раза и получить его могут менее 500 тыс. семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, т. е. находящихся в очереди, превысило 8 млн чел. Ныне ежегодно жилье получает только 6% очередников, что в 2,5 раза меньше, чем в 1990г.

Бюджетные расходы на строительство  жилья (4% ВНП) выше, чем во многих зарубежных странах, а по отношению к величине бюджетного дефицита составляют 60%  .

Опасной становится тенденция  роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье  все менее доступным для населения  и вызывающая сокращение спроса, а  следовательно, и объема производства В конечном итоге это создает кризис системного характера, при котором происходит неуклонное сжатие спроса на жилье и падение производства, заметно усилившееся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение  и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства.

Задача полного обеспечения  населения жильем была актуальна  во все времена. Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством проявления обще) государственного, коллективного и личного интереса в данной сфере. Государством предпринималось уже достаточно большое количество попыток по решению данной проблемы.

Первая программа крупномасштабного  решения жилищной проблемы была рассчитана на 1955-1965гг Реализация этой программы  обеспечила рост жилищного строительства  в 1,9 раза, увеличение его объемов  до 54,9 млн м в год. В результате были улучшены жилищные условия миллионов людей. Достигнутое снижение остроты жилищной проблемы позволило больше внимания уделять качеству жилищных условий.

К 1985г. средняя обеспеченность жильем в расчете на 1 чел. составила 14,6 м2, увеличившись против 1970г. в 2 раза. При этом семьи проживали в основном в отдельных квартирах (до 1961г. преобладало покомнатное расселение в коммунальных квартирах) .

Вторая жилищная программа  была рассчитана на период с 1985 по 2000г. В ней предусматривалось обеспечение  каждой семьи отдельной современной  квартирой или индивидуальным домом. Кроме того, в этой программе в  качестве решения важной социальной задачи намечалась ликвидации имевшегося резкого различия в уровнях жилищной обеспеченности и качества жилья, прежде всего в региональном разрезе.

Масштабность задач и  новые экономические реалии заставили  разработчиков программы предусмотреть  в ней проведение более совершенной  инвестиционной политики и систему  финансирования жилищного строительства. Наряду с сохранением приоритета государственных капитальных вложений значительное развитие получили проекты  по возведению за счет средств населения  кооперативных жилых домов и  индивидуальных жилищных строений, особенно в сельской местности, поселках, малых  и средних городах. Для этого  была предусмотрена дифференциация финансово-экономических льгот для  различных категорий семей, а  также все более широкое использование  средств предприятий и населения. В период реализации данной программы были достигнуты максимальные объемы ввода жилья в России: в 1986г. - 66, 2 млн м2; в 1987г. - 72,8; в 1988г. - 72,3; в 1989г. -70,4м2.

В 1990г. реализация указанной  программы была приостановлена в  связи с сокращением доли государственного участия в жилищном строительстве  и внедрением в этот процесс рыночных механизмов. Указанный год фактически стал рубежом, когда начался переход  к следующему этапу.

Третья национальная жилищная программа получила название “Жилище” и была рассчитана на десятилетие - с 1990 по 2000г. Ее реализация началась в  условиях неразвитости рыночных отношений  и поспешного отказа от государственного участия в финансировании жилищного  строительства, недооценки жилищного  сектора в осуществлении общих  структурных изменений и, как  следствие, начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере, что выразилось в следующем:

• произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства;
• выросли цены на строительную продукцию;
• капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали недостаточными;
• снизились темпы предоставления жилья гражданам;
• упала платежеспособность населения;
• сократились возможности приобретения жилья или ведения индивидуального жилищного строительства.

По данным за 10 месяцев 1993г., доля внебюджетных инвестиций в строительство  жилья составляла свыше 45% общего объема капитальных вложений, направляемых на эти цели, в том числе средства населения - около 19%. В основу программы  “Жилище” была положена переориентация в жилищном строительстве с преобладания бюджетных средств государства  на преимущественную долю средств населения  и частных юридических лиц. В этих целях предусматривалась активная мобилизация средств для жилищного строительства путем выпуска жилищных векселей и иных ценных бумаг, проведения аукционов и т.д. Это привело к тому, что в 1992г. объем централизованных капитальных вложений в жилищное гражданское строительство составил 358,5 млрд руб. и снизился по сравнению с 1991г. на 29% (в сопоставимых ценах) Предприятиями всех форм собственности на жилищное строительство в 1992г. израсходовано 530 млрд руб., или 70% к объему 1991г. .

Уже в первые годы реализации программы в условиях бюджетного дефицита на большей части страны наблюдалось свертывание строительства  жилья. В 1992г. на 75 из 77 территорий России объемы жилищного строительства  снизились против 1991г., в том числе  на 26 территориях - более чем на треть, а на четырех - более чем наполовину. В целом по России за счет всех источников финансирования в 1992г. было введено 37,9 млн.м2 жилья, что составило 79% к 1991г. Не улучшилось положение дел и в 1993г. За девять месяцев 1993г. было введено 18,8 млн.м2 жилья, в том числе государственными предприятиями и организациями - 10 млн.м2, жилищно-строительными кооперативами - 1,1, индивидуальными застройщиками - 2,4 млн.м , что составило по отношению к аналогичному периоду 1992г. соответственно 100,2; 93,2; 90,1 и 113,1%.

Таким образом, механизмы, предусмотренные  для реализации программы “Жилище”, не обеспечили в необходимой мере решение жилищных проблем. Между  тем в ходе проведения данной программы  формировались изменения, необходимые  для создания рынка жилья и  перехода жилищной сферы на рыночные принципы. Были изменены:

-          структура жилищного фонда по формам собственности

-          структура жилищного строительства по источникам финансирования, а также, в определенной мере, по типам зданий и технологиям их возведения.

Данные о развитии рынка  жилья за годы рыночных реформ в  Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Твери, Новгороде Великом приведены в табл.2. 

 

Таблица 2 .

Показатели    Годы           

1990    1995    1996    1997

Число приватизированных  квартир, млн.            0,05     12,5     13,7     14,65

Удельный вес приватизированных  квартир, %   0,2       36        39        42

Число сделок купли-продажи  квартир по 5 городам, тыс.         Нет данных    112,7   152,6            59,7 

 

Приведенные в табл.3 показатели, с одной стороны, впечатляют, особенно темпы приватизации в жилищной сфере, а с другой - красноречиво представляют фон, на котором происходит становление  российского ипотечного рынка: проведенная  в нашей стране бесплатная приватизация жилья, тем более в такие чрезвычайно  короткие по меркам экономического развития сроки, не сформировала по большому счету  класс собственников вообще, а  уж тем более класс эффективных собственников. Поэтому сложившаяся на сегодня в России социально-экономическая ситуация менее предпочтительна для запуска ипотечных программ, чем ситуация, эволюционно сложившаяся в США (табл.3). 

 

Таблица 3 .

Статистические данные за столетие о жилом фонде США 

 

Жилой фонд, находящийся в  личной собственности

Год      Доля, %          Год      Доля, %

1890    48,0     1960    62,0

1900    47,0     1970    64,1

1910    46,0     1980    65,6

1920    46,0     1990    63,9

1930    48,0     1995    64,7

1940    44,0     1996    65,4

1955    55,0     В среднем за столетие         55,4 

 

Однако она также отнюдь не такая уж благоприятная и вовсе  не идентична ситуации, имевшей место  в США в 30-е годы, на которую любят ссылаться как сами американцы, продвигая в нашей стране свои проекты (ипотечные схемы), так и российские авторы предложений по внедрению у нас заокеанской модели ипотеки.

Вместе с тем приведенные  в табл.4 данные свидетельствуют  о том, что ипотечное жилищное кредитование в США развивалось  в течение очень длительного  времени, поэтому и класс заемщиков  ипотечных кредитов формировался исходя из приоритета в отношении института  собственников в жилищной сфере, опирающегося на столетние традиции.

В России же опыт формирования слоя собственников жилья (прежде всего  в многоквартирных домах) насчитывает  менее десяти лет. Кроме того, у  российского собственника квартиры весьма гипертрофированное отношение  к недвижимости, находящейся в  его собственности. Например, все  достаточно быстро усвоили, что собственник  имеет право распоряжаться своей  квартирой, т. е. отчуждать ее (на практике это наиболее часто происходит через  куплю-продажу квартир, благодаря  чему и сформировался вторичный  рынок жилья во всероссийском  масштабе). В то же самое время  российский собственник квартиры в  подавляющем своем большинстве  не способен и не хочет нести бремя  расходов и ответственности, которое  на него ложится в связи с обладанием объектом недвижимости.

Наряду с развитием  рынка жилья коренные изменения  произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства стали  внебюджетные средства в сочетании  с различными формами государственной  поддержки граждан и юридических  лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. Доля бюджетных  средств во вводе жилья, достигавшая  до начала экономической реформы 80%, сократилась примерно до 26%, в том  числе доля средств федерального бюджета - до 15%.