Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного (рыночного) метода

Содержание

Введение………………………………………………………………		3
1	Общие сведения………………………………………………..	4
1.1	Цель оценки…………………………………………………….	5
1.2	Процедура оценки……………………………………………..	6
2	Анализ объекта оценки и его окружения…………………..	6
2.1	Анализ рынка жилья  города Химки………………………..	7
2.2	Описание местоположения объекта оценки……………….	9
2.3	Описание объекта……………………………………………..	9
3	Расчет стоимости объекта  оценки в рамках сравнительного (рыночного) метода………………………..	11
3.1	Подбор объектов-аналогов…………………………………...	11
3.2	Определение корректировок………………………………...	13
Заключение…………………………………………………………..		15
Список литературы…………………………………………………		16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и  уникальный процесс, поскольку практически  невозможно найти два абсолютно  идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость  может значительно отличаться.

Сейчас  на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные  здания и помещения, здания производственного  и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Также на рынке недвижимости уже есть и свободные земельные участки. При этом следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Оценка  недвижимости способствует принятию верных управленческих решений относительно уменьшения расходов и увеличения совокупного  дохода в результате проведения операций с недвижимым имуществом, указанных  выше. Также оценка объектов недвижимости помогает адекватно определить размер ущерба и успешно отстоять свои интересы в суде и налоговых инстанциях.

Всестороннее  изучение объекта недвижимости даёт возможность учесть все факторы  и нюансы, которые оказывают влияние  на его стоимость. Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж:

Затратный подход. Представляет собой совокупность методов оценки недвижимых объектов, которые основываются на определении суммы издержек, понесенных на создание, изменение, либо восстановление имущества с обязательным учётом накопленного износа.

Доходный подход. Данный подход основывается на определении стоимости будущих доходов, ожидаемых от использования оцениваемого объекта в коммерческих целях.

Сравнительный (рыночный) подход. Этот подход считается наиболее убедительным и основывается на сравнении стоимости оцениваемого объекта с ценами на аналогичные объекты недвижимости, предлагающиеся к продаже на открытом рынке.

1. Общие сведения

Наименование  оцениваемого объекта: Недвижимое имущество  – двухкомнатная квартира.

Месторасположение: г. Химки, ул. Горшина, д. 6, кв. 56.

Заказчик  оценки: Морозова Наталья Сергеевна, сотрудник компании по реализации недвижимости, проживающая по адресу: г. Химки ул. Ленинский проспект, д.11а, кв.1.

Собственники  объекта оценки: Иванов Иван Иванович, зарегистрирован по адресу: г. Химки, ул. Горшина, д. 6, кв. 56.

Дата  осмотра: 06 декабря 2012 года

Дата  оценки: 06 декабря 2012 года

Дата  составления отчета: 06 – 12 декабря 2012 года

Цель  оценки: Определение рыночной стоимости  по состоянию на 06 декабря 2012г. для предъявления в коммерческий банк «ВТБ» с целью использования Объекта оценки в программе ипотечного кредитования.

Перечень  документов, представленных Заказчиком, отражающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:

1. Справка  БТИ по Московской области;

2. Свидетельство  о регистрации права собственности (копия);

3. Технический  паспорт (копия).

 

 

 

 

 

 

1.1 Цель оценки

 Определение  рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: г. Химки, Горшина, д. 6, кв. 56, по состоянию на 06.12.2012г. для предъявления в коммерческий банк «ВТБ» с целью использования Объекта оценки в программе ипотечного кредитования.

В соответствии со ст.3 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации», под термином «рыночная стоимость  объекта недвижимости» понимается. «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е.  когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Данное  определение предполагает переход  права собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:

1. Продавец  и покупатель действуют в рамках  закона.

2. Обе  стороны сделки либо хорошо  проинформированы, либо проконсультированы  о предмете сделки и действуют  в целях наилучшего удовлетворения  собственных интересов.

3. Объект  выставлен на открытом рынке  достаточное время.

4. Оплата  не сопровождается дополнительными  условиями.

5. Цена  сделки не является следствием  специального кредитования или  уступки при продаже ни одной  из сторон, участвующих в сделке.

 

1.2 Процедура оценки

Общепринятая  процедура оценки подразумевает  последовательное совершение квалифицированных  действий, обеспечивающих получение  экономически обоснованных показателей  стоимости оцениваемого объекта.

В качестве предпосылок оценки обязательно  совершаются сбор и анализ общих  данных об оцениваемом объекте:

- Идентификация  объекта оценки, т.е. определение  реквизитов, местонахождения и основных  характеристик оцениваемого объекта.

- Определение  даты оценки, т.е. определение  момента времени, на который  является действительным мнение  оценщика о стоимости объекта  оценки.

- Осуществляется  выбор вида стоимости и имущественных  прав, которые требуется определить, т.е. установить цель оценки  как исследования.

- Выясняются  сферы использования результатов  оценки, т.е. определяется функция  (назначение) оценки.

- На основе  формулировок и результатов производится сбор и анализ данных, которые могут оказать влияние на стоимость оцениваемого объекта.

- На основании  полученных данных делается выбор, и применяются традиционные методы оценки: затратный, рыночный, доходный.

 

2. Анализ объекта оценки и  его окружения

На момент определения рыночной стоимости  объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г. Химки, ул. Горшина, д. 6, кв. 56 Рыночная стоимость этого объекта была произведена на основе средней рыночной стоимости 1 квадратного метра аналогичных объекту оценки трехкомнатных квартир, расположенных в районах, сопоставимых оцениваемому.

Источниками для оценки объекта являются:

1. Сведения, предоставленные Заказчиком.

2. Консультации  специалистов – риэлторов.

3. Базы  данных по недвижимости риэлтовских фирм г. Химки.

4. Статистические  данные.

5. Средства  массовой информации.

2.1 Анализ рынка жилья города Химки

Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости свидетельствует  о существовании значительного  потенциального спроса населения на жилье.

Для оценки доступности жилья применяется  показатель соотношения стоимости  квадратного метра и ежемесячного душевого дохода семьи. Расчеты данного  показателя показывают, что стоимость  доступной квартиры должна быть равной суммарному доходу семьи. Расчеты данного  показателя показывают, что стоимость  доступной квартиры должна быть равной суммарному доходу семьи за три-четыре года. По данным пресс-центра администрации  г. Химки, в 2011г. среднемесячная заработная плата работающего химчанина составила 40 400 р.

Говоря  о высоком потенциале отложенного  спроса на жилые помещения, нужно  отметить, что он может стать реальным лишь после снижения ставок по ипотечным  кредитам.

Приобретение  жилья было и остается проблемой  номер один для 60% горожан. Однако большая  часть населения в Химки (несмотря на развитие ипотечного кредитования) по-прежнему не имеет возможности купить жилье. Можно выделить основные причины: средняя платежеспособность населения; чрезмерное увлечение строителями расширением площадей квартир, что делает их недоступными по цене; «серые» доходы работающих членов семей; высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

По этим причинам наибольшим спросом пользуется недорогое малогабаритное жилье (одно- и двухкомнатные квартиры). Подтверждение этого факта – наибольший темп роста в этом сегменте.

Существует  огромная незанятая ниша – строительство  недорогого, малогабаритного, доступного по цене жилья для молодых семей. Данный сегмент на сегодняшний день является определяющим. Очевидно, что с развитием кредитования долевого строительства спрос на жилье такого рода увеличится.

Основной  объем сделок направлен на улучшение  жилищных условий – через продажу  с последующей покупкой.

Поскольку большинство населения не имеет  возможности приобрести дорогое  жилье большей площадью, наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные  квартиры. Меньшим спросом пользуются трехкомнатные, четырех – пятикомнатные  квартиры составляют незначительную долю в структуре спроса (Таблица 1).

Структура спроса на рынке недвижимости, в %

Таблица 1.

1-комн. кв.	2-комн. кв.	3-комн. кв.	4,5-комн. кв.	Дома, коттеджи	Нежилое
34,5	30,3	7,5	1,5	1,2	25

 

Анализ  проведен на основе данных риэлторской компании «МИЭЛЬ» и в целом отражает общую тенденцию на рынке.

Динамика  стоимости одного квадратного метра  жилья в г. Химки в 2008-2012г. представлена в Таблице 2.

Средняя рыночная стоимость одного квадратного  метра жилья в           г. Химки, тыс. руб./кв. м.

Таблица 2.

Январь 2008г.	Январь 2009г.	Январь 2010г.	Январь 2011г.	Январь 2012г.
43,0	45,0	54,0	59,0	66,0

 

Анализ  динамики цен на квартиры в г. Химки проводился риэлторской компанией «МИЭЛЬ».

Для расчетов специалистами были использованы выборки  квартир улучшенной планировки во всех районах города. Расчеты проведены для 1-,2-,3-комнатных квартир.

 

 

 

2.2. Описание местоположения объекта оценки

Объект  оценки расположен в: г. Химки, микрорайон Юбилейный.

Микрорайон  застраивается современными многоэтажными домами, имеет хорошую транспортную развязку.

На небольшом  расстоянии от дома, где находится  объект оценки, расположены кинотеатр  «Imax», магазины промышленных и продовольственных товаров, 2 детских сада, школа. Недалеко расположена автобусная остановка, а так же наличие удобных транспортных развязок. На продажу выставляются, в основном, квартиры в домах серии КОПЭ.

Таблица 3.

1	Месторасположение:	г. Химки, ул. Горшина, д. 6, кв.56
2	Наличие сетей (водопровод, канализация, электроснабжение)	Находится в районе с развитой инженерной инфраструктурой
3	Рельеф местности	Спокойный
4	Коммерческая направленность	Средняя
5	Назначение	Жилое здание
6	Наличие застройки вблизи оцениваемого объекта	Жилые дома, магазины, кафе, гаражи, школа, детские сады, кинотеатр
7	Наличие зеленых насаждений	Имеются
8	Состояние окружающей среды	Удовлетворительное

 

2.3. Описание объекта