Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного (рыночного) метода

Объект  на момент оценки представляет собой  двухкомнатную квартиру, расположенную на 15 этаже 22-этажного панельного жилого дома.

В настоящее  время объект оценки эксплуатируется  как жилая квартира.

Двухкомнатная квартира по адресу: г. Химки, ул. Горшина д.6, кв. 56 принадлежит Иванову Иван Ивановичу на основании Свидетельства о собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Технические характеристики объекта оценки

Таблица 4.

Год постройки дома	2006
Количество комнат	2
Этаж	15
Этажность дома	22
Материал стен дома	Панельный
Общая площадь/площадь квартиры	73,3 кв.м. / 73,3 кв.м.
Жилая площадь квартиры	36,5 кв.м.
Площадь лоджии/балкона приведенная	9,1 кв.м.
Внутренняя отделка частей помещений
Жилая комната	19,8 кв.м, потолок – современные натяжные потолки, стены – обои - краска, пол - ламинат
Жилая комната	16,7 кв.м потолок – современные натяжные потолки, стены – обои - краска, пол - ламинат
Кухня	11 кв.м., потолок - современные натяжные потолки, стены - частично обои, краска, плитка, пол - ламинат
Ванная	3,6 кв.м., потолок - побелка; стены -керамическая плитка, побелка; пол -керамическая плитка
Туалет	1,6 кв.м., потолок - побелка, стены - плитка, пол - керамическая плитка
Коридор	11,5 кв.м., потолок - побелка, стены - обои, пол - ламинат
Дополнительная информация	Состояние квартиры оценивается как  не требующее ремонта

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Расчет стоимости объекта оценки  в рамках сравнительного (рыночного)  метода

Данный  подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В  его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется  приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

При использовании  подхода к оценке стоимости с  точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

- изучение  рынка и предложений на продажу  тех объектов недвижимости, которые  наиболее сопоставимы с оцениваемым  объектом;

- сбор  и проверка информации по каждому  отобранному объекту о цене  продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках,  местоположении, и любых условиях  сделки;

- анализ  и сравнение каждого объекта  с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- корректировка  цен продажи или запрашиваемые  цены по каждому сопоставимому  объекту в соответствии с имеющимися  различиями между ним и оцениваемым  объектом;

- согласование  скорректированных цен сопоставимых  объектов недвижимости и вывод  показателя стоимости оцениваемого  объекта.

На сегодняшний день метод сравнения рыночных продаж является методом, дающим реальную рыночную стоимость квартиры.

 

3.1. Подбор объектов-аналогов

При продажах объектов недвижимости, подобных оцениваемому, информация об экономических характеристиках и условиях продажи практически недоступна или неполна, и поскольку на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации о недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому, для сравнения были отобраны также объекты, выставленные на продажу.

Для проведения сравнительного анализа выбраны  следующие объекты-аналоги, у которых  дата экспозиции на рынке недвижимости совпадает с датой оценки:

Объект  №1. Двухкомнатная квартира (интернет ресурс).

Месторасположение: г. Химки, Юбилейный проспект, д.40, кв.53.

Характеристика  квартиры: 1 этаж 22-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры – 67 кв. м.; состояние отделки – хорошее. Вид права – собственность.

Стоимость квартиры: 4 820 000 руб.

Объект  №2. Двухкомнатная квартира (Интернет ресурс).

Месторасположение: г. Химки ул. Московская, 5, кв. 65.

Характеристика  квартиры: 8 этаж 20-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры – 66,3 кв. м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права – собственность.

Стоимость квартиры: 5 050 000 руб.

Объект  №3. Двухкомнатная квартира (Интернет ресурс).

Месторасположение: г. Химки ул. Горшина, д.8, кв. 18.

Характеристика квартиры: 5 этаж 15-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры – 73,6 кв. м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права собственность.

Стоимость квартиры: 4 850 000 руб.

Объект  №4. Двухкомнатная квартира (Интернет ресурс).

Месторасположение: г. Химки, ул. Московская, д. 6, кв. 135.

Характеристика  квартиры: 10 этаж 17-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры – 65,6 кв. м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права – собственность.

Стоимость квартиры: 5 025 000 руб.

 

3.2. Определение корректировок

Общепринятыми элементами сравнения являются: оцениваемые  права собственности, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики.

Поскольку все отобранные для сравнения  объекты-аналоги находятся на праве  собственности, выставлены на продажу  в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, корректировки по первым трем элементам  оценщики не производили.

Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом. По данным риэлтовских компаний величина торга в среднем составляет 4%. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере -4%.

Корректировка на местоположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности  расположения объекта относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Все объекты-аналоги  находятся на ул. Московская. Расположение этой улицы по привлекательности соответствует микрорайону Юбилейный. Поэтому корректировка на местоположение для данных объектов-аналогов равна 0.

Корректировка на техническое состояние. Все объекты-аналоги  имеют состояние аналогичное  объекту оценки. Поэтому корректировка  на техническое состояние для  них равна 0.

Корректировка на площадь квартиры. У оцениваемой  квартиры – площадь 73,3 кв. м. Все объекты-аналоги имеют площади по размерам соответствующие площади объекта оценки. Исходя из этого, корректировку на площадь квартиры принимаем равной 0.

Корректировка на этаж. Отобранный для расчета  объект-аналог №1 расположен на первом этаже. Объекты-аналоги №2, №3, №4 и  объект оценки расположены на средних  этажах. По данным риэлторов стоимость  одного квадратного метра двухкомнатной квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 3% стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Поэтому для аналога №1 принимается понижающая поправка равная -3%.

Расчет  рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода приведен в Таблице 5.

Расчет  рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода

 

Таблица 5.

Наименование	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Местонахождение	Ул. Горшина	Юбилейный пр.	Ул. Московская	Ул. Горшина	Ул. Московская
Общая площадь, кв.м.	73,3	67,0	66,3	73,6	65,6
Цена продажи, руб.		4 820 000,0	5 050 000,0	4 850 000,0	5 025 000,0
Цена продажи, руб./кв.м.		71940,3	76168,9	65896,7	76600,6
Корректировка, учитывающая рыночные условия, №		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		71940,3	76168,9	65896,7	76600,6
Корректировка, учитывающая торг, %		-4,0	-4,0	-4,0	-4,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		69062,7	73122,14	63260,8	73536,6
Корректировка, учитывающая месторасположение  объекта оценки, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		69062,7	73122,14	63260,8	73536,6
Площадь квартиры	73,3	67,0	66,3	73,6	65,6
Корректировка на площадь, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		69062,7	73122,14	63260,8	73536,6
Этаж/этажность	15/22п	1/22п	8/20п	5/15п	10/17п
Корректировка на этаж, %		-3,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		66,990,8	73122,14	63260,8	73536,6
Корректировка, учитывающая наличие  балкона, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб.		66,990,8	73122,14	63260,8	73536,6
Корректировка, учитывающая техническое  состояние объекта оценки, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб.		66,990,8	73122,14	63260,8	73536,6
Общая валовая коррекция %		-7%	-4%	-4%	-4%
Веса		0,24	0,26	0,23	0,27
Стоимость объекта, руб./кв.м.	69494,41
Стоимость объекта, руб.	5 093 940,25

 

Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Химки, ул. Горшина, д.6, кв.56, рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения рыночных продаж, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 06 декабря 2012г. составляет: 5 093 940,25 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Была  произведена оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 76,3 кв. м., расположенной на 15 этаже 22-этажнго панельного дома серии КОПЭ расположенной по адресу: г. Химки, ул. Горшина, д.6, кв. 56.

Оценка  проведена по состоянию на 06декабря 2012 года.

Рыночная  стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» и со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами рыночной деятельности.

Принимая  во внимание все содержащиеся в отчете допущения и ограничения, проведенные  исследования и анализ позволяют  сделать следующий вывод:

Рыночная  стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 73,3 кв. м., расположенной по адресу: г. Химки, ул. Горшина, д.6, кв. 56 составляет 5 093 940,25 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской  Федерации.

2. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации».

3. Федеральные стандарты оценки  ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

4. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. – М.: ИНФРА М, 2007.-320 с.

5. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2 е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2004.-736 с.

6. Балакин В.В., Григорьев В.В.  Основы оценки бизнеса: учеб. – практ. Пособие. – М.: Издательство «Дело» АНХ, 2009. – 384с.

7. Н.А. Колайко «Оценка бизнеса», ВШПП, Москва, 2006г.